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保利三季度销售跌至第五,两月500亿拿地,三道红线助返前三?

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  作者 | 曹蓓 编辑 | 李霂轶

  对于央企保利来说,排名“重回前三”的时间表恐怕要继续推迟了。

  10月29日发布的三季报显示,1-9月,保利地产累计实现签约金额3673.78亿元,签约面积2444.06万平方米,分别同比增长5.94%和6.55%。

  在同一天发财报的、此前销售排名第三的万科,前9个月合同销售金额4756.1亿元、合同销售面积3061.6万平方米,同比分别增长5.5%和10.2%。

  此前克尔瑞发布的房企1-9月销售榜单里,保利未能保住上半年的第四位,退居第五,被融创赶超。

  2017年底,保利发展董事长宋广菊提出,未来两至三年公司要重回行业前三,而今年已经到了第三年。

  事实上早在去年5月,宋广菊就把这一目标的期限延长到未来3-5年。在外界看来,“重回前三”之前,目标或许已经调整为“保四争三”。


  无论是两三年,还是三五年,排名这件事似乎一直让曾经在“招保万金”(招商地产、保利地产、万科、金地集团)时代风光无限的保利意难平。

  2012年,保利销售达1017亿元,成为继万科之后第二家销售额超千亿的房企,彼时在地产行业,“招保万金”被称为“四大金刚”。

  但三年后,房企排名已经变天,万科、恒大、绿地占据前三,到2015年底,保利落至第6位。2017年末,碧桂园、万科、恒大冲出5000亿,保利跟前三拉开近两亿元的差距,刚刚跨过3000亿门槛。

  也就是在那一年,宋广菊提出重回前三。保利提出三年内突破5000亿的“345”战略,即未来三年每年业绩增幅为1000亿元,2017年销售额实现3000亿,2018年4000亿,2019年5000亿。

  但这个战略止步于2019年,当年实现签约金额4618.48亿元,仅完成目标的92.37%。

  克尔瑞房企销售排行榜显示,2019年上半年,在头部房企销售放缓的情况下,保利重回榜单第4位,距离第三名恒大只有300多亿的距离,彼时有业内分析称,保利从未如此接近其“前三”的目标。

  但到了第三季度,保利就被融创大跨步超越,随后一再后退,一季度退至第六位,直到上半年,才重回销售量第四的位置。

  然而三个月后,这个位置再次被融创代替。

  稳坐地产央企头把交椅的保利地产,一向是稳健的风格。

  即便外界一再追问其“冲三”的进度,2019年10月举办的股东大会上,宋广菊坦言,保利一直迈着自己的步伐,也不冒进。在接受媒体采访时,保利方面也表示,其一直是一家专注长期稳定发展的公司。

  一种意见认为说这是略显保守的答案,恐怕会让保利离前三越来越远,但也有分析称,在行业风云变幻之中,稳定意味着安全。

  作为央企,保利确实在融资方面有着得天独厚的优势,现金、负债相对于其他头部房企也都处于低位。

  今年8月,监管针对房企融资出台“三道红线”新规:剔除预收款后的资产负债率>70%;净负债率>100%;现金短债比<1。根据“踩线”的数量,房企被分为“红橙黄绿”四档,并以此来划定其融资时有息负债年增速的上限。

  三季报显示,保利资产负债率为77.95%,扣除预收账款后资产负债率为65.61%,现金短债比1.91。对比“三道红线”,保利均未踩进,是为数不多的绿线企业,这也符合其一贯稳健的风格。

  踩线的房企并不在少数,恒大、融创甚至处于三条全踩的“红色区域”。

  政策出台后,可以看到众多高负债高杠杆的房企开始加速回笼资金,降低增速,控制规模。

  不少市场人士认为,这或许正是保利弯道超车,重回前三的机会。


  可以看到的是,近期保利在土地市场确实活跃。

  诸葛找房的统计数据显示,8月、9月,保利在土地市场权益拿地总价、总占地面积位居TOP房企首位,土地数量仅次于碧桂园排名第二。

  据媒体统计,仅9月末的三天时间,保利就接连拿到广州、佛山、郑州地块,斥资超80亿元。

  2020年三季报也显示,虽然前三季度,保利地产累计实现签约金额和签约面积同比微增,但第三季度这两项指标分别同比增长51.72%和44.81%;新拓展项目88个,新增容积率面积1982万平方米,总拓展成本1314亿元,其中38个核心城市拓展金额占比83%。

  对土地的逆市进击从去年就已经开始。中指研究院数据显示,2019年全年保利以拿地金额1166亿元位列行业第三。得益于央企融资上的优势,在下半年土地市场降温之后,保利开始在溢价率大幅下行情况下大规模补充土储,为2020年激烈的规模战备下丰富的粮食储备。另一方面,在城市更新领域,保利也增加了不少的土地。

  彼时就有舆论称,保利开启了激进拿地的模式。这种局面,在今年的三季度似乎重新上演。

  就在10月30日,有消息称,保利以15.6亿竞得莆田一地块,又与金地联合摘得大连5宗商住地,成交价77.59亿。距离此前的10月26日,力压中海、招商、金茂等六家房企,以46.9亿元摘得地块广州琶洲宅地,仅过去不足一周的时间。

  此前的报道称,据不完全统计,保利已在两个月内花费近427亿元大手笔拿地。如果加上刚刚发生的两宗交易,这一数字已突破500亿。

  有人把保利土地市场的操作评价为激进,认为跟重回前三的目标有关,但资深房产评论人陈雷并不这么认为,“都什么年代了,规模优势已经不是房企最大的优势了。保利在土地市场的操作,或许可能是在调整城市布局。”

  贝壳研究院高级分析师潘浩也表达了相似的观点。

  “过去三年保利发展每年新增土储的规划建筑面积规模都在2500万平米上下。今年截至10月底,新增土储规划建筑面积大约是2000万平米,跟过去几年相比还有一定的差距。”潘浩说,但是有一点值得注意的是,保利今年在一二线城市土储的占比同比提升了大约7%,幅度明显。

  虽然相对稳健,但“三道红线”的指标体系中,保利发展的资产负债率水平也是需要调整的,在全行业资金收紧的背景下,获取更优质的土地是发展趋势。

  “房地产行业面临的发展环境在今年发生了重大的转变,经营目标的设定更多的要考虑长期稳健经营,特别是资金状况。”潘浩说。

  至于是否“重回前三”,似乎显得并没有那么重要。

  即便如此,在西南证券今年4月发布的报告中认为,销售货值充裕再加上良好的存货结构,2020年保利销售额或超过5500亿,增速或位居TOP5房企第一,2021年有望冲击前三。

  市场或许比企业本身,对位次更有执念。

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