“坏消息”来临，明年房子全凉凉？专家：3大戳心问题更让人悲伤

随着经济的不断回暖，房地产也处于快速恢复，据统计部门信息显示，1-9月份，全国商品房累计销售面积同比仅降1.8%，正当一些专家认为房地产市场还会一路继续高歌时，这个楼市的“金九银十”则给市场泼了一盆冷水，比如说北方市场整体疲软，开发商打折促销不断，即便一些热点城市，除了价格倒挂盘温度尚可外，其他非核心地段，品质一般的房子去化率较差，而且让分析师大跌眼镜的是，案场到访量数据持续下降，市场反弹力度正一点点被消磨，这不免让人对明年的房地产趋势产生担忧。

当然，专家认为，楼市的微妙变化，并不会引起非业内人过多关注，实际上，除了市场本身的“条件反射”外，楼市还有3大“坏消息”来临，深刻影响着明年的房地产市场，或让明年房子热度不再，全凉凉。

1.城市化率超过60%，人口迁徙出现新变化。

截止到2019年末，我国常住人口城镇化率为60.60%，正常情况下，今年将在此基础上更上一层楼。但根据研究人士追踪的情况看，也正是从2019年起，城市化已经进入到下半场。城市人口呈现由过去“乡村全面流入到各等级城市”过渡到“由中小城市向大城市、区域核心城市流动”转变，意味着城市人口全面增长的阶段成为历史。

任泽平团队报告指出，近两年人口流动呈现更大城市化和都市圈化，千万级大都市圈对全国人口贡献的增量持续超过50%，整体看，一二线城市人口大幅净流入，三四五线城市人口流出，劳动力子女先于子女随迁，人口流向呈现“人随产业走、往高处走”的趋势。这也表明，注定产业、经济竞争力不行的城市，其人口将会越来越少，城市空心化，空置房增多将不可避免。

2.楼市库存重回2016年，再次供大于求局面逐渐形成。

决定房价趋势的因素有很多，比如货币供应，收入，还有财税政策等等，但最直接的因素则是“供求”，每一个城市都有一个供需平衡线，有专家总结出来是12个月，即按照过去1年的平均去化速度，12个月内能去化完所有新房库存，说明该市场供小于求，房价易涨，如果去化周期超过12个月，房价下行压力大。

据地产研究机构最新统计数据显示，截止到9月底，71个重点城市的新建商品房库存面积为4.92亿平方米，环比上个月增加8.1%，同比增加12.3%，库存有进一步累积趋势。而且通过对比发现，其中，有相当部分的三四线城市、部分弱二线城市库存量基本与2016年持平，彼时正好是这轮去库存初期，若对应城市继续保持现有供应水平和去化速度，住房供大于求的局面或再次重现。

3.房贷利率止跌，购房成本或提高。

在买房过程中，能够全款的毕竟是少数，大部分人需要通过按揭贷款才能实现住房梦。今年以来，为支持实体经济发展，市场上的资金越来越多，不过，随着经济逐步恢复，信贷政策也在进一步收缩，特别是阻止非房地产资金流入到房地产行业，严格审查资金流向，包括严控信用贷、抵押贷等资金变相成为购房款。据融360监测数据显示，10月份首套房和二套房的平均房贷利率分别为5.24%、5.55%，与9月份持平，这是继今年连续9个月房贷利率下降后的首次止跌。鉴于目前良好的经济恢复趋势，信贷有进一步收紧趋势，加上银行年终吸储，资金并不宽裕，本轮房贷利率低点正在过去。

若楼市转凉，国家相关部门会施救吗？

以上3大因素，加上前期积累的刚性需求释放，楼市降温是大概率。那么，问题就来了：当楼市遇冷后，相关部门会施救吗？

要回答这个问题，我们可以看看今年楼市调控中的高频词：房住不炒、不用房地产刺激经济短期发展。事实上也是如此，据相关媒体统计的数据显示，截止到9月底，全国房地产调控次数已达376次，可以说，即便在疫情经济恢复期间，国家对楼市调控的并未放松，一些打擦边球的地方政策基本都是“一日游”。由此可见，不会轻言刺激房地产市场。

当然，目前的楼市调控也突出一个“稳”字，在一城一策的工作原则下，对于楼市基础不怎么好的城市，也会有防止房价剧烈波动的举措。但是，对于开发商而言，那又是另外一回事。因为，确保房地产市场健康平稳发展，也是对房地产这个行业的要求，为了实现这个目标，住建部和央行前不久还发布了媒体称为的“三道红线”，将整体降低开发商的负债。对此，用官媒《经济日报》发文内容所言：

如果房地产企业融资渠道受到限制，房企资金压力加剧，要改善负债率和融资结构，同时又要冲业绩，回款能力将是房企持续经营的关键。怎么提升回款能力？降价跑量可能是最直接的举措。

然而，在专家看来，眼下的房价合理回归不过是水到渠成，真正让人担心的是未来10年，甚至更久的“3大戳心问题”，因为它比起房价下跌更为悲伤。

首先，无论是刚需买房，还是投资房产，房子最终都会回归到居住属性，如果花大价钱买的房子居住起来不舒适，相信谁也不愿意看到。我们知道，房地产快速发展的二十多年里，目前仅千亿销售房企就超过了30家，这在以前是无法想象的，之所以发展如此快，就在于他们的高周转模式，今年500亿，明年可能就达到800亿，甚至1000亿了，这种增长速度让其他行业望尘莫及。时间短，任务重，建房时“偷工减料、以次充好”也就不足为奇了，从频频发生的“房闹”看，他们大多都是工程质量问题，还比如今年的央视“315”晚会上，万科“精装”变“惊装”等等。当然，作为非专业人员的购房者，收房时看到的仅是面上的，随着时间推移，会不会有更多深层次的质量问题显现，这也是购房者担心的。

其次，高层住宅的维保问题。高层住宅提高了土地利用率，解决了更多人的居住问题，但弊病也应该引起重视。在买房时，每家每户都交了维修基金，在房子交付的头几年，有质保，房子又比较新，一般用不到这些资金，随着时间推移，大楼设施，包括电梯等逐渐老化并出故障，维修基金就派上用场了，但我们知道，越到后面，维修基金使用的频率就会越多，一旦用完，要每一个家庭出钱维修的难度可想而知，主要就是意见难以统一，一旦像电梯这样的必需设施停摆，别说自己住，租客可能都会嫌弃。

还有一个消防安全。小区变老了，碰到的最大安全问题就是消防，设施、线路老化等，都是潜在的隐患，尤其是高层住宅，住户多，车辆也多，一旦发生火灾，物业管理不善的小区未必能及时进入，而且，按照现在不少城市的消防救援高度，最高一般就在20层以内，而很多住宅楼是高于这个高度的。

当然，抛出问题不是目的，更是为了正视问题。可喜的是，相关部门也看到了这些问题，比如对新建高楼“限高”，要求4层以上新建住房必须装电梯，新建的高层住宅增加了连廊设计，大幅提高了消防安全性。随着时间推移，相信还会有更多的行业监管引入，进一步规避这些问题。你还有什么想说的吗？欢迎留言交流。

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