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6500万套空置房?中国房地产最大谜团!

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  前些天,一则消息在网上流传:

  

国家电网公司在全国660个城市做了一个调查,发现有6540万套住房连续半年电表的读数为零,基本上可以肯定这些住房是没有人住的空置房。

  传的煞有介事。

  但其实,6540套空置房这个数据早在2010年左右就出现了,一直流传至今。

  国家电网一线抄表员小李说:“每次看这些新闻,就感觉自己肩上的责任又增加了几分。”

  流言再次被翻起,且每次还能引起轩然大波,终归还是“空置率”这个数据太过敏感了。

  仔细盘点一下中国的房地产市场,一直都有两个未解之谜:

  中国究竟有多少房子?

  中国的住房空置率是多少?

  事实上,我们从来没有进行过全国性的住房普查,你在统计局或者住建部都没法查到“全国住房总量”这个数据。

  目前能查到的清晰数字,也只有以平方米计的住房存量,以及由此计算出的人均居住面积。


  2018年,中国城镇居民的人均居住面积达到39平方米。但这个数据的真实性也存疑。因为这里面涉及到一个特有概念——公摊面积,按照75%得房率来算,城镇居民人均居住面积也仅有30平米不到。

  底数不清,成为当下房地产市场最大的问题。

  而这项数据的缺失,对房地产政策的出台,也影响极大。

  之所以如此,主要是因为中国目前的住房系统、民政系统与户籍系统尚未完全打通,想要获取中国具体的房子数量,在具体操作上是行不通的。

  另一个难以统计的原因,在于中国的住房类型多样化十分明显。


  ▲图片来源:如是金融研究院

  在城镇住房类型中,就有已购公房、商品房、保障房、小产权房四大类型。尤其是保障房,就有公租房、廉租房、共有产权房等七大类,住房性质多而杂。

  我们熟知的普通商品房,在其中的占比并不大。

  如果再加上农村的居民自建房,中国的住房总量,实在是难以统计。

  好在不动产登记系统已开始施行,第七次全国人口普查也已开始,加上日趋成熟的大数据算法,不久的将来这一数据很可能会面世。

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  当住房总量还是一笔糊涂账的时候,空置率就更难以统计了。

  

空置率=空置房屋总量/住房总量

  一是中国住房总量这个分母还无法获知,空置率自然难以计算。二是,空置率的统计标准难以统一。

  国际通行的空置率概念,有广义和狭义之分。合理的空置率水平通常在10%-15%。

  广义空置率,是指只要某时刻该房屋无人居住即为空置,将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置,倾向于高估空置率。

  狭义空置率则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除,方法上更为科学合理。

  而如何定义无人居住,以及无人居住的时间长短,成为空置率统计的关键。每个国家或地区的实行标准也有不小的差异:

  

美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围;
日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电;
加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住;
香港则将正在装修的住房也纳入空置房统计范围。

  中国则一直没有明确的官方定义,民间多数相信“晒电表”“晒水表”“数灯”等形式,但数据肯定做不到准确。

  这也是“国家电网利用电表数据测算空置率”流传最久的原因。

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  那,中国的空置率究竟有多少?

  在目前公开资料中,中国空置率数据有五个版本可供参考。

  1)国家电网调查数据:空置率超过10%。

  国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文曾披露,据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%。

  按照这个结果,中国的空置率并不高。

  2)国际货币基金组织(IMF)的数据:空置面积高达10亿平方米。

  IMF副总裁朱民在IMF2015春季年会期间指出,中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积高达10亿平方米。

  但朱民所说的数据来源、调查方式都没讲,故而真实性无法保证。

  3)腾讯调查数据:主要城市空置率超过22%。

  2015年,腾讯网曾对全国196个城市做过网友抽样调查,结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间,其中一线城市空置率22%,二线城市24%,三线城市26%。


  按照这个结果,中国的空置率已严重超过国际标准。

  但让人疑惑的是,腾讯据此报告得出的结论——在中国空置率30%是合理水平,可信度直接掉到了地上。

  4)中金公司《数说中国存量住房》报告数据:2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%。


  在这份报告中,中金还推算了中国的住房总量。截至2017年末,中国城镇住房总存量261亿平方米,共计2.7亿套(不含集体宿舍),家庭户均住房1.13套,城区家庭户均1.07套。

  报告更倾向于狭义空置率的结果,即中国城区住房空置率9.7%,城镇总体空置率12.1%,远低于国际标准。

  5)西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据:2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。

  这份调查范围覆盖29个省市、364 个县,样本丰富。

  报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房,包括两类:一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房,二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。

  报告还计算得出2017 年全国城镇住房总套数为3.05亿,空置套数为6500万。

  因为把正在装修和期房包含在内,空置率自然就高了不少。按照这一标准,中国的空置率远高于其他欧美国家。


  而这份报告中,还有许多有意思的数据。

  比如,2017年城镇中拥有多套自住房的家庭占比为22.1%。


  但经过2016-2019年这一波全国普涨,2019年多套房家庭占比已经上升到41.5%,几乎翻了一倍,买涨不买跌再明显不过。

  房子多了,自然住不完。房子越多的家庭,空置率就越高。2017年,三套及以上住房家庭的空置率高达48%,也就是说他们有一半的房子都在空置。


  从城市分布来看,二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.81%,远高于一线城市的16.8%。


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  无论你更相信这五个版本中的哪一个,它们都指向两个结论:

  一是,中国的空置率水平至少在10%以上,需要引起重视了。

  二是,城市等级越低空置率水平越高。三线以下的城市空置率水平,远高于一二线城市。比如年初热议的白菜价房子的鹤岗,这些没落的资源型小城市,空置率显然更高。

  而近两年棚改货币化催生的三四线房价暴涨,以及购房热潮,都为三四线的空置率走高,埋下了隐患。

  中国住房的空置,与政策的缺位不无关系。

  房产税、空置税等政策长期无法落地,致使空置房屋几乎没有持有成本,也直接助长了住房市场的投机情绪,住房的投资属性已是人人皆知。

  如若空置率继续走高,房产税、空置税这把政策大刀,是该落下的时候了。

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