网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

地产股权投资的“夺命三连问”

0
分享至

  

  

  来源:阿信杂货院

  ID:xintuoer1

  作者:阿信

  今天扯一扯几个地产股权模式的问题。

  因为这几个问题不仅是我在展业中遇到的问题,也是同业在项目推进中、财富在推介中以及投资人在选择产品中遇到的,问题具有高度一致性。

  第一个问题是信托计划结束时,项目公司现金分配的顺序问题。

  从风控的角度讲,在项目公司分红时,肯定倾向于优先分配信托计划的本金和分红,但从合规的角度讲,肯定倾向于信托计划和交易对手按照持股比例等比例分红,共享收益,共担风险,这样做股性最强。

  做股权最怕的是亏本,可项目做亏不是没有可能,合规也害怕,合规还不像风控,只考虑风险就行,他还要考虑后续监管的检查。

  律师的看法是,最终采取什么方案取决于监管的报备是否通过。看了几个市场上的同类地产产品,几乎都是风控第一,毕竟安全大于一切。但对于这一分配顺序的股性债性我咨询了几个合规,大家看法还是有不一致性的。

  第二个是股权地产信托的开票问题。

  地产股权信托由于是股权退出,因此不能给交易对手开增值税发票。不能开票对信托公司是好事,减少了财务成本;但对地产公司是坏事,无法实现税务递减效应,项目在内部核算时绩效考核比较吃亏。有些地产公司因为这一点在选择合作模式上还是倾向于融资,比较排斥股权。

  第三个是模拟清算的问题。

  谈模拟清算就不得不谈信托期限,信托是股权投资,可是等不到项目清盘清算就得退出,因为投资者等不了那么久,也接受不了投出去几百万,今天一万,明天两万的分配安排,所以只能在某个时间节点以模拟清算的方式一次性全部退出。

  既然是模拟清算,那信托计划在模拟清算方式上就要尽可能的保证信托财产的安全,这个计算公式最好是固定的,因为可确保信托财产安全,但最好又是不固定的,这样在合规上看起来就不会显得那么有点像债。

  第四个是对外推介时投资收益的问题。

  有些信托公司在对外推介资料上直接写了预期收益,但有些就没有写,写的是浮动。即便推介资料上没有,但财富对外推介时,也介绍收益大致区间基本上和市场同类产品相差不多。

  财富比较痛苦,他要努力让客户相信这是一个固定期限、固定收益的产品,这样才有可能卖出去,可是推介资料上却在努力淡化这是一个固定期限、固定收益的产品。总之,蛛丝马迹都在字里行间。

  第五个是抵质押的问题。

  一些投资者问,为什么看到的一些地产股权项目没有了抵质押,那是不是就是信用的?

  信用也好,抵质押也好,都属于融资类,地产股权属于投资类,两个法律关系就不一样。

  融资类的法律关系是债权债务法律关系,这个法律关系是可以办理抵质押的;但地产股权项目全部是股权投入,没有债权债务关系,因此办理不了抵质押,地产集团连带责任保证担保也被流动性支持所取代

  你没有了抵质押是不是信托公司的风控措施就减弱了呢?也没有,信托公司通过驻场监管章证照,监管销售账户等措施间接控制了地产项目的价值,在一定程度上起到了抵押的效果。

  第六个是交易对手的接受态度。

  做融资,地产企业只考虑表内或表外、信用或抵押、融资成本、抵押率、期限、上市公司是否公告等因素即可,但一到股权模式,地产企业涉及的问题就多了

  有的地产公司对外部机构持股有持股比例限制,这可能就和有些信托公司要求的持股比例就冲突;

  有些地产公司这个项目要出表,要求金信托公司持大股,但在管理上却要完全自己说了算,这样让信托公司又不放心;

  有些上市地产公司对这类股权模式还要经过外部审计,外部审计在融资类和投资类标准上和上市公司、信托公司还有不同标准;

  有些地产公司还接受不了股权模式下的强监管措施;

  有的地产公司不能接受不开增值税票;

  合作项目小股东各种障碍,感觉我们进去的目的就是要弄死他一样……林林总总吧。

  虽说股权模式有利于降低地产企业降低负债率,尤其在“三条红线”之后,但满足这一核心要求,就像一艘航母一样要配套很多东西,不是一艘航母就行了。

  昨天看了一个同业小伙伴在发的地产股权基金,不是信托产品,是个基金产品,土地招拍挂阶段就可以进入,交保证金、交土地款,先股后债,办理抵质押,同时地产集团连带责任保证担保,现场驻场监管,倍儿全。 关键是这还是家不错的地产企业。这结构看着就让人那么爽心悦目。

  风景美如画,何时到我家啊!

