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复杂的房子——不要只看房价,要看清房产本质!

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  导语:
近日是根据国家统计局数据,1-9月,全国商品房销售面积为11.71亿平方米,同比下降1.8%,商品房销售额累计实现11.56万亿元,同比增长3.7%。根据国家统计数据进行测试,中国7月份开始已经触及万元门槛。
与此同时,又有中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示10个城市房价跌5%以上。
有人就大呼小叫了,这是楼市雪崩前兆啊!
殊不知,涨的城市很多,涨幅15%以上的就有三个:东莞涨29.3%,深圳涨23%,宁波涨15.99%。其实,大部稳定,局部分化,“幅涨共跌幅一色”,保持着总盘的稳定的局面,目前状态就是“横盘”,维持高房价不变。

  

  

  
有多少人一直看空楼市,但结果总是看空自己的钱包,从“全款”变成“首付”。
房子是越造越多,且“人口红利”所剩无几,按基本市场规律是该调整了,但总感受有一股东方的神秘力量让房价保持稳涨的趋势。
大家看看房价这么高,心想房地产行业一定就是暴利行业吧?
大错特错!
房价高的答案可以从“房价构成”中发现的:
“房价=土地成本+建安成本+税费成本+销售管理成本+开发商利润”。
其中,土地成本加税费成本是政府拿走的,占50%以上;再扣除建安成本和销售管理成本占30-40%;剩下的才是开发商的利润。
因此,开发商的利润率一般在10%左右。比如去年恒大利润率为7%,万科为10%。
因为房地产是一个非常复杂而且重资金的行业,很多资金向银行借的,借钱就有利息的,资金链一旦出现问题,那很可能一下子就是倒掉了,大家看看恒大现在的处境就可以明白了。
房价跌了,对谁影响最大,不言而喻的。
“房住不炒”,如果你认为是“让房价降下来”,那就大错特错,毕竟房价与“卖地财政”直接挂钩的,“地贵房子就贵”才很符合价格逻辑,总不至于要求面包比面粉便宜吧,那开发商就是“活雷锋”,代替了人民政府“全心全意为人民服务”了。
说白了,房地产的基础就是土地,而土地买卖是城市的主要收入来源。比如2019年杭州税收收入1791亿元,而土地收入则高达2765亿,武汉税收1320亿元,土地收入1766亿元,中国所有城市正是有了巨额的土地收入,才有资金进行大规模基础设施建设,才能维持财政收支平衡。
为什么中国经济会“脱实向虚”,原因也非常简单,其实都是“卖地财政”惹的祸。对于大多数城市而言,房地产远比制造业更重要。很多城市,工业都停滞了这么多年,正是依靠房地产才维持经济繁荣的样子。
说白了,房地产一切尽在政府的掌握之中,房价是可防可控的。房地产与金融业关系密切程度自然不必多说,可以说,地产资本和金融资本一直配合着地方政府操纵楼市罢了。
这才是房地产的嗜血性的根源,这根本不需要市场规律可遵循的,如果按市场供需来分析,那就方向错了。
方向错了,再怎么分析也是枉然。

  

  
二地方政府依赖“卖地财政”,而在国家层面,楼市还要充当货币“蓄水池”的功能。
众所周知,货币就像水,水要有个去处,也就是需要一个“蓄水池”。世界经济流传着当今世界“三大泡沫”:
美国的股市、日本的债市、中国的楼市。
中国选择”楼市”作为“蓄水池”也是情势所逼,原因就是除了房地产外,还真没有安全金融属性产品。毕竟中国股市已乱成“一锅粥”,收割韭菜的手法太黄太暴力,大家都不敢相信了,一时半会还是热不起来的,自然就无法充当货币的“蓄水池”。
于是,水自然就都纷纷涌向房地产。
人民币是和美元挂钩的,这里有个汇率管理的问题,如今现在美国开动印钞机印美元,而中国的应对措施就是“对冲”——等额印刷,以防止人民币被美元收割,出现资本外流,导致改革开放三十年的成果瞬间被洗劫一空。
在“对冲”的应对措施之下:
美国的资本需要流动性,去掠夺世界;而我们则需要锁定流动性,就用楼市交易困难的特征。
如今美股已经持续数十年的“牛市”,道琼斯指数已经冲到了26000多点的“世界屋脊”了。与此相匹配的,自然是中国楼市持续数十年的“牛市”,中国房价从今年7月开始已经进入均价“万元时代”了,而北上深这些一线城市房价超6万元。
正因为地方政府有“卖地财政”的冲动,而国家又想让楼市充当货币“蓄水池”的需要,所以呢,在没有出现比房地产更傻瓜赚钱的途径之前,房子依然会作为金融产品,房价依然是涨声不断的。
我们要认清房子的属性,“居住功能”已加持了地方政府的“财政功能”和国家层面的“金融功能”,早就不是简单一个房子了,背后自然就涉及投机、炒作、博弈和人性等等“魔鬼”,很难用理性的经济学原理进行预测。
利益一边倒,本身就会形成一个超级“黑洞”,它会无限制地吸纳一切有价值的利润,迫使个体变成现代“工具人”,六包钱包当然要乖乖地掏出来,未来三十年预期收入也要乖乖地上交的……说白了,现在的个体比机器可怜得多了。
你看看土地拍卖一直在涨,你的钱怎么可以跑掉呢?“凡需住房者,虽远必割”,割上你未来三十年的!
说来说去,主人拿着“镰刀”来到韭菜地里,他当然是听不见韭菜们聪明的声音,就是听见了也无所谓了,他心里想怎么割就怎么割!
普通人的声音,涨跌都是噪音!

