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这个一线城市已全面回暖,你却一无所知!

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  “你知道吗?上海房价在上涨,我关注的好几套房源都原价卖掉了,一万都不带少的”。

  前几天。我一上海朋友给我打开电话,一开场非常激动,语速非常快。

  在接下来我们的对话中,“二手房、上涨、惜售、不好砍价”都成了高频词汇。

  “我的社保要到明年5月才满5年,才有房票,我真的好慌啊,我好怕到我可以买房时,上海已经很难上车了。”她真的很焦虑。

  其实这都是曾经出现在广深刚需的焦虑,只是现在变成了房价曾经回调过的上海。


  而她的焦虑不是没有理由的,已经平稳了3年多的上海楼市,近期暗流涌动,上海各区房产交易大厅排起过户的长龙。

  9月份上海楼市创造了多个纪录:

  

二手房成交量超过3万套,突破2017年以来的新高
新房成交认筹率超过100%的新盘超过30个
新房成交面积约110.9万平方米,同比大涨40.5%、环比增长13.9%
有项目认筹超3750组,创造历史新高

  国庆期间,新房成交面达到13.1万平方米,而在去年同期,还不到1万平方米。


  熟悉楼市的人都知道,“量价齐升”是牛市来临的信号。上海已全面回暖,很多人却一无所知!


  广深房价上涨,体现出上海房子的价差优势,这也会加快上海楼市复苏。

  上海不同于深圳的是,深圳是一个供需极度紧张的市场,一有风吹草动,业主就膨胀反价,而上海盘子大,启动行情需要更多热钱。

  上海也是有豪宅税的,所以很多人都会为了避税而多交首付,信贷条件相当不友好,上车门槛相当高。

  

内环线以内,450万以内
内环与外环之间,310万
外环线以外,低于230万

  而上海是需求端被极度压抑的市场。一直在积蓄城市动能,上海楼市一直在经历自我升级改善和成长。

  一旦上海有所放松,上海被压抑已久的购买力、以及在上海限购严格之下流窜到长三角、大湾区和海外的资金,一定会腾挪回上海。毕竟上海是现在最优秀的城市,有其他城市无法替代的主场优势。

  上月上海对复旦交大同济华东师范四所学校应届生放开入户,虽然人数有限但是它向上海楼市释放了一个信号:上海房票不是一直都不会松,而是会在适当的时机放松,上海楼市可能哪天会因为按下重启键而上涨。

  所以与其拖到楼市火爆时期再买房,不如此次尽快跑步入场。大家的共识是:上海的底部到了。

  1. 新房认筹率高,“千人摇”频现

  第三季度上海认筹率超过100%的新盘超过30个,认筹率屡次刷新上限。


  

7月9日尚海郦景馨澜认筹率更高达973%
8月28日中海汇德里认筹率达946%
9月9日浦江海德认筹率623%

  10月17日开盘的蟠龙天地一度吸引了3750组客户认购,更是刷新了上海单盘认筹记录。

  10月30日(明天)闵行浦江镇“网红盘”保利锦上已引来超千组客户认筹402套房源,估计去化也会不错。

  今年是上海新房供应大年,上半年已开88个盘供应超2万套房源,下半年,还有将近140个新房项目入市、加推。

  而上海又是以改善为主的需求结构,所以很多购房者看到新房品质高,就会心动想换房,改善群体撑起了新房的半壁江山,“抢豪宅”按下了上海新房火爆成交的启动开关。

  2.二手房房东惜售,学区房领涨

  上海和深圳一样是以二手房为主的供给结构,所以二手房的火爆更能体现真实的市场。

  4-8月,上海的二手房成交持续破2.4万套,9月更是破了3万套。

  上海中环以内的优质学区房已经开始领涨。这多么像当初深圳行情启动时,小户型学区房率先涨价,毕竟“学位”是刚需,没有任何替代品,业主和中介联手哄抬,房价一下子就涨上去了。

  现在上海内中环房东惜售非常严重,再也不是像年初可以挑挑拣拣,还能砍价,现在的行情是房东愿意卖给你,就是万幸了。

  3.前滩的概念带动

  深圳的上涨,让很多人重新审视上海房价,上海房子的价差具有很强的优势,高端购买力被唤醒。

  上海前滩、深圳前海,都是承接市中心未来高端金融产业的板块。深圳最先上涨的是拥有“学区+前海”概念的诺德假日领涨。

  而上海拥有“产业+前滩”的新盘,12.2万的新盘三湘印象,快速爆筹,7:1的认筹率,真正印证了上海的强大购买力。


  前滩烧起的这把火,逐渐带旺了其他片区的新房,逐渐让上海楼市回暖。这一幕像极了2019年深圳前海的火热,带动南山行情,最后点燃西部。


  为什么上海回暖了呢?

  一方面,从2015年上海暴涨到现在刚好是5年时间,很多购房者的社保和钱也攒得差不多了。

  还有因为疫情从国外回来的精英阶层,有外籍身份,或者世界双一流名校,入户上海很轻松,这些回国的人,不少都是长三角的,选择在上海置业,几乎是水到渠成的。

  还有蚂蚁金融马上就要IPO,创造出的亿万、千万富翁那么多,得有多少热钱正在赶往上海楼市的路上?

  千万不要低估一座充满精英气质和历史底蕴,对年轻人的吸引力。

  对于要买房的人来说,最怕的就是踏空楼市。房票到位、钱到位,买上海的核心板块,怕什么呢?


  另一方面,上海某些方面的政策是很宽松的。

  例如假离婚买房还行得通,而且上海也是唯一一个不限售的一线城市,非常适合投入,持有周期非常灵活。

  如果没有调控的话,上海这一波可能可以涨20-30%,但免不了会有分化行情。

  核心板块涨后,接下来就是各近郊板块的混战。所以我建议想买上海的粉丝,一定要尽早布局,不要等到二手房反价高潮期才后知后觉地进场。


  上海楼市走过沉睡,正在慢慢苏醒。

  上海这座城市太过伟大,以至于只有真正呆过的人,才能深刻感知它的魅力:陆家嘴现代化的摩天大楼、张江高科步履匆匆的程序员、南京东路繁华热闹的商业、建国西路古典雅致的老洋房、思南路高大的法桐和甜腻的桂花香.......

  还有独特的城市韵味——优雅的上海阿姨走在路上,身姿曼妙,画着精致的妆容,烫着小卷,系着鲜艳的丝绸丝巾,挎着手提包,穿着丝袜,脚踩小猫跟,高跟鞋的脚步声,哒哒作响。

  在我写这篇文章结尾时,我朋友又给我发来微信,说她打算买她一同事的房子,先付4成首付,然后等到明年5月有房票了再过户。

  她不敢拖到明年小阳春之后再入手,就是怕踏空。

  上海很大,大到从内环从外环有50公里,但上海又很小,小到一路从农村考上来的沪漂一路披荆斩棘,只想要一个70平两房的家。

  最近她和我说了一句话,我觉得很正确,与各位共勉:“普通人赌不起上海的房价,只能用力追。

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