保利三季度销售跌至第五，两月500亿拿地，三道红线助返前三？

　　作者 | 曹蓓 编辑 | 李霂轶

　　对于央企保利来说，排名“重回前三”的时间表恐怕要继续推迟了。

　　10月29日发布的三季报显示，1-9月，保利地产累计实现签约金额3673.78亿元，签约面积2444.06万平方米，分别同比增长5.94%和6.55%。

　　在同一天发财报的、此前销售排名第三的万科，前9个月合同销售金额4756.1亿元、合同销售面积3061.6万平方米，同比分别增长5.5%和10.2%。

　　此前克尔瑞发布的房企1-9月销售榜单里，保利未能保住上半年的第四位，退居第五，被融创赶超。

　　2017年底，保利发展董事长宋广菊提出，未来两至三年公司要重回行业前三，而今年已经到了第三年。

　　事实上早在去年5月，宋广菊就把这一目标的期限延长到未来3-5年。在外界看来，“重回前三”之前，目标或许已经调整为“保四争三”。

　　无论是两三年，还是三五年，排名这件事似乎一直让曾经在“招保万金”（招商地产、保利地产、万科、金地集团）时代风光无限的保利意难平。

　　2012年，保利销售达1017亿元，成为继万科之后第二家销售额超千亿的房企，彼时在地产行业，“招保万金”被称为“四大金刚”。

　　但三年后，房企排名已经变天，万科、恒大、绿地占据前三，到2015年底，保利落至第6位。2017年末，碧桂园、万科、恒大冲出5000亿，保利跟前三拉开近两亿元的差距，刚刚跨过3000亿门槛。

　　也就是在那一年，宋广菊提出重回前三。保利提出三年内突破5000亿的“345”战略，即未来三年每年业绩增幅为1000亿元，2017年销售额实现3000亿，2018年4000亿，2019年5000亿。

　　但这个战略止步于2019年，当年实现签约金额4618.48亿元，仅完成目标的92.37%。

　　克尔瑞房企销售排行榜显示，2019年上半年，在头部房企销售放缓的情况下，保利重回榜单第4位，距离第三名恒大只有300多亿的距离，彼时有业内分析称，保利从未如此接近其“前三”的目标。

　　但到了第三季度，保利就被融创大跨步超越，随后一再后退，一季度退至第六位，直到上半年，才重回销售量第四的位置。

　　然而三个月后，这个位置再次被融创代替。

　　稳坐地产央企头把交椅的保利地产，一向是稳健的风格。

　　即便外界一再追问其“冲三”的进度，2019年10月举办的股东大会上，宋广菊坦言，保利一直迈着自己的步伐，也不冒进。在接受媒体采访时，保利方面也表示，其一直是一家专注长期稳定发展的公司。

　　一种意见认为说这是略显保守的答案，恐怕会让保利离前三越来越远，但也有分析称，在行业风云变幻之中，稳定意味着安全。

　　作为央企，保利确实在融资方面有着得天独厚的优势，现金、负债相对于其他头部房企也都处于低位。

　　今年8月，监管针对房企融资出台“三道红线”新规：剔除预收款后的资产负债率＞70%；净负债率＞100%；现金短债比＜1。根据“踩线”的数量，房企被分为“红橙黄绿”四档，并以此来划定其融资时有息负债年增速的上限。

　　三季报显示，保利资产负债率为77.95%，扣除预收账款后资产负债率为65.61%，现金短债比1.91。对比“三道红线”，保利均未踩进，是为数不多的绿线企业，这也符合其一贯稳健的风格。

　　踩线的房企并不在少数，恒大、融创甚至处于三条全踩的“红色区域”。

　　政策出台后，可以看到众多高负债高杠杆的房企开始加速回笼资金，降低增速，控制规模。

　　不少市场人士认为，这或许正是保利弯道超车，重回前三的机会。

　　可以看到的是，近期保利在土地市场确实活跃。

　　诸葛找房的统计数据显示，8月、9月，保利在土地市场权益拿地总价、总占地面积位居TOP房企首位，土地数量仅次于碧桂园排名第二。

　　据媒体统计，仅9月末的三天时间，保利就接连拿到广州、佛山、郑州地块，斥资超80亿元。

　　2020年三季报也显示，虽然前三季度，保利地产累计实现签约金额和签约面积同比微增，但第三季度这两项指标分别同比增长51.72%和44.81%；新拓展项目88个，新增容积率面积1982万平方米，总拓展成本1314亿元，其中38个核心城市拓展金额占比83%。

　　对土地的逆市进击从去年就已经开始。中指研究院数据显示，2019年全年保利以拿地金额1166亿元位列行业第三。得益于央企融资上的优势，在下半年土地市场降温之后，保利开始在溢价率大幅下行情况下大规模补充土储，为2020年激烈的规模战备下丰富的粮食储备。另一方面，在城市更新领域，保利也增加了不少的土地。

　　彼时就有舆论称，保利开启了激进拿地的模式。这种局面，在今年的三季度似乎重新上演。

　　就在10月30日，有消息称，保利以15.6亿竞得莆田一地块，又与金地联合摘得大连5宗商住地，成交价77.59亿。距离此前的10月26日，力压中海、招商、金茂等六家房企，以46.9亿元摘得地块广州琶洲宅地，仅过去不足一周的时间。

　　此前的报道称，据不完全统计，保利已在两个月内花费近427亿元大手笔拿地。如果加上刚刚发生的两宗交易，这一数字已突破500亿。

　　有人把保利土地市场的操作评价为激进，认为跟重回前三的目标有关，但资深房产评论人陈雷并不这么认为，“都什么年代了，规模优势已经不是房企最大的优势了。保利在土地市场的操作，或许可能是在调整城市布局。”

　　贝壳研究院高级分析师潘浩也表达了相似的观点。

　　“过去三年保利发展每年新增土储的规划建筑面积规模都在2500万平米上下。今年截至10月底，新增土储规划建筑面积大约是2000万平米，跟过去几年相比还有一定的差距。”潘浩说，但是有一点值得注意的是，保利今年在一二线城市土储的占比同比提升了大约7%，幅度明显。

　　虽然相对稳健，但“三道红线”的指标体系中，保利发展的资产负债率水平也是需要调整的，在全行业资金收紧的背景下，获取更优质的土地是发展趋势。

　　“房地产行业面临的发展环境在今年发生了重大的转变，经营目标的设定更多的要考虑长期稳健经营，特别是资金状况。”潘浩说。

　　至于是否“重回前三”，似乎显得并没有那么重要。

　　即便如此，在西南证券今年4月发布的报告中认为，销售货值充裕再加上良好的存货结构，2020年保利销售额或超过5500亿，增速或位居TOP5房企第一，2021年有望冲击前三。

　　市场或许比企业本身，对位次更有执念。