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长租公寓“爆雷”促行业监管深化,我国酝酿出台首部租赁领域规范文件

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  华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李凯旋 李未来 北京报道

  从行业兴起到野蛮生长再到“爆雷”不断,长租公寓这个行业用了不过短短几年的时间。成功的长租公寓品牌各有特点,而“爆雷”的长租公寓品牌大多折戟在“高收低租”和“长收短付”的运营模式上。最终,长租公寓打造出来的“资金池”难以为继,“爆雷”也开始出现。

  业内认为,我国的租赁需求在不断上涨,这个市场有着万亿级的红利。然而,住房租赁行业的行业标准长久以来处于空白状态,这也使得一些长租公寓品牌“钻了空子”。近期,相关部门发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,拟在租金贷、装修等方面对住房租赁企业做出监管,竭力保护承租者的利益,目前该条例向社会公开征集意见阶段已经结束。

  “爆雷”现象不断

  2020年,野蛮生长的长租公寓行业“爆雷”现象不断。《华夏时报》记者在经过统计后发现,2020年,长租公寓有超过35家品牌出现了“爆雷”现象或严重资金问题,其中包括上海岚越、杭州友客等品牌。

  值得关注的是,相继出现“爆雷”的多家长租公寓其经营模式大体相同,即高收低租。在这种经营模式下,长租公寓付给房东的租金高于租客租金。另一方面,许多“爆雷”的长租公寓采用长收短付的模式,通过“年付租金优惠更大”这一方式吸引租客一次性付清较长租期的房款,但却用月付的形式对房东进行房款支付。

  在“高收低租”和“长收短付”的模式下,长租公寓企业内部自然形成一个“资金池”。而拥有了“资金池”的长租公寓则开始继续生长,不断扩大规模或者进行金融投资。然而,行业的风险在这种模式下也开始滋生,最终,有品牌难以维系这种高收低租模式,出现了“爆雷”现象。

  同时,也有不少长租公寓品牌,向租客推销与个人征信挂钩的“租金贷”。在长租公寓出现“爆雷”后,租客不仅“无家可住”,还需要偿还高额、高利息的租金贷。

  面对乱象,9月7日,住房和城乡建设部公布《住房租赁条例(征求意见稿)》,共计8章66条,内容涵盖加强对承租人的权益保障、对租赁机构的监管以及对租赁企业的扶持力度等内容。该《条例》向社会公开征集意见,意见反馈截止到2020年10月8日。

  万科长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华近期公开表示:“从整体的市场容量来看,长租公寓是目前仍存在政策和人口双红利的行业。无论在租赁人口、租金水平的稳定增长上,还是在长周期里,我们都认为,这是一个万亿级的市场。”胡冬华认为:“从目前机构化的发展程度来看,我们还处于非常初级的阶段,我国最长的企业化长租公寓运营机构年龄还不满10岁,成为‘时代的租赁企业’不是一蹴而就的事。”

  行业亟需得到规范

  “到2020年为止,这是我国真正把租赁住房当成一个行业来看待的第四年。从宏观层面上看,我国的住房租赁需求仍在增长。而对于整个住房租赁行业而言,需要加快租赁住房法律体系建设。”龙湖冠寓发展部总经理张智聪如此认为。

  的确,租赁行业盘面如此之大,但却没有相关的行业标准。有专业人士认为,《住房租赁条例(征求意见稿)》体现了国家整治行业乱象、为承租者“扫雷”的决心。

  文件显示,当住房租赁企业有以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租赁贷款、以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁贷款、在住房租赁合同中包含租金消费贷款相关内容等情形时,将由房产管理部门予以警告,责令限期改正。若逾期不改正,将面临停业、或罚款等处罚。情节严重的,则由市场监督管理部门吊销营业执照。

  此外,文件还拟对行业的出租和承租作出相关规定,表示出租房的室内装修应当符合国家有关标准,不得危及承租人的人身健康等。“总体来看,本次意见稿对于租赁的规范更为全面和细致,对于目前常见的侵害到租赁关系人的事项进行了明确规范,该文件还可更有效地指导各地落实更为本地化的租赁类政策。”58安居客房产研究院分院院长张波说。

  行业该如何破局?

  值得关注的是,在一些长租公寓不断出现“爆雷”的另一面,也有一些长租公寓品牌越走越稳。面对巨大的市场空间,部分企业已经研究出了适合自身可以“走通”的道路,并对这个领域“图谋深远”。

  据万科方面调研,北京目前有860万人需要住房,合格的租赁房是430万套,其中只有250万套是合规的,北京在不断地清除小产权、地下室等。调研发现,250万套的人均租金是7000元。大部分人群认为花30%的收入去租房比较合适,即3000元。

  万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖近期公开谈道:“万科的团队给自己的要求是有没有能力在北京给年轻人提供3000元的租房,前提是40分钟坐地铁可以到达他的办公室。不仅提供租房,还提供配套设施、服务。”其表示,满足上述要求必须在三个地方做到才能实现,一是综合成本低,二是产品评效高,三是社群运营。北方万科团队目前找到的解决方案是——集体土地。

  据介绍,万科泊寓已进入33个城市,开业门店365家,房间数量超13万间,平均出租续租率55%,客户满意度实现95%,上半年营收10.5亿元。

  “2020年,龙湖冠寓争取开到10万间。未来,我们还会把握机会,把中资产和重资产的比例再做一些优化。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示。

  “龙湖冠寓可持续的重要逻辑则是龙湖的稳健经营。龙湖集团有着非常优异的信用基础,资金成本比较低,这也使得龙湖集团的抗风险能力较强。除了通过市场化行为快速获取房源进行存量改造经营之外,龙湖冠寓也和政府进行了大量的合作,协助地方解决了人才安居问题。”张智聪向《华夏时报》记者说明了龙湖冠寓可以稳健运营的根基。

  空白研究院院长杨现领认为,长租公寓的运营本质是慢生存策略,需要时间来沉淀,也需要更长的时间与业主和客户建立稳定的租赁关系,为业主和客户提供优质的服务,创造长期的价值。

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