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楼梯房、无名校...番禺广场这个二手大盘凭啥火?

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  黄埔、天河的二手房看多了,我们今天来看看番禺的“爆款”。

  近日,乐居君在贝壳找房APP的广州人气小区榜发现,排在TOP10榜的,除了黄埔的金碧世纪花园、黄埔花园、天河的富力天朗明居、骏景花园等热盘,还有一个陌生的楼盘——东华花园。

  该小区有超3000人关注,成为TOP10榜中唯一一个番禺楼盘。数据显示,6-9月份,小区已成交28套,相当于每周都能卖出两套房,交投十分活跃。

  

  一般说起番禺的热门二手房,我们首先想到的肯定是“华南八大金刚”、亚运城,或者是地铁三号线市桥、大石站周边的二手楼盘。

  那么这个东华花园为什么能与黄埔多个热盘“并驾齐驱”?适不适合刚需入手?优缺点是什么?

  快来看乐居君新鲜热辣的踩盘报告!

  交通优势明显 教育是短板

  说是市桥东,但更准确的,应该是番禺广场板块。

  从地图上可以看到,东华花园分为一二两期,其中一期更靠近地铁3号线番禺广场站,乐居君亲测,从小区南门走到番禺广场D出口,距离不远。

  

  此外,番禺广场周边施工正热火朝天,未来地铁18、22号线均在此交汇,小区交通优势很明显。

  

  

  |番禺广场及周边施工热火朝天

  路网方面,小区门前的市莲路贯穿番禺市桥、石基板块;出门转右上番禺大道北,往北可到南村万博商圈和广州市区,往南可到达南沙,可谓四通八达。

  商业配套方面,从小区一期南门出来就能看到永旺梦乐城,番禺最大的综合市场——清河市场亦在小区附近,吃喝玩乐基本不愁。

  

  小区门口也有少量临街底商和石岗村民开的小商店,生活便利程度算很高了。

  

  

  虽然东华花园区位占尽优势,但它的教育配套却不尽人意。

  小区本身没有配套任何学校,无论是幼儿园还是小学,业主的孩子都需要入读小区周边学校,如美心山庄幼儿园、东怡小学(市一级)、大龙中学(省一级完全中学)。

  如果对学位要求很高的购房者,基本可绕道而行了~

  小区分两期开发,均价2.4万元/㎡

  了解完小区周边配套,我们来看看它本身的情况。

  小区开发商为东怡房地产公司,总共分两期,共54栋,合计3288户。

  其中一期建于2004年,如今有16年楼龄;二期建于2006-2007年之间,楼龄同样超10年。两期相隔一条路,并不相通。

  

  |左:一期门口十分大气;右:二期门口逊色很多

  目前小区共有63套房源在售,9月均价2.4万元/㎡,环比涨2%。

  放盘中的三房面积段多为77-82㎡,总价在215-235万元左右,首付不到65万元就可以上车,二期总价会比一期低一点,我们放在下面详细讲。

  需要注意的是,整个小区都是楼!梯!房!最高7层!

  虽然中介说小区已经有楼在加装电梯,但乐居君现场所见,已经加装了的楼用一只手都能数完。

  如此一来,小区内放盘的二手房中,3-4楼总价相对较高,而加装了电梯的二手房总价要比楼梯房贵10来万,但加装了电梯的高楼层很少放盘。

  小区一般为一梯四户,也有少量的一梯两户南北对流户型,但目前没有放盘。

  

  对了,小区的物业费十分良心,一期仅需0.5元/㎡,二期0.8元/㎡,乐居君踩盘当日所见小区环境也比较整洁,多个门口都有保安把守。

  一期:

  绿化影响低楼层采光

  主卧卫生间多被改成衣帽间

  可能是一期建得比较早,也近地铁,在踩盘过程中,乐居君能明显感受到一期的居住氛围更加浓厚,即使是在工作日上午,也有不少老人在跳舞、打太极,小孩则在嬉戏打闹,整个小区充满了生活气息。

  也正是由于入住率高,一期车位十分紧张,即使是月租车位,大部分都还是靠“抢”,工作日基本上六、七点车位就已经停满。

  小区内的绿化可圈可点,到处都是大片大片树木,走在小区内,即使烈日当空都不会晒到。

  

  

  但这样也有一个弊端,低楼层的住户会被高大茂盛的树木遮挡,没有景观可言就算了,还会影响采光。

  比如说这套位于二楼的总价232万元北向86㎡三房,望阳台一望全是树,导致白天客厅也要开灯。

  

  同样地,卧室只要有窗,看到的景观,也还是树。

  

  但其实这套户型还是比较方正的,加上楼梯房嘛......室内实用面积会高一点。厅出阳台的设计,有利于通风,而客厅与卧室之间也隔着一条过道,私密性和隔音都不错。

  

