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北京楼市:东西城合并对房价影响有多大?大部分人都错了

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  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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  提问:房姐您好。我在东城区和平里有2室老破小出租,家人户口落在那里,还在上小学。目前东西城合并已经正式出文件了,我在犹豫应该400万不到卖掉换一个柳芳附近的600左右好还是拿在手里等拆迁好?柳芳的话是考虑有自住的可能性,也可能出租出去。买柳芳600需要贷款200。谢谢。

  回答:东西城合并的结果是摊薄了学区溢价,以及减少了行政竞争。 合并后短期内会有一定涨幅,取决于合并时还会“增加”什么政策,如果没有,长期的影响不大。 反倒是,如果“中央区”不是合并东西城,而是另一个维度的行政规划,就有可能包括进东三环这样的区域,那么,被包括进“央区”的地区,特别是东三环沿线的洼地,很可能快速补涨甚至溢价。 至于等拆迁,如果没有准确内部消息,可能要等到猴年马月。 自住可以选择柳芳,但是宏观来看,柳芳地段不差,但是仔细看,柳芳地域闭塞出入和发展都受到限制,长期属于略跑输大盘的类型。

  提问:你好,房姐,我是河北人,一直在北京,目前手上有250万,河北有一套房子,所以我是二套了,为了在北京有首套资格,目前和爱人离婚状态,要等到明年七月份以爱人名义买房才是首套资格,今年我办了一个天津集体户口,为了孩子以后上学,孩子现在三周岁,所以犹豫现在在天津买不买房?现在买合适吗?我是二套,六成首付,买新房还是二手房呢?250万现金如果在北京和天津都买的话,怎么分配呢?能给个合理的建议吗?还是不买天津的,等明年直接买北京的?麻烦了,房姐

  回答:大单优先,先买北京 按照往年的涨幅规律,天津涨幅在北京之后。 子弹200先入手北京上车盘,全款抵押的方式买入,相当于首付3成。 天津还可以做2改1,首付3成买入。 天津目前只推荐高教园,单价1.8左右可以入手。

  提问:房姐您好,现在考虑在通州买房,sfsd。因为是音乐工作者所以想考虑别墅。请问您,九间堂和御世佳府这两个盘怎么样?升值空间有吗?您还有什么更好的推荐?谢谢您,期待您的回复!

  回答:御世佳府 > 九间堂 九间堂房子密集间距太小,部分设计不合理,周边配套一般,潜力不大 相比推荐御世佳府 小区容积率合理,楼盘间距较大,采光较好,周边配套也挺成熟

  提问:房姐你好,子弹560,首套首贷单身,可买通州,转了一圈,二手主要看的您推荐的东三环,现在想以公司名义360全款买入通州cbd4.5w单价特殊政策两居住宅公寓,剩200用SFSD资格淘个笋,给后面操作留有余地,但未发挥出500子弹首房首贷的杠杆优势,请问这么操作合理吗?通州特殊政策住宅型公寓值得入手吗

  回答:公司买房以后转到自己名下是可行的,不知道你说的特殊政策住宅是指什么,除非有明确的套利空间,否则不建议如此折腾 500+的首付买入1000+的标的是比较合适,望京、双井都有不错的选筹标的。

  提问:房姐好! 新人首问:刚出手名下唯一住房,腾出首套首贷资格。子弹360,我在良乡上班,过几年退休,孩子在空军总医院附近上班,拟用我们的资质(能贷15年)购买一套总价620万上下的80~90平米两居室。 购房目的:老两口退休以后可以离孩子近点,相互有个照应。孩子未婚,这两年孩子主要居住,过几年孩子结婚生子老两口居住,生活方便。目前主要考虑孩子通勤和投资保值,30分钟以内路程的板块。 关注过:1、远洋山水(包括沁山水);2、玉海园;3、田村;4、定慧东里;5、恩济里;6、丰台万年花城;7、草桥欣园等。 考虑以后升值兼自住。请您帮助指点分析,给排排序,另外如果有更好的选择,也请您帮着分析指点。 谢谢!期盼您的回复!!

  回答:保值角度不建议看远洋山水(包括沁山水),由于在八宝山这一片,远洋山水基本是唯一的次新,类似十里河山水文园,相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价。 整体排序 丰台万年花城>草桥欣园>恩济里>定慧东里>玉海园>田村

  提问:房姐您好,本人在学院南路有一套60平米小两居,为了照顾孩子上学准备在附近再买一套给老人住,方便接送孩子同时也方便照顾老人,子弹600左右,买哪里合适?同时在西五环绿谷雅园还有一套180平米复式,如果为了保值投资是否应该置换,如果置换的话入哪里合适?

