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福州土拍冷了!五四北板块居然爆降一万!房价会怎么样?

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  NO. 1|壹

  10月28日,2020年第七次土地公开出让正式开始,总计出让14幅地块,总拍卖量达526.39亩,起拍价总额达47.042亿。据了解,参加此次土拍的开发商有大东海、保利、厦门建发、国贸、鲁能、中梁、福州建发、省二建、巨成、鑫鹏凯佳、万旭、正祥、恒荣、融侨等房地产商。

  今天的土拍主要看点依然是楼面地价:主要集中在47号的五四北天宇地块、49号的金山叶宅两幅优质宅地。

  但是这两块土地成交价格却让人大跌眼镜:我们首先看看:

  

  宗地2020-47号,它位于晋安区新店镇南平东路与龙头路交叉口东北角,原天宇电气变压器厂厂区出让地,选址面积55885平方米(合83.83 亩),出让面积54029平方米(合81.04亩),用途为住宅用地、商服(商业)用地、公共管理与公共服务(幼儿园)用地,起始价18.22亿元。从地理位置看,该地块相当优越。

  但是最终该地块由鲁能以19.7亿竞得,楼面价约15582.01元/平。这个意味着五四北的楼面地价从2017年最高峰直接降了一万,因为在2017年第一次土拍中,杨庭水库附近楼面地价曾经达到五四北土拍最高峰2.5万多。因此对比一下,这次土拍足足跌了一万。

  NO. 2|贰

  鲁能今天的这个地块也比周边在售楼盘楼面地价跌了好几千。比如周边融信澜天当年拿地价格是2.1万,中庚香山新时代楼面地价是2.3万。而鲁能今天的地块从位置来看,比他们两个更优越,但是才1.5万多,比他们便宜6000-8000元不等。

  而这个1.5万多的宗地2020-47号鲁能楼面地价相当于是2016年初鲁能二期楼面地价水平。而鲁能二期在2018年入市的价格是2.5万。这意味着五四北楼市将迎来大洗牌。我们知道泉头地区的项目已经卖到2.2万以上,而未来这个宗地2020-47号如果入市,将具有极大成本优势。五四北楼面地价为什么出现大滑坡,主要还是因为库存太大,这几年五四北土拍拍出许多地王,而这些地王入市后价格高高在上,导致销售不佳,再加上三条红线对开发商约束力,开发商也没有能力炒高五四北楼面地价。

  未来该区域楼市将进入一轮大洗牌,购房者一定要睁大眼睛,福州地产信息认为未来片区价格会滑落到2.5万以下,即当年鲁能二期的入市价格,这里提醒购房者要握紧手里钞票,等后续新品入市再买房也不迟。

  至于五四北山沟沟里几个项目,一定要注意风险。

  NO. 3|叁

  今天土地价格出现大幅度滑坡的不单单是五四北,我们发现金山楼面地价也跌了,另外一个地块是金山绿轴地块,最终由建发房地产夺得宗地2020-49号(仓山叶宅小区出让地块),

  

  即总价6.76亿竞得,楼面价约12779.6元/平,可售地价约1.9万。这个价格也比周边地价降价了2000-4000元。而这块土地是纯商品房地块,同样是纯商品房的周边紫金九号地块楼面地价超过2.3万。

  同时我们发现其他住宅用地也以低溢价率成交,而两块鼓楼纯安置房土地虽然溢价率高,但是开发商只是充当包工头角色,不过是保本价格拿地而已。

  比如宗地2020-48号地块位于晋安区长乐北路与塔头路交叉口东南角,作为二环内优质地块,成交楼面地价也才1.6万出头,还是底价成交。

  

  毫无疑问,随着年底到来,开发商的现金流开始紧张,对于这些土地,可谓是心有余而力不足。随着土拍价格大幅度回落,福州楼市正在逐步健康。我们知道按照2017年一些楼面地价,比如五四北某项目楼面超2万,正常售价要3万,但是五四北撑不起三万价格,如今地价回落到1.5-1.6万,未来售价在2.5-2.7万区间才是它应该有的价值。再比如山沟沟里五四北有些项目卖到2.3-2.5万,这也是偏离价值太多,因为开发商拿地贵,所以要卖这么贵。如今地价理性,这些项目没有理由不降价。

  因此福州地产信息今天土拍本质是价值回归价格,楼市调控目标已经实现。

  

  对于福州楼市来说,上图4-3-2-1的房价格局将更加稳固和合理。

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