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挥霍房票!深圳的这两个区,千万不要随便买

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  调控后,深圳的打新热依然在持续。

  年底这几个月,以住建局公布的数据看,深圳各区还有63个新盘入市,其中有48个是住宅项目。


  总量很大,但各个区的供应数量参差不齐,其中供应最多的是四个区:南山、坪山、光明和宝安。

  这三个区中除了坪山相对缺乏吸引力之外,其他三个区都是打新的热门,受关注度极高。

  南山是深圳的核心片区之一,价值毋庸置疑,基本上只要是南山的新盘,大家都是闭着眼睛就去抢。

  而宝安和光明和南山有所不同,两个区多数新盘的价格属于刚需比较能接受的价格区间,新盘数量多、热度也高,因此,不少人觉得在宝安和光明打新不用挑,但其实这两个区的新盘,有些是真热,有些则是蹭热度。


  这两个区的新盘有很明显的分化。

  今年光明目前为止的日光盘已经达到了6个,“日光率”极高,

  这些光明的新盘有多火,看看下半年光明新盘的销售状况就知道了:

  金融街华发融御花园一期、二期项目日光。

  电建洺悦府开盘,10分钟,所有房源售罄

  华润玺云著,1800人抢988套房

  中海寰宇时代,3696人抢1232套房

  民轩揽翠台,推出249套住宅,日光

  几乎是出一个新盘就能秒光,这样的热度令人咋舌。

  但与此同时,今年推出的另一个光明新盘乐府花园则明显和光明的火热格格不入,上半年开盘选房当天推售1036套住宅,但去化仅有百套左右,后来还因为品质问题被吐槽像单身公寓。

  宝安的新盘分化就更为明显了。像地处沙井的嘉富新禧一期,开盘当天即售罄。

  而新安片区的招商臻府则遭遇滑铁卢,开盘后去化不足五成。另一个在西乡航城片区的新盘佳兆业樾伴山,虽然5.5万/㎡的价格并不算高,但开盘后卖的并不算好,开盘当天去化不足两成,一直到现在依然还在出售中。

  新房限价之下,为什么有些盘的销售中心能够门庭若市,有些盘则是冷冷清清?

  主要决定的因素还是板块的价值

  因此,在光明和宝安打新,一定要搞明白这个决定性因素,才能选到最优质的楼盘。


  那么两个区打新应该怎么挑板块?

  先谈谈宝安。

  宝安在最后几个月推出的新盘最多,而这些新盘主要集中在四个板块:西乡、沙井、松岗、尖岗山

  这其中沙井的新盘最多,而松岗和西乡的新盘较少。

  深圳的发展方向是一路向西,西部最为让投资客和刚需趋之若鹜的是发展潜力,而发展潜力源于宝安的概念和规划。因此我认为在宝安选新盘,最大的考量因素应是概念和规划。

  这三个板块中,最让人产生想象的是沙井。沙井就处于空港新城的位置,最值得关注的是,最新出炉的《宝安区重大事项项目“十四五”规划(征求意见稿)》,把空港新城未来定位为西部城市中心区,在概念上沙井最有看点。

  西乡靠近宝安中心,从地段上看不输于沙井,而且在配套上,相比沙井也更成熟,但西乡推出的新盘仅有一个,就是领航城三期,这个新盘主推52平的一房小户型,从产品类型上看局限比较大。

  松岗板块唯一的优势是有11号线,但相比之下,离宝安的中心区太远,地理位置上看比较偏。而且大空港规划的红利能够分给到松岗的不多。

  尖岗山虽然是豪宅区,但从位置上看,这个地段远离地铁线,周边的二手房均价在8-10万之间,价格上偏高,对于大多数刚需来说,价格不低+远离地铁线,意味着基本上可以排除出选择范围。

  因此,如果给宝安打新的板块选择排一个序,我的投资选择会是:沙井、尖岗山、西乡、松岗。

  具体来看沙井的新盘。年底前沙井将会有6个新盘推出,

  分别是:万丰海岸城、嘉富宝禧、嘉富新禧二期、星河荣御三期、清平华府、巨基四季名苑


  嘉富宝禧和嘉富新禧二期:

