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北京楼市:郊区误碰,都是血的教训

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  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

  提问:亲爱的房姐,新人首问。年近半百临近退休,收入不稳定,还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居,央产无贷款,可卖1000左右。思路是卖了大三居,换成二套,其中之一全款换成附近的小两居,保值加出租,留给儿子,如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格,其二在回龙观买进大三居,家人自住,用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗?1、保值+出租的小两居看了:铁科院塔楼,94年的有电梯,59平米,650万,环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万,皂君东里的次顶楼56平米,520万,环境差单价低一些。哪个可以买进?2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三,田园风光,龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光,顶楼和次顶楼、没电梯,您更推荐哪个?期待您的回复,谢谢!

  回答:思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师,素质高,离平西府只有300多米,板楼户型很方正,内部配套比较完善,居住角度还是很舒适,缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯,比较适合养老居住,户型比较多。缺点就是 楼间距有点小,采光受影响。综合看这两个盘,居住都不错,按你们的喜好选择即可

  提问:姐,目前手里现金有200万,自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还,预备用父母的sfsd资格在望京再买一套,作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗?最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗?还是说应该看看板楼两居?头一次买好迷茫求指教

  回答:一居不推荐,最好多跑盘实看,北京各小区内部差异大 你的情况建议选择普通住房,税费低的选筹。 目标一是6万*75平的方正老公房三居,集中在东三环南段,东四环十里堡青年路一带。 其次是单价6万*75平的2000年左右小区,品相需要仔细挑选,集中在青年路甘露园,望京这几个地方。 另外单价5-5.5万2000年左右小区,在酒仙桥,6万05年左右次新,酒仙桥,宋家庄一带

  提问:星姐你好,我有一套苹果社区南区124平的西南向三居,楼层和户型都很好,现在想换一套富力城或者融科橄榄城差不多面积的三居,需要加200万左右的净价,加上税费要230万左右吧。另外,我现在主要是公积金贷款利率低,但贷款也不多100多万,换了就得1.2倍商贷利率了,有这个必要吗?我考虑置换主要是担心苹果社区物业一般,现在小区还可以,但怕年头久了不大保值。对学区没有需求,如果要置换,富力城和融科橄榄城哪个更好呀?如果不换的话,我到明年手头有500万现金,也还有一套购房资格,可以贷点款,再买套小的投资房,你有什么建议吗?

  回答:建议置换,富力城推荐看D区,富力城和橄榄城从保值和居住角度都还不错 没有明显的差距。你可以结合自己的出行便利度和喜好来选择。明年有资金可以再投资一套东三环老公房

  提问:新人首问,目前持有望京西园一区小板楼两居一套贷款250+,出售的话520左右。经海路京东附近2套商住,120\/套入手,16年涨到250\/套,限购出台合同毁约没卖成,出租4k每套,现在售出成交估计最多也就160左右。现在手上有子弹约700,拟先全款再抵押,现在在望京上班,工作居住证,夫妻都在互联网,流水问题不大,想置换一套望京改善三居自住,希望花园小区人车分流,学区不强求。问题1,看了精华帖,您推荐过融科橄榄城,慧谷阳光,宝星国际,宝星园,季景沁园,华鼎世家等基于保值和后续容易出手考虑的话还请你排下序?问题2商住还有翻身机会吗?问题3手上的房产您建议如何配置?感谢房姐百忙之中指点迷津

  回答:1. 保值效果差距不大,更多是需要看标的比较,慧谷>宝星>季景>橄榄城 2. 按现在的政策商住短期可能性不大 3. 两套商住有可能还是出掉盘活资金,全款抵押入一套望京自住盘,望京西园可以保留

  提问:房姐好,有个问题请教,朝阳东坝利锦府单价6.7万 130平三居总价880万 是否可以出售了,以北京整体二手房市场来看,今年后续上升空间如何?还是继续等等?另外未来东坝这边涨幅怎么样,换到哪个区位成长性比较好呢?多谢多谢

  回答:东坝现在价格上有点偏高,但长期还是看好的 不做短期预测,北京长期绝对看好。不建议等,房价一旦启动你再上车就来不及了,像去年深圳30%+的涨幅,那时候想等的人后来都上不了车。 利锦府可以出掉,换筹到望京比较好