  这套房的主卧原本是套房,但业主将卫生间改成衣帽间,但乐居君认为三房户型的话,还是有两个卫生间比较方便。此外这套房装修比较新,基本换了家具就可以搬进来住。

  另外一套位于5楼的南向77㎡三房,总价226万元,单价近3万元/㎡。

  从户型图可以看到,这套房跟上面那套差别不大,也是比较方正的,不同的是这套位于高楼层,而且是南向,采光通风更佳。

  

  这套房目前仍有业主在住,放盘出于置换需求。房子于今年6月挂牌,目前售价比挂牌价贵了1万元。

  房子全屋的墙壁都贴了墙纸,所以无法查看墙壁的保养程度,但如果新买家不喜欢这个墙纸的话,撕下来估计也是要重新刷墙的。

  

  

  可能是整个小区住户以年轻夫妇为主,他们都将房子用作婚房且有置换需求,所以大多数业主都将主卧里的卫生间改成衣帽间,认为全屋有一个卫生间已经足够,这套房也不例外。

  二期:

  公建配套齐全

  总价比一期低10万元左右

  与一期相比,二期更靠近石岗村,周边明显不及一期繁华,整体环境感觉很静,中介带看的多套房都无业主在住,估计空置率比一期高。

  不过东华花园基本所有公配都集中在二期,例如地下停车场(一期只有地上车位)、泳池、儿童乐园等,由于人少车位多,这里根本不用担心停车问题。

  

  |二期的地下停车场

  

  |泳池和乒乓球室

  比较吸引人的是,二期里一楼的房子均带一个小院子,业主可以在这里种花或摆放杂物,但这种房源较少放盘。

  

  价格方面,二期的三房总价比比一期低10万元左右,但有些户型不太方正。

  比如下面这个位于5楼的南向90㎡三房,其总价220万元,单价约2.5万元/㎡。

  卧室B正对客厅,卧室A紧挨公卫,仅主卧私密性好一点。

  

  今天这套房是乐居君看的保养最差的一套房源,虽然里面的家具都挺新的,但仔细看很多墙体都已经掉灰脱落。

  

  

  

  业主是一手业主,本来用作婚房,如今想置换到南沙的灵山岛尖,属于卖一买一,由于换房需求比较迫切,所以房子价格还可以谈

  此外,中介坦言二期北向的单位会比南向的卖得好,原因是什么?

  来感受下这让人晒到睁不开眼的阳台↓

  

  由于南向房子正对低矮的手工厂房,视野无遮挡,所以太阳能直射到厅内,白天在客厅活动估计都要拉上遮阳帘。

  

  |南向房子阳台景观

  另一套号称全小区最笋的房源,是一套位于4楼北向的90㎡三房,总价215万元,单价不到2.4万元/㎡。

  户型跟一期方正的户型差不多,但是厨房比较小。

  

  买家可以打掉厨房正对客厅的墙和厨房与生活阳台之间的墙,这样厨房就会宽敞许多。

  

  这个房源的主卧也是难得的没有将卫生间改成衣帽间,所以住起来会比较舒服。

  

  周边房价最高近4万元/㎡

  总体看下来,乐居君认为东华花园居住舒适度颇高,户型实用率高,即使是70多平方米做三房,也不会显得拥挤,双阳台、双卫生间,可谓麻雀需小五脏俱全。

  那么与周边楼盘相比,东华花园这个价格买得过吗?

  

  通过对比发现,番禺广场东面的小区里,仅得美心翠拥华庭、广华苑两个楼盘均价比东华花园低。

  但前者更靠近番禺客运站,步行到番禺广场地铁站距离相当远;后者小区规模不大,且楼龄更长,外观陈旧。

  

  |广华苑与东华花园距离仅数百米

  东怡新区与东华花园建成时间差不多,都是楼梯房,且小区规模也很大(超3000户),两者步行到番禺广场距离相当。

  但东怡新区均价已经比东华花园贵1千元/㎡左右,户型面积也较大,总体下来总价就会高很多。

  

  |东怡新区也算是番禺广场板块比较有名的楼盘,有兴趣了解小伙伴可以留言

  至于同样有小面积户型的方圆云山诗意、星尚花园,由于是电梯洋房,均价早已3万元/㎡。

  不难看出,东华花园的确因为小三房、低总价、近地铁“圈了一波粉”。

  最后,乐居君总结了东华花园的优缺点供大家参考,有兴趣的朋友可自行到实地了解~

  优点

  小区规模大,绿化率高,密度小,居住环境舒适;

  近地铁,周边配套成熟,生活便利;

  三房户型面积小实用率高,刚需容易上车。

  缺点

  教育配套是短板,业主卖房多因学位问题,大部分人因为学位换房到亚运城;

  二期与石岗村自建房只隔着一道防盗栏,且离地铁较远;

  一期车位紧张,小区人车不分流,业主在小区行走有一定的安全隐患;

  小区内加装电梯氛围不活跃,高层楼梯房以后难出手;

  树木过于茂盛,低层南向户型采光受影响。

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