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拆掉60多栋楼后,深圳签约速度最快的棚改业主把街道办告了

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  | 全文2086字,阅读约需5分钟

  116天,拆掉60+栋楼后,

  深圳今年规模最大的棚改项目南华村业主一纸诉状,把福田区南园街道办事处、福田区城市更新局、福田区住房和建设局告上法庭。


  ▲南华村拆迁现场|福田南华村棚改现场指挥部办公室

  南华村曾以“15天签约率99.6%”,创下深圳棚改新签约速度。也因为按建筑面积1:1.2的赔偿比例、华润置地代建,南华村业主一度叫人艳羡不已。

  昔日的明星棚改项目,为何闹上公堂?


  “明星棚改”业主状告街道办:

  意愿征集程序违法

  位于滨河路南、深圳河北、华强南路西侧的南华村,始建于1984年,占地面积约16.19万㎡,是深圳经济特区第一批公务员和教师福利房。

  和大部分旧改小区相比,南华村进展顺利:

  2017年8月7日,启动棚户区改造意愿征集;

  2019年4月26日,棚户区改造项目备案;

  2019年7月21日,住宅房屋补偿签约正式启动,15天签约率99.6%,已签约业主陆续领取奖励并交房;

  2020年7月6日,正式拆除。



  ▲南华村拆迁现场|福田南华村棚改现场指挥部办公室

  3年棚改,眼看就要结局,这个规模巨大的明星棚改项目却横生枝节。

  10月20日,南华村4名业主代表状告福田区南园街道办一案在盐田区人民法院开庭,@深圳买房计划 围观了这场109分钟的庭审直播


  原告业主认为,被告南园街道办未按深府规(2018)8号文(即《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》,下称“8号文”)、福府规(2019)1号文(即《深圳市福田区棚户区改造实施办法(试行)》,下称“1号文”),进行南华村棚改意愿征集,行政程序不合法,应重新进行棚改意愿征集。

  南华村于2017年8月7日启动棚户区改造意愿征集,原定的截止时间为2017年8月31日,实际意愿征集期限延长至2018年8月。

  庭审现场,南园街道办表示,南华村最后一份意愿征集表的签名时间为2018年8月21日。


  ▲南华村内的宣传横幅|@深圳买房计划摄于2017年9月

  业主认为,在意愿征集期内,8号文出台(发布日期:2018年5月17日),统一规定了棚改安置补偿条件和意愿征集程序。

  “被告(即南园街道办)在安置补偿条件发生重大变化,以及意愿征集程序有明确规定的情况下,未按规定程序重新征集意愿,即进行搬迁安置补偿签约。对此,业主提出强烈反对。”

  8号文规定的补偿条件为:

  按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例进行产权调换;

  奖励权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积。


  ▲8号文相关条例|深圳政府在线

  因此,业主请求判令南园街道办纠正行政违法行为,按照8号文和1号文规定,重新进行棚改意愿征集。

  对于业主的诉讼请求,南园街道办在庭审现场回应如下:

  1、从行政效率来讲,南华村2017年8月启动的意愿征集工作,是一个持续的过程,并不是像业主所说,2018年5月市政府8号文关于棚户区改造政策出台之后,就要重新再去征求意愿。

  从行政机关来讲,(签约率)最好能达到100%,或者说标准更高,更能真实和全面体现南华业主的意愿,因此意愿征集持续到2018年8月。

  2、从行政公共资源节约的角度来讲,没有必要重新征集意愿。南园街道办对南华村的意愿征集工作,花费超过100万元。

  3、意愿征集对业主或者说权利人,并无实质影响。目前从业主提供的有关证据和街道办向法庭提供的证据,均没有显示意愿征集里边有具体的补偿标准或者说补偿方案。

  意愿征集只是让业主对是否愿意南华村改造表明意见而已,作为政府是否把南华村纳入后续棚改计划的依据。

  4、从程序上讲,后续福田区相关部门上报给市住建部门,市住建部门经过审核,对南华村棚改项目予以计划备案和补偿标准的备案批准,也证明项目并不是冒用意愿征集。

  南园街道办上报给市住建部门的相关资料中,所有的时间、业主签名均如实提供,并没有弄虚作假,或者说故意把它放在2018年8号文出台之后。市住建主管部门能够审批,证明合法。如果说上级主管部门认为不合法,不会审批和备案。

  后出台的政策是否适用于先开展的意愿征集?

  深圳一名城市更新领域的从业律师表示,原则上是不适用的。

  “我们之前做的一些项目都是以政策出台时间为准,之前的项目用之前的政策,之后的用之后的政策,哪里还能往回走?”

  截至目前,该案件还没有判决结果。


  人才房之外还要搭商业办公?

  住建局、更新局被指违背承诺

  除了南园街道办,福田区住房和建设局、福田区城市更新与土地整备局也被南华村业主一并起诉。

  对于福田区住房和建设局,业主的诉求请求是:

  认定被告组织编制的南华村棚改专项规划程序和内容违法;

  判令被告与原告协商土地贡献率、回迁房占地面积等专规内容,依法依规编制南华村棚改专项规划。

  对于福田区城市更新与土地整备局,业主的诉讼请求是:

  判令被告撤回南华村棚改专项规划公示,并将南华村棚改专项规划退回专规申报单位。

  《福田区南园街道南华村棚户区改造专项规划(草案)》于2020年7月30日公示。

  根据规划,南华村规划容积为762065㎡,其中住宅550780㎡(除还迁用房外其余均为人才住房与保障性住房),商业及办公126130㎡,人才公寓50140㎡,公共配套设施35015㎡等。


  ▲南华村总平面布局示意图,靠近滨海大道一侧规划有一栋51层办公楼

  南华村业主认为:

  棚改政策没有规定土地贡献率及回迁房占地面积比例,属于需要与权利主体协商的事项

  福田区住建局未与南华村业主协商,单方确定土地贡献率和回迁房占地面积,并据此编制专项规划,根据行政主体“法无授权不可为”的行政原则,上述行为依法无据,应视为违法行为。

  另外,南华村专项规划,规划了126130㎡的办公和商业用房,违反8号文第三条规定,也违背了被告向业主作出的“安置房+人才房”的承诺


  ▲8号文相关条例|深圳政府在线

  10月中旬,南华村部分热心业主曾召集业主签名,联名申请行政诉讼,“为了我们回迁房的楼不要那么高楼下无商铺,也为了我们的子孙后代能有个舒适宜居的美好环境,请业主们积极参与。”

  也有未签名业主表示,服从安排,因为规划的商业办公“不影响新房落成之后的价格。”

  这两起诉讼尚未开庭审理。

  |资料来源

  [1]深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见

  http://www.sz.gov.cn/zfgb/2018/gb1053/content/post_4988435.html

  [2]福田区人民政府关于印发《深圳市福田区棚户区改造实施办法(试行)》的通知

  http://www.szft.gov.cn/wsfw/wjcx/content/post_7380163.html

  [3]关于《福田区南园街道南华村棚户区改造专项规划(草案)》的公示

  http://www.szft.gov.cn/xxgk/bmtzgg/content/post_7955206.html

  [4](2020)粤0308行初1135号庭审直播

  http://tingshen.court.gov.cn/live/14929503

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