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海门、通州加入“双限”,南通调控完成“闭环”,房价将跌20%

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  昨天,南通住建局领导的一番讲话,引起了当地网友的强烈关注,南通出现调控消息!而且是官方出面释放!

  

  南通市住房和城乡建设局党组书记、局长王开亮带领房地产市场监管、物业、工程质量、安全生产、住房保障等处室的负责人走进《民心专列·政风行风热线》直播室。

  根据官方内容,主要提到5个方面重要信息:

  1、控地价、控房价!在去年基础上,同一地区的楼盘原则上涨幅不得超过3~5%;

  2、通州区、海门区房价涨幅比较大!南通成立了房地产领导小组,现已出台文件,把海门区、通州区全面实行双控;

  3、针对施工过程,专门设定开放日,组织业主到现场去看质量上还有什么问题,接受业主的监督;

  4、精装样板间所见即所得!真正销售的时候,必须有实体样板房,建成之后不得移动,不得修改,所有的纠纷都要按照实体样板房来进行比对;

  5、建立了集中约谈制!开发商拿地之后设置专门约谈小组,一旦进入程序,督查小组分阶段督查,避免大的质量问题,切实保护购房人权益。

  这番讲话至少释放三方面信息:首先,南通房价上涨已经远超普通老百姓承受能力,已经引起各方面反弹,再不安抚民意,杯水难灭车薪之火了。第二,官方指导价出来了,同比去年不能上涨超过3-5%,打消上涨、投机预期,不要再抱着一夜暴富、今天买明天涨的心态去抢房了。第三,海门、通州这两个巨无霸大区加入进来,基本上覆盖了南通整个市区范围,完成调控区域的闭环,限地价、限房价在全境实施,购买力进不来,形成砸盘效应,南通房价将回调20%以上,吃进去的再吐出来。

  

  有人说,淘哥你就会危言耸听,哪有这么恐怖。不信是不是?环京的“北三县”在调控之后,近3万的房价直接跌到1.5万没人要,半年降了50%!上海边上的花桥经济开发区(属于经济百强第一县昆山)在2017年出台限购之后,很多人2.8万买的新盘降到了2.2万还送家居大礼包,降幅21%!苏州经历了2轮大的调控,这个10月份新房成交量大幅下降,二手房挂牌量处于历史高位,市场开始盘整。即使是深圳,经济发展这么强劲,中央说调控,也是立刻出台3年社保、离婚3年内不算数的实质性调控,炒房客折戟而归,涨价应声而落。

  如果说上海、深圳这些一线城市每次调控,房价回调10-15%,那么南通这些新二线城市,大概率就是20%或者以上!为什么这么确定?我们从人口、经济周期、产业能级、供求关系几个方面来逐一分析。

  首先,人口。

  南通近年人口其实是净流出的,每年流出多少呢?28万。

  

  上面这个是官方统计数据,2019年年末南通户籍人口759万人,而同期常住人口是731万人,也就是说,南通在2019年年底时候,人口净流出高达28万!

  根据报告,南通下属郊县人口流出最多,主要目的地是上海、南京、苏州、无锡、常州等地务工经商,占比高达80-90%

  最为严重的是南通的大学生人才的流失,每年高考名校录取率名列前茅,但是往往“送走一火车,回来一大巴”。2017年为例,南通籍高校毕业生回通就业率42.7%,其中研究生比率仅为4.2%

  所以,人口是个大问题,如果说崇川、港闸、海门这些市区还是有人气,那金沙湾新区、空港新城、高铁新城、通州湾示范区,这东西南北都是新城新区,是不是有人去住?时间长了会不会成为“鬼城”、“空城”呢?

  没有人口,接盘侠在哪里?韭菜在哪里?不是砸自己手上了嘛。

  第二,经济周期。

  南通当前处于一个什么样的经济周期?居高不下的,冲刺万亿GDP的关键时期。

  去年9000多亿产值,所以今年提出要“破万亿”!结果全省上下一路绿灯。大规模卖地,大规模投资搞建设,高铁、地铁、高速、大桥、学校、大剧院……这些都形成对GDP数据有力支撑。

  淘哥梳理了一下这两年南通卖地情况,溢价率、竞价次数是一年比一年高,楼面价也是肉眼可见往上飙升:

  2017年,97宗宅地,460亿出让金,楼板价14600

  2018年,144宗宅地,488亿出让金,楼板价19400

  2019年,197宗宅地,590亿出让金,楼板价18400

  2020上半年,104宗宅地,444亿出让金,楼板价17391

  今年确实是至关重要一年,如果按照现在仍大批量拍地推算,2020年全年宅地出让金或将达到600亿、800亿,这都有可能!

  去年,已经不得了。2019年,南通市完成房地产开发投资914.4亿元,同比增长20.4%,在列设区市中排名第3。

  如果,一万亿的经济指标一旦达成,楼市政策收紧、不再让出地王,地价、楼价进入“双限”会不会出现“砸盘效应”呢?以后买比现在买还便宜,老百姓会怎么选择呢?

  其实,从疫情结束后,南通崇川港闸等传统市中心区域已经施行“双限”政策,比如以最近华宇拿地为例,中创区挺好的位置楼板价1.33万/平米,出让文件规定被限价25000元/平米,而现实是地块周边的新房售价是30000多,二手房也要27000左右。还有中创区华润北地块限价29500,也比周边低2000元。

  类似华宇、华润北这种“限价”地块不断出来,自然拉低板块房价预期,只要达到一定量的积累,就会形成房价下行的质变。

  第三,产业能级。

  有产业才能聚集人口,有好产业才能带来高端购买力。

  但是,南通高新产业尚需培育,高附加值产业尚需引入。

  上文提到的很多人外出务工,大学生学成不愿返乡,不是不想回来,而是能够提供的高薪岗位实在太少。南通好的产业、大的公司实在太少了。除了传统纺织业、建筑业、造船业,其他的还真拿不出手。

  光一个苏通园区发展了有近10年,过去一看,也是产业空心化,很多小区入住率不足30%,说是做汽车配件的,也有引入通信、大数据的,但是真正落地了吗?产生经济效益了吗?企业入住率又有多少?

  那现在南通房价到底高不高呢?

  

  
港闸区在25000左右,崇川区在30000左右。个别绿城、金茂开发的项目要在40000左右。通州、海门开发区原来10000出头,现在一个劲地涨,基本上逼近20000。

  最夸张的就是一个新开发的“中创区”,目前万科等盘已经卖到32000左右,其他很多项目基本上在3万左右。该区域主要规划了大剧院、美术馆、会展中心、金鹰商业等高大上的概念,在大量空地仍在等待开发的情况下,房价狂奔至目前3W+

  可以说,“中创区”一个典型的刚需板块,其房价基本上已跟刚需无缘!苏州园区持续发展了20年,目前不过4-5万,“中创区”规划不到5年,很多配套设施都未落地,目前房价3W+,这步子迈得有点大啊。

  说白了,南通房价用3年时间跑完了人家10-20年所做的积累,可想而知,基础太不扎实了。普通老百姓收入一般般,进场玩的非富即贵,都抱着投机大赚一笔的心理,房价崩塌总有人会被淹没。

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