  提问:坐标北京,孩子要上学,家里三代人,目前一个娃,未来也可能会要老二,考虑学校附近能住的房子。目前看了两套觉得还行,麻烦给参谋参谋。 第一套南北通透三居90平老房子,1980年代的无电梯中高层,明厨明卫。三个房间都还挺大的,饭厅小,想把一个房间隔个小客厅出来。离学校稍远,1.5公里左右,价格800多一点。 第二套纯西向两居105平,电梯高层,200x年的房子,算周边比较新的房子,明厨暗卫。客厅大,考虑隔间房出来,视野挺好。离学校很近,走路估计几分钟可以到学校,价格900左右。 两套都没啥小区环境。现在就是比较纠结,一套户型好、价格低,但是离学校远、楼龄也偏大,估计以后也不好出手,一套离学校近、楼龄新,以后不用了换房估计问题不大,但是户型就是高层纯西,不知道夏天有多晒。 我该怎么考虑?

  回答:90年代以前房产基本回避。 评估房产直接看小区名字,面积,价格,楼栋,楼层,税费。 好比去相亲,靠谱的直接报性别年龄身高财富; 如果扭扭捏捏说自己觉得什么作家比较好,喜欢看谁的电影,热爱追求XX,全是内心戏和碎碎念,基本就是嫁不出去的作男作女。

  提问:房姐好: 目前西城五路通一居+卧龙小区四居。因为孩子上学,爱人想把卧龙置换到北二环到北三环区域。目前卧龙有4.17的低息按揭550。 请问: 1.置换卧龙去掉低息大额贷款是否合理? 2.卧龙180多平东南向大概多少价卖出合理? 3.北二环到北三环区域总价1000左右,有什么楼盘推荐吗?二居三居都可,希望居住条件比卧龙好(老婆要求)。 4.置换后有子弹大概在800左右,哪种方式买合适呢?lihun?老人落户北京接力贷?还是全款抵押(单位原因不能jy贷)

  回答:如果首付能够,保留低息贷款更合适 北二环几乎没有像样的房子, 非要选的话,雍和宫北面到和平西桥,柳芳一带可以淘一淘 价格是要看市场,先别着急挂,了解下小区价格,最近成交 优先老人落户,老人票尽早用,不行再lihun

  提问:请问方庄的老楼盘最近两年会涨价吗?想换一套三环内三居,方庄是最好的价值洼地吗?谢谢!

  回答:方庄是90年代北京最早的商品房住宅区域,也是吸引最早一批富人区,只不过后来亚运村概念的兴起以及富人的口味向别墅转移,方庄随之落寞。 所以方庄的交通和环境一直还可以,最佳的洼地不好说,不过方庄已经有过涨幅,现在属于要精挑细选

  提问:房姐您好,我是首次提问,北京首套首贷,家庭情况小孩明年四五月出生。老婆明年工作单位搬到亦庄,我自己目前不在亦庄上班,但看行业未来可能去亦庄找工作。大概预算四百多,首付两百。目前主要看的是亦庄几个限竞房,包括台湖金茂悦。亦庄那边几个盘都说自己是人大附学区,但是未来其实zf怎么划片是不确定的;台湖金茂悦靠地铁17号线交通便利,但是附近新规划有个垃圾场,据说还引起了维权。

  回答:你好,台湖属于两区交界,两不管,除了地铁规划啥都没有,投资不合适,而且金茂悦这个价格还不如买通州核心区。 台湖金茂悦自住可以,保值属性略差。 远洋或者经开汀塘、中海寰宇时代这几个看看吧

  提问:聪慧的房姐,想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平,620投资买的,要不要换成tty200平顶复?这样还能富裕出近100w,投资别的? 另想问,现在房屋持有陈本很高,房价也不像前几年那么疯长,持有5年后的房价能超过持有陈本吗? 望指导,谢谢

  回答:如果已经盈利50%以上可以考虑换筹,如果没有就别轻易动,北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅,如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力,房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

  以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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