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万科:新赛道上争夺管理红利

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  在媒体交流会上的郁亮。资料图片

  一度被某些人误读为偏保守稳健型的万科,又出招了。

  近日,在深圳举办的一场交流会上,万科集团旗下物业BG正式推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——“万物云城”,旨在将30年物业服务实践积累来的服务能力、服务文化与服务技术,注入城市空间,推动城市服务领域的创新与转型。

  今年房地产行业“三道红线”横空出世,当其他龙头企业都在忙着将物业分拆上市时,万科集团董事会主席郁亮已在多个公开场合论断:“房地产行业的游戏规则改变了。地产的金融红利时代终结,房企将进入管理红利的时代。”在万科的发展蓝图上,再次强调了要做好“城乡建设与生活服务商”。

  随着包括“万物云城”在内的各项细分领域业务布局初见成效,郁亮要在这些新赛道上领跑的野心也开始表露无遗。

  万物云城助力城乡建设与生活服务

  初看“万物云城”的新闻,有些人还误以为这只不过是万科物业的一次改名,根据万科集团合伙人、物业BG首席执行官朱保全的说法,实则不然。

  城市服务是万科物业空间战略的三驾马车之一。今年9月25日,万科物业品牌定向下沉为住宅物业品牌,万科物业商业空间管理也推出独立品牌“万物梁行”。为了更好地助力业务发展,更好地服务客户,万科集团旗下物业BG推出以城市服务为定位的新品牌“万物云城”。万物云城与万科物业、万物梁行共同组成“大万科物业”的三大空间子品牌体系。

  “一流城市要有一流治理,一流治理需要一流机制。城市服务商就像一个城市的管家,它的出现解决了政府既当裁判又下场踢球的角色痛点,协助政府更好统筹完成城市治理的各项任务,加速专项服务领域的优胜劣汰,更快更好地实现人民对美好生活的向往。我们不是要做市政环卫,而是成为政府可信赖的城市服务商。”朱保全坦言。

  城市服务作为万物云城的核心产品,通俗来说,就是政府把城市公共空间整体作为一个“大物业项目”,委托一家市场化的企业统筹运营管理,运用一体化的思想,遵循市场化的原则,通过数字化、机械化、专业化的运营手段,赋能各专业作业端,提高城市服务的效率和水平,政府以法定职权对整合服务商进行执法保障,公众通过多种渠道积极参与城市公共空间的管理,最终实现政府主导、社会参与、源头治理、执法保障的城市治理“新生态圈”。

  因而,“万物云城”的发布,标志着在“大万科物业”空间战略的“三驾马车”模型下,三大空间服务的子品牌体系已建设完成。在此之前,不管外面的世界有多精彩,万科给业界的形象始终是那个一根筋要把房地产主业做深做透的长跑运动员。“万物云城”的脱胎,无疑让万科城乡建设与生活服务商的形象变得更加健全、丰满。

  新业务营收占总营收比重已近8%

  或许是由于郁亮在外界树立了过于沉实稳健的风格,引致某些人把一直集中精力深耕房地产主业、几年前就一路喊着“要活下去”的万科,看作是一家偏保守型的企业。尤其是过去三年当其他一些龙头企业都在以令人眼花缭乱的产业转型项目和净负债率超100%的高杠杆继续跑马圈地的时候,万科面对国家“三道红线”的泰山压顶,居然表现得淡定如常,着实让一些同行惊叹。

  除了财务状况的健康以外,今年上半年的业绩报告也透露出,万科在稳健的基本面以外,其实也隐藏着一份多元化惊喜——在房地产开发主业之外,万科首次披露的新业务营收约49.3亿元,加上物业服务收入,期内集团非地产开发业务收入合计约116.3亿元。在万科庞大的结转规模面前,其地产相关新业务营收占总营收比重已近8%,未来增长潜力不可估量。

  譬如商业方面,万科实现营收30.5亿元,在上半年疫情的影响下逆势增长,整体出租率90.6%,其中开业3年以上的商业项目出租率91.8%;万纬物流所管理项目实现营收约8.3亿元,同比增长36.9%;其中高标库租金收入5.7亿元,冷库租金及服务收入2.6亿元。截至今年6月末,万科物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米,规划中和在建的物流仓储建筑面积459万平方米,其中高标库建筑面积约423万平方米;冷库建筑面积约36万平方米,持续在下游流动方面进行布局。与此同时,万科(含印力集团)累计开业的商业项目面积,万科租赁住宅的累计开业数量均有较大幅度的增长。今年5月,万科发布的一则有关聚落化猪场总经理等职位的招聘通知则透露出,其在食品领域的布局早已开始。

  “三道红线”倒逼行业转向管理红利时代

  今年,对国内的房企来说,高度关注的政策动向无疑是“三道红线”的横空出世。

  所谓“三道红线”指的是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

  根据公开信息显示,“三道红线”将房企分为红、橙、黄、绿四档管理,每一档融资增速相差5个百分点。四档分别为不得新增有息负债、负债年增速不得超过5%、负债年增速不得超过10%、负债年增速不得超过15%。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。南方产业智库根据今年上半年的业绩财报,对纳入监测的60家上市房企监测发现,仅26家“未踩线”,而“踩一道红线”的房企有18家,“踩两道红线”的房企有16家。从单一指标来看,有26家房企的净负债率高于100%,24家房企的现金短债比小于1。

  在郁亮看来,“三道红线”的出台意味着说这个行业进入新的阶段,它的意义在于跟2002年的土地招拍挂制度影响一样大。在土地招拍挂制度前的土地红利阶段,拿到土地能取胜;2002年土地招拍挂制度之后进入金融红利时代,依靠杠杆就能获利;但进入管理红利时代,特别是“三道红线”的融资新规让所有开发商再次站到同一起跑线,以前所有红利都归零。只有向优秀的中国制造业企业学习,才能获得更多发展空间。

  在谈到万科在食品、租赁住宅、物业城市服务等新业态和细分领域的布局上,郁亮表现得信心满满,但他坦言,万科仍准备在房地产行业一根筋地发展下去!虽然行业确实已经从土地红利、金融红利时代过渡到管理红利时代,万科也并没有改变关于“白银时代”的看法,但房地产行业其实还有很大发展空间。

  南方日报记者 冯善书

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