复杂的房子——不要只看房价，要看清房产本质！

导语：
近日是根据国家统计局数据，1-9月，全国商品房销售面积为11.71亿平方米，同比下降1.8%，商品房销售额累计实现11.56万亿元，同比增长3.7%。根据国家统计数据进行测试，中国7月份开始已经触及万元门槛。
与此同时，又有中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示10个城市房价跌5％以上。
有人就大呼小叫了，这是楼市雪崩前兆啊！
殊不知，涨的城市很多，涨幅15%以上的就有三个：东莞涨29.3%，深圳涨23%，宁波涨15.99%。其实，大部稳定，局部分化，“幅涨共跌幅一色”，保持着总盘的稳定的局面，目前状态就是“横盘”，维持高房价不变。

一

有多少人一直看空楼市，但结果总是看空自己的钱包，从“全款”变成“首付”。
房子是越造越多，且“人口红利”所剩无几，按基本市场规律是该调整了，但总感受有一股东方的神秘力量让房价保持稳涨的趋势。
大家看看房价这么高，心想房地产行业一定就是暴利行业吧？
大错特错！
房价高的答案可以从“房价构成”中发现的：
“房价=土地成本+建安成本+税费成本+销售管理成本+开发商利润”。
其中，土地成本加税费成本是政府拿走的，占50%以上；再扣除建安成本和销售管理成本占30-40%；剩下的才是开发商的利润。
因此，开发商的利润率一般在10%左右。比如去年恒大利润率为7%，万科为10%。
因为房地产是一个非常复杂而且重资金的行业，很多资金向银行借的，借钱就有利息的，资金链一旦出现问题，那很可能一下子就是倒掉了，大家看看恒大现在的处境就可以明白了。
房价跌了，对谁影响最大，不言而喻的。
“房住不炒”，如果你认为是“让房价降下来”，那就大错特错，毕竟房价与“卖地财政”直接挂钩的，“地贵房子就贵”才很符合价格逻辑，总不至于要求面包比面粉便宜吧，那开发商就是“活雷锋”，代替了人民政府“全心全意为人民服务”了。
说白了，房地产的基础就是土地，而土地买卖是城市的主要收入来源。比如2019年杭州税收收入1791亿元，而土地收入则高达2765亿，武汉税收1320亿元，土地收入1766亿元，中国所有城市正是有了巨额的土地收入，才有资金进行大规模基础设施建设，才能维持财政收支平衡。
为什么中国经济会“脱实向虚”，原因也非常简单，其实都是“卖地财政”惹的祸。对于大多数城市而言，房地产远比制造业更重要。很多城市，工业都停滞了这么多年，正是依靠房地产才维持经济繁荣的样子。
说白了，房地产一切尽在政府的掌握之中，房价是可防可控的。房地产与金融业关系密切程度自然不必多说，可以说，地产资本和金融资本一直配合着地方政府操纵楼市罢了。
这才是房地产的嗜血性的根源，这根本不需要市场规律可遵循的，如果按市场供需来分析，那就方向错了。
方向错了，再怎么分析也是枉然。

二

二地方政府依赖“卖地财政”，而在国家层面，楼市还要充当货币“蓄水池”的功能。
众所周知，货币就像水，水要有个去处，也就是需要一个“蓄水池”。世界经济流传着当今世界“三大泡沫”:
美国的股市、日本的债市、中国的楼市。
中国选择”楼市”作为“蓄水池”也是情势所逼，原因就是除了房地产外，还真没有安全金融属性产品。毕竟中国股市已乱成“一锅粥”，收割韭菜的手法太黄太暴力，大家都不敢相信了，一时半会还是热不起来的，自然就无法充当货币的“蓄水池”。
于是，水自然就都纷纷涌向房地产。
人民币是和美元挂钩的，这里有个汇率管理的问题，如今现在美国开动印钞机印美元，而中国的应对措施就是“对冲”——等额印刷，以防止人民币被美元收割，出现资本外流，导致改革开放三十年的成果瞬间被洗劫一空。
在“对冲”的应对措施之下：
美国的资本需要流动性，去掠夺世界；而我们则需要锁定流动性，就用楼市交易困难的特征。
如今美股已经持续数十年的“牛市”，道琼斯指数已经冲到了26000多点的“世界屋脊”了。与此相匹配的，自然是中国楼市持续数十年的“牛市”，中国房价从今年7月开始已经进入均价“万元时代”了，而北上深这些一线城市房价超6万元。
正因为地方政府有“卖地财政”的冲动，而国家又想让楼市充当货币“蓄水池”的需要，所以呢，在没有出现比房地产更傻瓜赚钱的途径之前，房子依然会作为金融产品，房价依然是涨声不断的。
我们要认清房子的属性，“居住功能”已加持了地方政府的“财政功能”和国家层面的“金融功能”，早就不是简单一个房子了，背后自然就涉及投机、炒作、博弈和人性等等“魔鬼”，很难用理性的经济学原理进行预测。
利益一边倒，本身就会形成一个超级“黑洞”，它会无限制地吸纳一切有价值的利润，迫使个体变成现代“工具人”，六包钱包当然要乖乖地掏出来，未来三十年预期收入也要乖乖地上交的……说白了，现在的个体比机器可怜得多了。
你看看土地拍卖一直在涨，你的钱怎么可以跑掉呢？“凡需住房者，虽远必割”，割上你未来三十年的！
说来说去，主人拿着“镰刀”来到韭菜地里，他当然是听不见韭菜们聪明的声音，就是听见了也无所谓了，他心里想怎么割就怎么割！
普通人的声音，涨跌都是噪音！

