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天河再现200亿超级旧改!隔壁珠江花城躺赢

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  在广州,一夜暴富的故事主要分两种,一种是上市公司IPO,还有一种是城中村改造。

  所以,上一次我的朋友圈被刷屏是小鹏汽车上市,这一次被刷屏是一个城中村的旧改。

  10月28日,富力&合景联合体,被确认为天河区吉山村旧改项目的合作企业,投资金额高达206亿元。

  01

  一个城中村的改造为何引起如此大的关注?因为它是在天河,流淌着奶与蜜的天河,镀着金与玉的天河。

  说起天河的城中村改造,很容易让人想起当年林河村、猎德村、潭村的旧改传奇,多少村民一夜暴富、多少高楼拔地而起、多少豪宅横空出世,其造富效应丝毫不亚于一个上市公司的IPO。

  所有人都在问,同处天河的吉山村,这一次会否复制猎德村的神话?

  

  吉山村航拍 图源:广州房产

  地处天河,关乎着城市形象,政府对合作企业的要求也非常严苛:

  其一:年底前马上会进入拆迁阶段,不能有任何拖沓。

  一般来说,旧改项目的周期非常长,动辄五到十年,但吉山村旧改要求年底就要拆迁,执行力之强,非常罕见,让人感觉很有盼头。

  其二:优先完成生态公园、儿童公园、铁路公园、河涌的整治工程,城市面貌和环境将迎来翻天覆地的变化。

  换句话说,这次旧改一反常态,要求公建先行、配套先行,先把路修好、公园建好、城市面貌改造好,再去卖房子,让人感觉很有诚意。

  其三:引入世界500强企业、或者央企、上市公司控股2个等,片区将打造产城融合。

  既然地处天河,自然不能只搞房地产,不能搞“睡城”,必须要搭配产业,搞“产城融合”。和世界500强做邻居,让人感觉很有前途。

  02

  回顾天河区发展史,几乎每一次大型旧改都会推动区域价值的飞跃,正如林和村旧改提升了天河北CBD的颜值,冼村、猎德村和潭村的旧改直接推动了珠江新城的横空出世。

  换句话说,没有这三个城中村的改造,珠江新城至今还是农田。

  这一次,吉山村旧改投资额是猎德村的4倍,且有经验和技术上的后发优势,改造过程一定是摧枯拉朽的,必将推动周边区域的战略升级。

  此时此刻,珠江花城的业主,怕是要幸福地笑出猪叫啊。

  为啥?因为它是板块内目前唯一在售的一手楼盘,206亿元的资金投下去,第一个受益的就是它。政府说了,此次改造要优先完成公园、河涌与城市面貌的升级,公建先行,可让板块内居民第一时间享受到旧改红利。

  

  吉山村区位图

  说起珠江花城,名副其实的网红盘,地处昂贵的天河,却卖出刚需速度,国庆假期成交量全市第二,单盘成交量占了天河的83%。

  如此战绩,实为罕见,珠江花城的诀窍是什么?我认为有三个。

  一是因为它在天河,这几年天河区的新盘供应极为紧缺,几乎是逢开必爆,珠江花城的火爆程度更是超过了天河的平均线。

  二是极致户型创造的超高性价比,其主打65-140平三房至五房,最小也是2+1户型,总价300万/套起。在天河这样的地方,做刚需喜欢的产品,是令人感动的。

  三是名校赋能,想一想,住在天河的人,对优质教育的渴求还需要说吗?项目周边汇聚了包括执信中学天河校区、天河外国语学校智慧城校区等五所优质公办中学,上名校的确定性在周边楼盘中最好。

  通过下图我们可以感受到项目与执信中学的距离:

  

  在广州,一个楼盘只要满足这三个优势的其中一个,就不愁卖,而珠江花城同时占了三个,不卖爆才怪呢。

  03

  当然,也不必讳言,正所谓金无足赤、人无完人,珠江花城也有着自己的瑕疵,那就是周边“小环境”的不足,比如靠近城中村、进小区的小路没有修好。

  但这些问题,相信随着吉山村旧改的推动,很快会迎刃而解。投资200多亿的旧改项目,环境改造是最起码的要求。

  不信的话,可以看看林和村、猎德村改造之后的效果,马路整洁有序、楼宇窗明几净、公园绿意葱葱……

  

  图源:广州房产

  其实说来说去,根本原因还是天河区就这么小,137平方公里,还不到黄埔区的1/3,如此弹丸之地,什么样的地方改造不好?

  不仅是旧改,板块其他的配套也在完善。在交通上,规划有地铁19号线珠吉站、穗莞深铁路吉山站,这些举措都填补了原来的短板。

  周边“小环境”如果改善好,必将推动珠江花城的价值重估,为啥?因为周边市场已经起来了,根据板块轮动的效应,珠江花城的行情也快了。

  例如,鱼珠板块的不少二手房报价已经超过5万,而牛奶场的二手房,报价更是普遍超过6万,作为一手房的珠江花城反而成了“洼地”,这种“一二手倒挂”的现象你认为会持久吗?

  

  珠江花城

  另外,牛奶场板块内马上还要出让一块住宅用地,起拍楼面价就高达4.3万元/平。说实话,这宗地如果开拍,楼面价分分钟可以超过珠江花城目前的售价。

  面粉贵过面包的苗头,再次出现了,现阶段买房,已经是和时间在竞赛了。

  在此意义上,作为一个地段与性价比、颜值与教育齐飞的网红项目,珠江花城的价值重估指日可待,其IP效应也只会更强。

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