  

  
认清这个属性后,很多问题就豁然开朗了。
别认为中国是“基建狂魔”,造个楼盘就像搭个积木那么简单,雷神山、火神山十天就建成了,足以说明中国的建设速度了。
事实上,中国大大小小的城市都开足马力在造房子,楼盘如同雨后春笋一般从地上冒了出来,现在农村宅地新政后,也是火力全开,大兴土木了。
但即便是如此,房子作为“金融产品”,根本就不嫌多,不要小看中国人的投机性,账本谁不门清?“房住非炒”背后的隐义是什么?就是有人明白了房子属性,早就是在囤房了,因此,背后的“炒需”市场无比巨大的。
账谁都能算清:
古代中国是农业社会,通过土地集中来获取暴利;现在中国是房产社会,通过房子和土地联合收割的!
现在就来算算这个账本:
1998年是一个重要的历史节点,当年住房商品房改革正式启动,福利分房逐步退出历史舞台,房地产正式登堂入室。当时全国商品房均价为2000元左右,比如今天寸土寸金的上海陆家嘴,当时房价仅有5000元左右,如今均价早已突破8万元。
我们不妨来去计算一下:全国城镇可支配收入从5425元年增长到2019年的4.23万元,将近8倍吧,而你在上海陆家嘴投资买房,房子增值16倍。也就是说,房产的增值完全追过支配收入增长。更重要的是,你的可支配的收入需要你去努力上班,而是房产的增值只要放放在那里就行!
不妨到二手房市场去看看,很多房子都是零几年建成的,但一直就闲置在那里,这是资源浪费是不是?当然是!但你去看看投资收益,回报非常丰厚啊,那时的价格可能是几千块,现在的价格是几万块,放在那里哪怕不租,未产出一点租金收益,依然是妥妥的保值增值,钱放在银行里干吗?钱投到股市里盯走势图干吗?这是“躺赢”的节奏啊!
既然是楼市背后——既有地方政府的“卖地财政”的冲动,又有国家层面的“货币蓄水池”的需要,那么大家只能随大势了,及早“上车”啊!
其实,越早上车就越好,“早上车”就意味着占据“先机优势”,而且“先机优势”往往能吞噬“后机优势”。
想想也是,你是后生,非常优秀——985、211名校毕业;也非常努力——996甚至007上班。结果呢,你的“优秀”和“努力”真的干不过城里有几套房的本地人——他们没多少文化,别说是程序猿的一串串代码了,就是连几个汉字也写不端正的,而且天天打打麻将,但照样跟着政府、银行、开发商一起收割你!收收租金做做包租公、包租婆,生活就很滋润了,实在管不过来了,房子往市场上一挂就行了。你有“刚需”要上车了,一看当时的成交价,再看现在的成交价,内伤了,都是泪!委不委屈,当然委屈!
你作为个体,毫无抗拒的力量,原因只有一个:你来晚了!

   结束语

  
这是很残酷,就是赤裸裸的“生存权”的竞争,典型的“房吃人”,房子上售价依附着太多来自地狱的魔鬼!
但作为个体真的没办法,个人的弱小注定对抗不了他们,只有上车的份,早上车早吃肉!
上不了车……那也就只有看看刺激的份了!

   作品信息

   本文来自凯迪社区原创作者:贾也。文中观点仅供参考,不代表本平台意见。配图来源于网络,如涉侵权请联系后台处理。

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