三

认清这个属性后，很多问题就豁然开朗了。
别认为中国是“基建狂魔”，造个楼盘就像搭个积木那么简单，雷神山、火神山十天就建成了，足以说明中国的建设速度了。
事实上，中国大大小小的城市都开足马力在造房子，楼盘如同雨后春笋一般从地上冒了出来，现在农村宅地新政后，也是火力全开，大兴土木了。
但即便是如此，房子作为“金融产品”，根本就不嫌多，不要小看中国人的投机性，账本谁不门清？“房住非炒”背后的隐义是什么？就是有人明白了房子属性，早就是在囤房了，因此，背后的“炒需”市场无比巨大的。
账谁都能算清：
古代中国是农业社会，通过土地集中来获取暴利；现在中国是房产社会，通过房子和土地联合收割的！
现在就来算算这个账本：
1998年是一个重要的历史节点，当年住房商品房改革正式启动，福利分房逐步退出历史舞台，房地产正式登堂入室。当时全国商品房均价为2000元左右，比如今天寸土寸金的上海陆家嘴，当时房价仅有5000元左右，如今均价早已突破8万元。
我们不妨来去计算一下：全国城镇可支配收入从5425元年增长到2019年的4.23万元，将近8倍吧，而你在上海陆家嘴投资买房，房子增值16倍。也就是说，房产的增值完全追过支配收入增长。更重要的是，你的可支配的收入需要你去努力上班，而是房产的增值只要放放在那里就行！
不妨到二手房市场去看看，很多房子都是零几年建成的，但一直就闲置在那里，这是资源浪费是不是？当然是！但你去看看投资收益，回报非常丰厚啊，那时的价格可能是几千块，现在的价格是几万块，放在那里哪怕不租，未产出一点租金收益，依然是妥妥的保值增值，钱放在银行里干吗？钱投到股市里盯走势图干吗？这是“躺赢”的节奏啊！
既然是楼市背后——既有地方政府的“卖地财政”的冲动，又有国家层面的“货币蓄水池”的需要，那么大家只能随大势了，及早“上车”啊！
其实，越早上车就越好，“早上车”就意味着占据“先机优势”，而且“先机优势”往往能吞噬“后机优势”。
想想也是，你是后生，非常优秀——985、211名校毕业；也非常努力——996甚至007上班。结果呢，你的“优秀”和“努力”真的干不过城里有几套房的本地人——他们没多少文化，别说是程序猿的一串串代码了，就是连几个汉字也写不端正的，而且天天打打麻将，但照样跟着政府、银行、开发商一起收割你！收收租金做做包租公、包租婆，生活就很滋润了，实在管不过来了，房子往市场上一挂就行了。你有“刚需”要上车了，一看当时的成交价，再看现在的成交价，内伤了，都是泪！委不委屈，当然委屈！
你作为个体，毫无抗拒的力量，原因只有一个：你来晚了！

结束语

这是很残酷，就是赤裸裸的“生存权”的竞争，典型的“房吃人”，房子上售价依附着太多来自地狱的魔鬼！
但作为个体真的没办法，个人的弱小注定对抗不了他们，只有上车的份，早上车早吃肉！
上不了车……那也就只有看看刺激的份了！

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