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苏州, 经济不好, 继续炒房吧!

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  『01』

  昨天有个消息,需要重点关注一下。

  2月19日,苏州市自然资源和规划局发布《苏州市自然资源和规划局关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》,提到加快工业用地供应、调整交地及开竣工等履约要求、延长土地出让金缴纳时限、调整超过市场指导价报价规则等方面。

  

  延长土地出让金缴纳时限之类的政策,最近我们已经在无锡、西安等见得多了,没什么稀奇。

  重点是第四条:

  调整超过市场指导价报价规则。

  住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

  已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地,开发企业预售、销售的时间节点可适当提前,以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准,提前时间按疫情防控一级响应天数计算,具体由住建部门核定。

  很多人可能没看懂,意思是说:

  1,超过指导价的地块,不再要求封顶后预售,进入一次性报价的地块,不再要求现房销售。

  2,特殊时期,只要一级响应还在,以前遵循封顶和现房销售规则的,可以提前卖房。

  『02』

  这是有背景的。

  在2016年,苏州发布了《进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》。

  其中第3条规定:

  提高项目预售条件:土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。

  土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的,中止网上竞价,转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。

  也就是说,从4年前开始,土拍成交价只要超过指导价,必须要封顶后销售。超过10%以及进入一次性报价的地块,必须要现房销售。

  在2019年5月份,调控再次升级。

  土拍价格超过5%-10%,就得现房销售,超过10%-25%,就算一次性报价。

  现在,全取消了。

  开发商最怕的是限价导致无利可图,最喜欢的是预售放松、快速卖房。

  没了预售条件的束缚,市场再度进入了拿地-盖房-快速销售-回笼资金-再拿地的高周转节奏中。

  房地产,又被拎起来了。

  『03』

  楼市松绑城市何其多,为何关注苏州这一个?

  蓝白平时主要写宏观面,不太留意各个城市的动向,但苏州这次的政策,有很强的信号意义。

  让我们再梳理一下时间线。

  2016年4月份,楼市四小龙诞生,苏州与合肥、南京、厦门并驾齐驱,领涨全国。

  2016年8月份,苏十五条出台,现房销售、封顶销售延长楼盘开发周期,精准打击房企软肋。

  2019上半年,苏州3次百亿土拍,均价连续11个月上涨,再次领涨全国。

  同年5月份,限售开启,现房、封顶销售条件再次收紧。

  7月份,限售范围扩大至市区,全年房价涨幅划定5%红线。

  2020年2月份,现房销售,封顶销售取消。

  时隔4年时间,一个两度引领全国房价上涨的城市,又对房企敞开了大门。

  是疫情影响?还是早有打算?我不敢妄自揣度。

  有一点可以肯定的是,就像前天文章里说的那样,未来1个月,类似的政策会越来越多。

  现在还只是针对房企的纾困政策,如果依然没有效果,进一步放宽限购、限贷、限售,也是有可能的。

  

  『04』

  苏州忍不住了,下一个是谁?

  需要符合几个条件:千亿卖地大市、曾领涨全国楼市、土拍限制严格,按这些条件来筛选就行。

  这些一二线城市的拿地需求、购房需求,一旦被释放出来,威力可想而知。

  话说回来,苏州毕竟不是长沙。

  在房地产调控的魄力上,长沙有多“硬核”?

  市区全域限购,落户满1年,连续缴纳两年社保才能买房,企业禁止购房,买房后限售4年,前提还是要取得不动产权证书才行。

  2019年3月全国掀起了楼市“减税降费”风潮,长沙反而逆势加码,二套房加征4%的契税。

  可是,全国敢像长沙这样做的城市,又有几个呢?

  『05』

  问题的根源,还是卖楼花、预售制。

  期房和预售制,带来的是房产加杠杆,购房者低首付买房,取得银行按揭款之后,房企获得回款,拿出一部分来施工,再拿出一部分钱去继续拍地。

  这样一来,购房者只用了一小部分的钱,就能撬动巨大的房产市值,开发商只需要一部分资金,就能开工销售,继续拿地,继续扩张,房价水涨船高。

  因此,最近两年,取消期房预售的讨论有很多。

  比如,广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制。社科院发过一个报告,其中提及推动有条件的城市取消期房预售行政许可。全联房地产商会秘书长赵正挺称,对预售制若干问题进行深入研究,提出了报告。

  本来,4年前苏州实行的土拍捆绑现房、封顶销售,彰显了遏制投机的决心和魄力,是极有可能成为“模板”的。

  现在直接改了回去,说明以目前的楼市环境来看,取消期房预售制,依然是任重道远。

  曾经看到有人留言:苏州房价太低了,与经济大市的地位不匹配。

  你看,这人活得多精致。

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