  回答:一个选择就在小西天板块淘,不过价格都偏高性价比较低 对于照顾老人来说很方便 建议主看单价 7+的标的,要么远一点惠新西街附近选筹,能兼顾投资属性 主看单价 6+的标的 绿谷雅园可以换掉,建议换筹 双井、望京,丽泽,西北望

  提问:房姐你好,夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住,价值约600,无贷款;父母名下海淀双榆树同小区一套自住,价值约900,无贷款;此外,夫妻名下还有海淀美林花园一套,价值约1100,贷款200,目前对外出租。家庭税后月入5w,手头现金100w。父母还有二套房的资格,想利用抵押等方式再投资一套,请教房姐该如何操作。谢谢

  回答:建议抵押掉你们名下两套,差不多能有900左右资金+手中100,父母的保留降低他们的负债率,为后期再抵押留下空间 父母的二套名额趁早使用 你们房产配置过于集中海淀,有一定风险,再投资向东边看 如果想做防守型资产淘下双井大面积,做进攻型资产 淘望京片区次新盘

  提问:房姐您好:新人首问,对您的专业表示万分钦佩,期待得到您的指点。 非京,小孩明年入小学,所以正在看朝阳的学区房。目前主要备选为欧陆大厦的公寓房,据说有陈经纶嘉铭学位,考虑原因是单总价低,但是正因为这个会很担心有是否坑:一是这个公寓房的学位属性可靠否;二是它的保值增值可能性大吗?三、除了没燃气,商住混合,这类房子自住还有没有其他硬伤? 因这次买房是置换,现有住房今年12月底满五唯一,目前还没挂牌出售。我老公担心欧陆大厦作为学区房升值太快,所以想先跟卖家那边先交定金锁定价格,争取多谈周期。问:这么急着下定可取否?

  回答:1. 是学区房就是可靠的 2. 学位在就有升值空间,也是他的风险。价格受政策影响大 3. 出租办公的多,人员会比较杂 4. 策略没问题,你们是刚需有看中的及早锁定是对的

  提问:房姐你好,新人首问。个人情况:曾在燕郊有房且有贷款记录,10年前就已卖掉,现在湖北名下有房无贷款,有燕郊房票。去年刚结婚,老公名下无房无贷,我们家庭是否在北京已无sfsd资格?我与我老公自己做事且在上升阶段,但是经常需要垫付资金加上疫情多少会有些影响,可以凑50子弹。宝宝不到一岁,有老人同住,且我担心未来5-10年置换的时候两居不容易出手所以想选个三居。目前价格符合心理预期且户型合理的楼盘只有上上城三季和嘉都国际,个人特别喜欢嘉都。我认为首尔甜城是燕郊地段最好的小区只是价格超出了我们的预期且首尔的户型我们认为不合理较为影响居住感受,因为毕竟我们大部分时间都在家里(我老公需要从事艺术创作)。我现在困惑,我是应该现在嘉都上车长期持有,还是再等1-2年我们再上一个台阶后再在北京上车?

  回答:1. 最好查下你们征信上有无贷款记录,以上面为准。 2. “5-10年置换的时候两居不容易出手” 这个是不成立的,2居一直都是主力户型。如果你们2年左右能积累子弹在北京上车,现在就不要动了。置换不是为了改善就没必要折腾

  提问:您对北苑 媒体村 天畅园怎么看

  回答:你好,确实天X园太多了: 天畅园:是最差的,里面基本都是公司,不人车分流,塔楼、户型奇葩。 天居园:其实没那么差,还算封闭管理,里面还算干净整洁,有地下车库,但被天畅园也拖累了。有一些公司。缺点是户型比较烂,2居暴大,一般人都是买一居自己改。好像有的楼没燃气。 天乐园:这个就是板楼,贵了不少。三居户型挺好。缺点是90平左右户型基本都是大开间,而且有点临街。 天翠园:这个比天乐园靠里,比较安静,其实我觉得这个小区还可以,不知道为何好像没天乐园贵。可能是因为户型比较大吧,2居都110起了。但2居、3居户型都比较正常。也有说法是天翠园质量不好漏过雨所以便宜。 天月月:天翠园差不多。就是户型更规整一些,2居120,3居150起。离奥森更近价格更贵一点。而且小区更清静一些。 天溪园:这个高档,但是好像基本都是叠拼,面积很大。 不过据说媒体村的物业总体来说都一般。媒体村的房子,涨幅只能用悲剧这两个字来形容。

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