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中小房企选对城市,才能逆袭!这6个指标不能不看

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  房地产与城市,仿佛是船与水的关系,是一个永远不会缺乏话题的存在。但水能载舟亦能覆舟,城市能让房企飞黄腾达,也能使其折戟沉沙。

  纵观近十年优秀房企的成长史,我们总会感叹高周转的强大魅力,但不能忽略的却是,精准的城市站位同样是其快速成长的重要秘诀。

  在变幻莫测的VUCA时代,如何选对布局城市、选对深耕区域已经成为了每个房企经营中面临的重要问题。

  

  地产黑马成长史

  选对城市很重要

  随着中国房地产行业“超极分化”时代的到来,行业竞争不断加剧,大鱼吃小鱼的故事每天都在发生。

  龙头房企凭借着规模、品牌、资金都多方面优势不断抢占市场份额,挤压中小房企的生存空间。

  另一方面、规模房企之间的竞争也从未停歇,TOP50内的竞争已达到白热化。

  在如此激烈的竞争格局中,一批地产“黑马”横空出世,他们以娴熟的技巧、精准的走位在残酷的竞争中得以生存并迅速发展壮大。

  细品这些“黑马”的成长秘诀,无一不在城市研判及区域研判上下足了功夫。

  在当今地产圈,中梁是最引人注目的“黑马”之一。

  曾经的“温州小霸王”在2016年突然发力,在短短三年的时间里,完成了从百亿到千亿的跨越,迅速从地方性房企成长为全国性房企。

  布局三四线,中梁的战略和碧桂园非常相似。

  从2016年开始,中梁开始布局福建、安徽、江西等地,2018年进军内蒙古和辽宁等区域。

  截至目前,中梁已在布局全国20多个省市的140余座城市,成功开发了500余个项目。

  “一线城市北京、上海的地价太高,竞争过于激烈,在与国企和央企的抢地大战中,中小型房企并不具备优势,即使抢到了地王,后期入市风险也高。反观三四线城市,虽然普遍陷入去库存的泥潭中,甚至部分三四线城市房价还有下跌,但并不意味着没有市场机会。”

  中梁华北区域公司的董事长顾伟如是说道。

  但近年来三四线城市的市场降温,无疑会给这样的布局战略带来很大的风险,中梁嗅到了城市市场格局的变化。

  2018年下半年之后,中梁控股重仓三四线的思路正在转变。

  2019年初,中梁进驻沈阳、青岛、大连等城市,年内布局城市数量超过10个,其中不少城市为中梁首次进入。

  2019年全年,中梁买地投资中,二线城市占比提升至50%以上。

  作为一家仅有十年历史的房企,新力也凭借着精选城市,然后在短期之内快速占据市场份额的攻城战模式实现了飞速发展,成为了第一家上市的赣系房企。

  2019年,新力控股合约销售额914.2亿,2018年为710.8亿,同比增长28.6%,距离千亿销售额只差临门一脚。

  2017年,新力将总部搬迁至上海,正式开启了全国化发展的新阶段。

  有异于其他房企的“狩猎式”全国化扩张,新力采取了“农耕式”扩张思路,坚持“城市深耕”布局策略。

  其“4+X”城市策略目前已形成“以南昌为中心的中部区域、以成都为中心的西部区域、以上海为中心的长三角区域、以深圳为中心的珠三角区域”四大区域核心。

  得益于多年以来不懈地城市深耕,新力对于深耕区域内单个城市市场特点的理解往往更加深刻,因此拿地上更加精准与快速。

  新力地产副总裁佘润廷曾表示:

  “在一个城市坚持深耕,能够帮助我们更好的在城市获得市场口碑。获得政府的认可,获得各方面的认可,这是投资大策略中城市小策略的落实。

  

  市场竞争激烈

  房企应重视城市级风险

  巧妇难为无米之炊,对于房企而言,土地意味着生存的资本。

  但凡想生存,想发展,想做大的企业,都将拿地作为企业经营中的重中之重。

  但在超极分化的地产行业市场格局之下,不仅仅是市场份额向大型房企集中,土地市场的趋势也同样如此。

  很多中小型开发企业表示,大型房企进入当地使得土地市场竞争更加激烈,拿地的难度也是直线上升的。

  另外在拿地决策的效率方面,大型房企总是能够因为有一套标准化流程而抢占先机,不用老板亲自过去拍板,只要拿出标准化模板进行判断,就能迅速决策。

  对于大房企,拿地是生产问题,对于小房企,拿地是生存问题。生存不止体现在土地储备方面,也体现在了拿地过程中的风险管控方面。

  中小房企如果因为土地储备见底,对于陌生城市地块不加研判而贸然入局,将会为企业带来重大的生存风险。

  我们总结了一套PCIE地产企业风险雷达模型,从企业、产业、城市、项目层面对房企所面临的的风险进行了归类,其中C代表城市级风险。

  简单来说,房地产企业所面临的城市级风险可分为以下几类。

  城市选择错误:选择城市的标准、方法和动作出现问题,导致选错城市。

  城市定位错误:对于城市类型的判断出现错误,城市类型可分为现金流型城市、利润型城市、品牌型城市、资源型城市等,对于城市的定位出现错误,则会在与自身战略的匹配中出现问题。

