海门、通州加入“双限”，南通调控完成“闭环”，房价将跌20%

昨天，南通住建局领导的一番讲话，引起了当地网友的强烈关注，南通出现调控消息！而且是官方出面释放！

南通市住房和城乡建设局党组书记、局长王开亮带领房地产市场监管、物业、工程质量、安全生产、住房保障等处室的负责人走进《民心专列·政风行风热线》直播室。

根据官方内容，主要提到5个方面重要信息：

1、控地价、控房价！在去年基础上，同一地区的楼盘原则上涨幅不得超过3~5%；

2、通州区、海门区房价涨幅比较大！南通成立了房地产领导小组，现已出台文件，把海门区、通州区全面实行双控；

3、针对施工过程，专门设定开放日，组织业主到现场去看质量上还有什么问题，接受业主的监督；

4、精装样板间所见即所得！真正销售的时候，必须有实体样板房，建成之后不得移动，不得修改，所有的纠纷都要按照实体样板房来进行比对；

5、建立了集中约谈制！开发商拿地之后设置专门约谈小组，一旦进入程序，督查小组分阶段督查，避免大的质量问题，切实保护购房人权益。

这番讲话至少释放三方面信息：首先，南通房价上涨已经远超普通老百姓承受能力，已经引起各方面反弹，再不安抚民意，杯水难灭车薪之火了。第二，官方指导价出来了，同比去年不能上涨超过3-5%，打消上涨、投机预期，不要再抱着一夜暴富、今天买明天涨的心态去抢房了。第三，海门、通州这两个巨无霸大区加入进来，基本上覆盖了南通整个市区范围，完成调控区域的闭环，限地价、限房价在全境实施，购买力进不来，形成砸盘效应，南通房价将回调20%以上，吃进去的再吐出来。

有人说，淘哥你就会危言耸听，哪有这么恐怖。不信是不是？环京的“北三县”在调控之后，近3万的房价直接跌到1.5万没人要，半年降了50%!上海边上的花桥经济开发区（属于经济百强第一县昆山）在2017年出台限购之后，很多人2.8万买的新盘降到了2.2万还送家居大礼包，降幅21%！苏州经历了2轮大的调控，这个10月份新房成交量大幅下降，二手房挂牌量处于历史高位，市场开始盘整。即使是深圳，经济发展这么强劲，中央说调控，也是立刻出台3年社保、离婚3年内不算数的实质性调控，炒房客折戟而归，涨价应声而落。

如果说上海、深圳这些一线城市每次调控，房价回调10-15%，那么南通这些新二线城市，大概率就是20%或者以上！为什么这么确定？我们从人口、经济周期、产业能级、供求关系几个方面来逐一分析。

首先，人口。

南通近年人口其实是净流出的，每年流出多少呢？28万。

上面这个是官方统计数据，2019年年末南通户籍人口759万人，而同期常住人口是731万人，也就是说，南通在2019年年底时候，人口净流出高达28万！

根据报告，南通下属郊县人口流出最多，主要目的地是上海、南京、苏州、无锡、常州等地务工经商，占比高达80-90%。

最为严重的是南通的大学生人才的流失，每年高考名校录取率名列前茅，但是往往“送走一火车，回来一大巴”。2017年为例，南通籍高校毕业生回通就业率42.7%，其中研究生比率仅为4.2%。

所以，人口是个大问题，如果说崇川、港闸、海门这些市区还是有人气，那金沙湾新区、空港新城、高铁新城、通州湾示范区，这东西南北都是新城新区，是不是有人去住？时间长了会不会成为“鬼城”、“空城”呢？

没有人口，接盘侠在哪里？韭菜在哪里？不是砸自己手上了嘛。

第二，经济周期。

南通当前处于一个什么样的经济周期？居高不下的，冲刺万亿GDP的关键时期。

去年9000多亿产值，所以今年提出要“破万亿”！结果全省上下一路绿灯。大规模卖地，大规模投资搞建设，高铁、地铁、高速、大桥、学校、大剧院……这些都形成对GDP数据有力支撑。

淘哥梳理了一下这两年南通卖地情况，溢价率、竞价次数是一年比一年高，楼面价也是肉眼可见往上飙升：

2017年，97宗宅地，460亿出让金，楼板价14600

2018年，144宗宅地，488亿出让金，楼板价19400

2019年，197宗宅地，590亿出让金，楼板价18400

2020上半年，104宗宅地，444亿出让金，楼板价17391

今年确实是至关重要一年，如果按照现在仍大批量拍地推算，2020年全年宅地出让金或将达到600亿、800亿，这都有可能！

去年，已经不得了。2019年，南通市完成房地产开发投资914.4亿元，同比增长20.4%，在列设区市中排名第3。

如果，一万亿的经济指标一旦达成，楼市政策收紧、不再让出地王，地价、楼价进入“双限”会不会出现“砸盘效应”呢？以后买比现在买还便宜，老百姓会怎么选择呢？

其实，从疫情结束后，南通崇川港闸等传统市中心区域已经施行“双限”政策，比如以最近华宇拿地为例，中创区挺好的位置楼板价1.33万/平米，出让文件规定被限价25000元/平米，而现实是地块周边的新房售价是30000多，二手房也要27000左右。还有中创区华润北地块限价29500，也比周边低2000元。

类似华宇、华润北这种“限价”地块不断出来，自然拉低板块房价预期，只要达到一定量的积累，就会形成房价下行的质变。

第三，产业能级。

有产业才能聚集人口，有好产业才能带来高端购买力。

但是，南通高新产业尚需培育，高附加值产业尚需引入。

上文提到的很多人外出务工，大学生学成不愿返乡，不是不想回来，而是能够提供的高薪岗位实在太少。南通好的产业、大的公司实在太少了。除了传统纺织业、建筑业、造船业，其他的还真拿不出手。

光一个苏通园区发展了有近10年，过去一看，也是产业空心化，很多小区入住率不足30%，说是做汽车配件的，也有引入通信、大数据的，但是真正落地了吗？产生经济效益了吗？企业入住率又有多少？

那现在南通房价到底高不高呢？

港闸区在25000左右，崇川区在30000左右。个别绿城、金茂开发的项目要在40000左右。通州、海门开发区原来10000出头，现在一个劲地涨，基本上逼近20000。

最夸张的就是一个新开发的“中创区”，目前万科等盘已经卖到32000左右，其他很多项目基本上在3万左右。该区域主要规划了大剧院、美术馆、会展中心、金鹰商业等高大上的概念，在大量空地仍在等待开发的情况下，房价狂奔至目前3W+

可以说，“中创区”一个典型的刚需板块，其房价基本上已跟刚需无缘！苏州园区持续发展了20年，目前不过4-5万，“中创区”规划不到5年，很多配套设施都未落地，目前房价3W+，这步子迈得有点大啊。

说白了，南通房价用3年时间跑完了人家10-20年所做的积累，可想而知，基础太不扎实了。普通老百姓收入一般般，进场玩的非富即贵，都抱着投机大赚一笔的心理，房价崩塌总有人会被淹没。