  对于地产股权,同业一直有个夺命三连问:好项目为什么给你做?坏项目你敢不敢做?你有没有能力做?

  吾每日三省吾身:好项目能给乎?差项目敢做乎?汝有能力做乎?

  罢了,罢了。

  交易对手避我而远之,我亦避交易对手而远之。

  · END ·

  

  你若喜欢,点赞+

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

女大学生公开卖淫日记,一晚和3位嫖客发生关系,为何成为失足女

金山历史汇
2020-12-01 13:13:28

“我举报了我和儿子的语文老师”:河北沧州母亲举报老师行贿后被泼热水后续

上观新闻
2020-12-01 11:14:29

全华班再成夺冠热门!独特打法加上古风队名,这支中国队值得期待

游戏圈联盟
2020-11-27 16:10:39

部落冲突全球锦标赛阵型很刁钻?网友:打精神伤害的才是秀儿!

游文杂谈社区
2020-11-23 19:08:44

S10落幕未满1个月,重磅赛事CWL火爆来袭,又一场“神仙打架”?

游戏解读
2020-11-27 16:12:14

非法摘取11名死者器官,皖苏两地4名医生获刑,受害者家属这么说

楚天都市报
2020-11-30 21:25:49

社评:与澳大利亚掰扯善恶很累,也不值

环球网资讯
2020-12-01 01:26:41

胡军男女通吃的演艺生涯

小小柚子
2020-12-01 09:03:48

浙江农林大学不雅日记女生刷屏:同情和无情,哪一个才是人性?

生活大火锅
2020-12-01 06:03:19

最新宣布!死刑

东南网
2020-12-01 14:58:38

论王一博的优秀程度,影视综艺全面霸屏,还有时间做这件事?

文韬教育
2020-12-01 14:47:00

熊孙子拿奶奶5万元打游戏,背后的罪魁祸首你真的了解吗?

教育百事通谈
2020-12-01 14:57:13

羊毛党集结!上苏宁易购“薅羊毛”免费拿5G手机

大事件解析
2020-12-01 17:21:15

10艾9男,“无套后入”有毒!深圳新增1360人染艾滋

南叔说事
2020-12-01 00:35:35

真有空姐这么干!英航调查机上龌龊

环球时报国际
2020-11-30 20:04:16

澳大利亚别装傻,中国收拾你,就是杀鸡儆猴

校长开蒋
2020-12-01 10:56:33

福建、海南省委主要负责同志职务调整

中国新闻网
2020-12-01 16:18:48

澳打响反击第一枪!对中方产品加征关税,日本怒了:如此焉能不败

海峡快讯
2020-12-01 15:22:45

巨亏500万!老人维权无门喝药自杀,村干部见死不救拔腿就跑

全景故事
2020-12-01 15:51:00

突然灭火?澳总理:不要再放大漫画事件,我们工作重点是建立对话

环球网资讯
2020-12-01 15:06:58
2020-12-01 17:40:59
地产锐观察V
地产锐观察V
研判地产决策,看楼市房企变局
314文章数 688粉丝数
往期回顾 全部

财经要闻

头条要闻

澳总理斥中国发布"假照片" 遭华春莹拿出证据当场打脸

头条要闻

澳总理斥中国发布"假照片" 遭华春莹拿出证据当场打脸

体育要闻

林书豪自曝很快做出重大决定:回CBA是选项之一

娱乐要闻

美人迟暮!"最美妲己"再穿古装

科技要闻

“特斯拉杀手们”真正的敌人来了

汽车要闻

有真正Honda血统的小正太:又是一台贫民钢炮?

态度原创

家居
数码
房产
本地
公开课

家居要闻

海归硕士回乡爆改13栋老房 网格罩当外景墙美翻了

数码要闻

HomePod mini今日起接受订购 749元 2~3周发货

房产要闻

前11月佛山卖房破10万套 二手有望超去年全年水平

本地新闻

凭100万闪电落户上海 杨超越做到了

公开课

月入3000在中国是什么水平?谁才是普通人?