  这两个盘其实都属于嘉富新禧项目,项目分为南北两区,北区嘉富宝禧,南区为嘉富新禧花园,备案价在4.7-5.6万/平,位置处于沙井地铁站和后亭地铁站之间。周边配套尚在建设当中,未来周边会有大型商业深圳太隆城、新桥街道足球体育文化中心、市民广场、文化艺术中心等各种生活.配套。

  清平华府和巨基四季名苑:

  这两个盘和嘉富新禧、嘉富宝禧距离很近,配套共享,尤其是商业都会依靠太隆城。距离11号线的距离在800-1000米左右, 两个盘整体价格都会和嘉富新禧一致。


  这两个新盘的面积跨度比较大,选择相对较多,巨基四季名苑有78-141㎡面积段的2-4房, 清平华府则是70-130㎡的2-4房.。

  沙井万丰海岸城:

  楼盘均价还没有正式公布,吹风价在5.5万/㎡左右。最关键的是,周边的二手盘博林君瑞已经到了74808元/㎡,价格倒挂非常明显。交通方面,万丰海岸城距离11号线的马安山地铁站直线距离在700米左右。

  此外万丰海岸城还是深圳外国语学校分校的学区,这是海岸城这个新盘能够吸引热度的最大因素.

  而这次海岸城推出的只有272套房源,竞争必然十分激烈


  说完宝安,再来看看光明。

  光明在选筹上最主要是两个因素,一个是概念规划,另一个则是新开通的地铁6号线。

  光明最热的概念就是光明凤凰城,金融街、中海寰宇时代、电建洺悦府这几个日光盘都在凤凰城板块。而且这个板块的发展在光明是比较成熟的。公园、商业、体育场馆等生活配套都已经落地。

  而除了凤凰城之外,光明中心区也是比较值得关注的板块。


  光明中心区和凤凰城相比,配套多数还未落地,在后期规划中光明中心区是被规划为汇集商业、工业办公、居住三个层面的综合核心地段。未来的规划和发展值得期待,而且后续光明的新盘主要会集中的板块就是在光明中心区。

  另外一个板块公明,是光明的老城区,新盘不多,也没有规划概念支撑,在选筹顺位上在最后。

  因此在板块选择顺序是这样的:光明中心区=光明凤凰城> 公明

  除了板块,光明很重要的一个选房标准就是地铁6号线。因为是唯一一条已开通的地铁线,所以弥足珍贵。在光明中心区和凤凰城内,具体看新盘的优劣,就得看这些新盘是否靠近地铁6号线。

  具体来看,年底前光明中心区和凤凰城有3个新盘将会入市.


  金地峰境瑞府:

  位处光明中心区,单价在5.14万左右,项目离最近的6号线光明大街站900米左右,可售房源有629套,

  这个盘周边配套上较为突出的是项目位于深圳实验光明部学区,周边还有光明中心幼儿园、省一级的东周小学。在教育资源配套上有一定优势.

  佳兆业云峰汇:

  均价预估在5.1万左右,离6号线的光明大街地铁站约400米的距离,和其他两个新盘比较,突出的优势也在于这个项目是地铁物业,离地铁站很近.

  宏发万悦山:

  位于光明凤凰城,是年底凤凰城最后一个会推出的新盘.项目在光明大街站和凤凰城站之间。离6号线有800-1000米,地处凤凰城,配套相比光明中心区的两个盘更加成熟.


  对于宝安和光明的新盘,选对好板块很重要。一定要慎选新盘,不然毁掉的是你宝贵的购房名额。

  与此同时,还是要充分考虑周边配套和自身的资金情况做好选择。

  而在严格的限购条件和新盘限价之下,又没有了失去资格的投资客的竞争,对于有房票的的购房者而言,现在就是最好打新的最好时机。

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