临深楼市：投资可以买东莞吗？现在入手可以买哪里？

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1、会员提问：九哥你好，你怎么看临深的东莞长安的别墅？比如莲湖山庄，万科紫台。

答：会员你好 ，东莞微观上都不太熟悉，深圳楼市都已经够我喝一壶了，这一波深圳和东莞都出了新政，市场要冷淡一段时间了。

我的个人建议是：深圳值得买的别墅都不多，更别提东莞了。但是一定买东莞别墅的话，松山湖片区自住还是可以考虑的，逻辑类似于深圳湾；虹吸整个城市的高净值人群，其他区域的就不要考虑了。更多详情可见会员群内部分享！

2、会员提问：九哥你好，一、2022年才有购房资格，刚需是否适合先买公寓。还是等一年或者有其他获取购房的资格吗 二、现金300w 家庭年收入200w 用途投资加上学 三、福田天健公馆和宝能V-House哪个更适合，四、朋友不建议买公寓，要我去长沙搞两套。但去了几次福田感觉公寓炒的很火，一直犹豫不定没有找到购买的动力，求指引

答：会员你好。1、不要买公寓。可以找个代持。或者先在广州买，做个短线。2、天健公馆和宝能公馆都带深高南，可以买。天健公馆更好一些。3、公寓没啥用，涨幅慢如蜗牛，税费高到天上，流动性弱。多数经纪人以“不再审批公寓”作为噱头。其实不再审批公寓预示着以后重点将土地用来建住宅，跟未来的住宅比，怕还是跑输。

3、会员提问：九哥你好，大运颐安都会中央、双龙恒裕珑城是否值得入手？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我第一套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑学位，若老师认为市内更有价值，可否推荐几个盘？

答：会员你好， 深圳各板块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点：①、东部和西部的差距拉大 ②、品质楼盘和低端楼盘差距拉大 ③、学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会向东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。

4、会员提问：九哥您好！最近想整合资源，把福田云顶翠峰和园岭新村的房子卖了，换一套大一点的住宅提高生活质量。有几点问题想请教一下。 1、片区选择: 目前有两个心仪楼盘，价格差不多的是一是安峦公馆 二是中信红树湾旁的瑞河耶纳。我家小宝3岁，我也要考虑学位。安托山片区的高级中学学位不知道是否有保障。瑞河耶纳的周边环境更优越，楼龄比安峦要老一点，目前无好学校。 2、目前楼价感觉很高，风险是否很大？园岭的学位房很保值 带拆迁概念，我很不舍得卖。以上片区大面积一点的住宅是否保值？还是该保留两套小房？不知道是否该做这个决策。 最近好纠结，请老师指点迷津，不胜感激。

答：会员你好，我对安托山片区的感觉是不宜居，没有大型商业大型公园等活动空间： 雅福居：福利房，人车不分流物业一般; 臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵; 锦庐公馆：容积率高、暗卫; 安峦公馆：太小、没花园。 但丝毫不影响片区受到的追捧度。 主要原因有下： ①、安托山带红岭实验小学和深高中学 确定片区不会被划入深康学校，红岭实验小学开始招生，号称万科和红岭实验集团合伙花了1个亿重点打造的小学; ②、双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近; ③、虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区; ④、片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减。 主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！ 瑞河耶纳优点是稀缺，缺点是流动性太小，房龄其实不是太重要的因素。 园岭新村对未来比较悲观，拆迁的机会成本太高，容易错失换仓良机。 综合对比优先安峦公馆。

5、会员提问：九哥你好，可以帮忙重点分析一 下坪地的丁山河畔怎么样吗？未来5年的升值空间有多大呢？

答：会员你好。丁山河畔，主打刚需户型2-3房，户型较方正，使用率高，一楼底商，坪地中小学，地铁3号线白石塘站在建，不是很近，总的来说丁山河畔这个价格还是可以买的。刚需上车没问题。由于东部龙岗供应大，如双龙、南联有很多房子，丁山河畔位置还更远，属于东部的东部。因此自住+投资是可以考虑的，纯投资的话不要抱太大期望。

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