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“坏消息”来临,明年房子全凉凉?专家:3大戳心问题更让人悲伤

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  随着经济的不断回暖,房地产也处于快速恢复,据统计部门信息显示,1-9月份,全国商品房累计销售面积同比仅降1.8%,正当一些专家认为房地产市场还会一路继续高歌时,这个楼市的“金九银十”则给市场泼了一盆冷水,比如说北方市场整体疲软,开发商打折促销不断,即便一些热点城市,除了价格倒挂盘温度尚可外,其他非核心地段,品质一般的房子去化率较差,而且让分析师大跌眼镜的是,案场到访量数据持续下降,市场反弹力度正一点点被消磨,这不免让人对明年的房地产趋势产生担忧。

  

  当然,专家认为,楼市的微妙变化,并不会引起非业内人过多关注,实际上,除了市场本身的“条件反射”外,楼市还有3大“坏消息”来临,深刻影响着明年的房地产市场,或让明年房子热度不再,全凉凉。

  1.城市化率超过60%,人口迁徙出现新变化。

  截止到2019年末,我国常住人口城镇化率为60.60%,正常情况下,今年将在此基础上更上一层楼。但根据研究人士追踪的情况看,也正是从2019年起,城市化已经进入到下半场。城市人口呈现由过去“乡村全面流入到各等级城市”过渡到“由中小城市向大城市、区域核心城市流动”转变,意味着城市人口全面增长的阶段成为历史。

  任泽平团队报告指出,近两年人口流动呈现更大城市化和都市圈化,千万级大都市圈对全国人口贡献的增量持续超过50%,整体看,一二线城市人口大幅净流入,三四五线城市人口流出,劳动力子女先于子女随迁,人口流向呈现“人随产业走、往高处走”的趋势。这也表明,注定产业、经济竞争力不行的城市,其人口将会越来越少,城市空心化,空置房增多将不可避免。

  

  2.楼市库存重回2016年,再次供大于求局面逐渐形成。

  决定房价趋势的因素有很多,比如货币供应,收入,还有财税政策等等,但最直接的因素则是“供求”,每一个城市都有一个供需平衡线,有专家总结出来是12个月,即按照过去1年的平均去化速度,12个月内能去化完所有新房库存,说明该市场供小于求,房价易涨,如果去化周期超过12个月,房价下行压力大。

  据地产研究机构最新统计数据显示,截止到9月底,71个重点城市的新建商品房库存面积为4.92亿平方米,环比上个月增加8.1%,同比增加12.3%,库存有进一步累积趋势。而且通过对比发现,其中,有相当部分的三四线城市、部分弱二线城市库存量基本与2016年持平,彼时正好是这轮去库存初期,若对应城市继续保持现有供应水平和去化速度,住房供大于求的局面或再次重现。

  

  3.房贷利率止跌,购房成本或提高。

  在买房过程中,能够全款的毕竟是少数,大部分人需要通过按揭贷款才能实现住房梦。今年以来,为支持实体经济发展,市场上的资金越来越多,不过,随着经济逐步恢复,信贷政策也在进一步收缩,特别是阻止非房地产资金流入到房地产行业,严格审查资金流向,包括严控信用贷、抵押贷等资金变相成为购房款。据融360监测数据显示,10月份首套房和二套房的平均房贷利率分别为5.24%、5.55%,与9月份持平,这是继今年连续9个月房贷利率下降后的首次止跌。鉴于目前良好的经济恢复趋势,信贷有进一步收紧趋势,加上银行年终吸储,资金并不宽裕,本轮房贷利率低点正在过去。

  

  若楼市转凉,国家相关部门会施救吗?

  以上3大因素,加上前期积累的刚性需求释放,楼市降温是大概率。那么,问题就来了:当楼市遇冷后,相关部门会施救吗?

  要回答这个问题,我们可以看看今年楼市调控中的高频词:房住不炒、不用房地产刺激经济短期发展。事实上也是如此,据相关媒体统计的数据显示,截止到9月底,全国房地产调控次数已达376次,可以说,即便在疫情经济恢复期间,国家对楼市调控的并未放松,一些打擦边球的地方政策基本都是“一日游”。由此可见,不会轻言刺激房地产市场。

  当然,目前的楼市调控也突出一个“稳”字,在一城一策的工作原则下,对于楼市基础不怎么好的城市,也会有防止房价剧烈波动的举措。但是,对于开发商而言,那又是另外一回事。因为,确保房地产市场健康平稳发展,也是对房地产这个行业的要求,为了实现这个目标,住建部和央行前不久还发布了媒体称为的“三道红线”,将整体降低开发商的负债。对此,用官媒《经济日报》发文内容所言:

  

如果房地产企业融资渠道受到限制,房企资金压力加剧,要改善负债率和融资结构,同时又要冲业绩,回款能力将是房企持续经营的关键。怎么提升回款能力?降价跑量可能是最直接的举措。

  

  然而,在专家看来,眼下的房价合理回归不过是水到渠成,真正让人担心的是未来10年,甚至更久的“3大戳心问题”,因为它比起房价下跌更为悲伤。

  首先,无论是刚需买房,还是投资房产,房子最终都会回归到居住属性,如果花大价钱买的房子居住起来不舒适,相信谁也不愿意看到。我们知道,房地产快速发展的二十多年里,目前仅千亿销售房企就超过了30家,这在以前是无法想象的,之所以发展如此快,就在于他们的高周转模式,今年500亿,明年可能就达到800亿,甚至1000亿了,这种增长速度让其他行业望尘莫及。时间短,任务重,建房时“偷工减料、以次充好”也就不足为奇了,从频频发生的“房闹”看,他们大多都是工程质量问题,还比如今年的央视“315”晚会上,万科“精装”变“惊装”等等。当然,作为非专业人员的购房者,收房时看到的仅是面上的,随着时间推移,会不会有更多深层次的质量问题显现,这也是购房者担心的。

  

  其次,高层住宅的维保问题。高层住宅提高了土地利用率,解决了更多人的居住问题,但弊病也应该引起重视。在买房时,每家每户都交了维修基金,在房子交付的头几年,有质保,房子又比较新,一般用不到这些资金,随着时间推移,大楼设施,包括电梯等逐渐老化并出故障,维修基金就派上用场了,但我们知道,越到后面,维修基金使用的频率就会越多,一旦用完,要每一个家庭出钱维修的难度可想而知,主要就是意见难以统一,一旦像电梯这样的必需设施停摆,别说自己住,租客可能都会嫌弃。

  还有一个消防安全。小区变老了,碰到的最大安全问题就是消防,设施、线路老化等,都是潜在的隐患,尤其是高层住宅,住户多,车辆也多,一旦发生火灾,物业管理不善的小区未必能及时进入,而且,按照现在不少城市的消防救援高度,最高一般就在20层以内,而很多住宅楼是高于这个高度的。

  

  当然,抛出问题不是目的,更是为了正视问题。可喜的是,相关部门也看到了这些问题,比如对新建高楼“限高”,要求4层以上新建住房必须装电梯,新建的高层住宅增加了连廊设计,大幅提高了消防安全性。随着时间推移,相信还会有更多的行业监管引入,进一步规避这些问题。你还有什么想说的吗?欢迎留言交流。

  学习房产知识,欢迎关注本号。

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