  进入时机与方式错误:如有些城市适合进入,但当下不适合进入;或者有些城市适合以合作方式进入,有些适合以产业勾地方式进入,有些城市适合使用招拍挂方式进入等。进入城市时机与方式的选择错误,都可能造成风险。

  

  城市研判不用愁

  六指标选对城市

  自2016年起,行业发展进入城市分化、高位盘整的阶段,“热点城市”与“非热点”、都市与都市圈、发达城市群与欠发达城市群开始呈现阶梯性房价表现,房价表现突破“一二三线”城市能级的绝对划分。

  此外,有别于过去一路狂奔的发展态势,依靠土地增值躺着赚钱的时代已经结束。

  房地产行业逐渐从“勇者胜”转变为“智勇兼备者胜”的时代。这一系列变化都要求房地产企业应该在城市选择与研判方面进行更加深入的研究。

  当房企进入新城市,开辟新战场的时候,首先要对一个城市的房地产市场进行分析。

  旭辉集团总裁林峰先生曾在《逃离底特律》一文中提出了“五维看城市”的城市研判方法,即基本面、护城河、进化力、管理层、市场态。

  90%的中小型房企最大的短板是没有研究透彻自己所在城市,判断城市发展机会、竞争对手策略,往往靠“感觉”,而不是“吃透”!

  另外,我们也发现,很多中小房企在城市研判方面都有着自己的一套标准,但从内容来看大多都是抄袭大企业,不符合自身企业发展阶段的需求。

  我们根据多年行业咨询经验,总结出了以下6项城市研判指标,帮助中小房地产企业研判相关城市的进入价值。

  一、城市的基本面

  GDP。GDP代表的一个城市的经济规模总量,当然是越大越好。

  此外也要关注城市的构成城市GDP的各产业的比重,第三产业与创新产业占比更大,则更优质。

  财政收入与税收。财政收入与税收体现了GDP的效率,这两个数字在GDP中的占比越大,代表着这个城市的发展效率越高。

  城市的人口总量与流动趋势。房子都是盖给人住的,城市人口总量越大,市场就越大。此外,城市人口的流动趋势也不容忽视,净流入还是净流出也深刻地影响着市场环境。

  交通状况。如一条高铁的建成,可能在短期内利空当地市场,人才可能会被大城市吸附过去。但在长远看来是利好当地市场,因为交通的改善有利于当地经济的发展。

  此外,城市的财政预算与负债,居民储蓄余额与股票债券持有量都是构成城市基本面的重要标准。

  二、城市的相对竞争力

  城市的地理位置及气候。这些因素是无法更改的,港口城市与内陆城市在发展机会上大不相同。

  随着人们对生活舒适度要求的提高,城市气候也成为了其作出置业选择的重要考虑因素。

  产业业态。如深圳的高端制造产业链已经香港的金融业,极强的竞争力使其在短时间内无法被完全取代。但一些城市赖以生存的石油及矿产资源则很容易被取代,因此应关注其产业业态的持续变化。

  三、城市潜力

  上位政府的定位。上位政府对城市的定位在一定程度上影响着一个城市的发展潜力,定位是中心城市,是援边开放城市,是生活型城市,还是后花园型城市,还是以制造业驱动的产业级城市,都在影响着这个城市未来的发展轨迹。

  此外,关于城市潜力方面,也应关注城市的财政预算重点投放方向,经济增长的结构与质量、对高素质人才的吸附力等。以此对城市进行三年内、五年内、十年内发展潜力的展望。

  四、政府的行为风格

  分析当地政府当下对房地产行业的依赖程度,指标包括房地产行业在当地税收与土地财政所占比例,就能预判未来推地节奏。

  此外,对于城市主官过往的行事风格、当下的意愿路径及能力研究也非常重要。

  五、城市市场基本面

  对一个城市房地产市场环境有比较清晰的了解,有利于指导房地产项目的良性开发。

  市场供给量。可从销售的商品房总量、已出让的存量土地、潜在的土地供给量等方面进行研判,供给量越小的城市机会越大。

  市场需求量。可从人口总量、人口流动趋势,购买力等指标进行判断。需求量越大的城市机会越大。

  除此之外,也应关注城市的房地产建设规模、去化周期、二手房交易面积等指标。

  六、城市与企业的契合度

  与企业战略的契合度。如当公司的战略追求规模的高速扩张时,需要进入三四线城市;而当追求稳健发展与品质提升的时候,则应聚焦一二线城市。

  与企业能力的契合度。当企业能力相对欠缺的时候,选择扩张的城市应与原深耕城市在市场打法及特点上有一些共通性。而当能力有所提高之时,可向更高级城市与区域发展及扩张。

  来源:地产黄老邪 (ID:DCHLX1),已获得作者授权,向原作者表示感谢!

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