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匪夷所思!三环内总价不到200万的小高层被“遗忘”?快成现房了

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  本号联合岷江音乐95.5推出“岷江新楼市”节

  音频可戳:

  成都新楼市 文|杨炸炸 视觉|燕子

  本文为市场资讯,非广告

  主城居然还有“冷宝”——近日在盘点主城新房住宅时,发现三环内还有一个盘值得下手——佳乐·云锦阁。

  项目位于金牛区三环路内侧,靠近成都露天音乐公园,预售单价约2.1万/㎡起,曾于2019年6月6日取证入市,推出350套带装修住宅。截至2020年10月27日14时,透明房产网显示佳乐·云锦阁仍有208套住宅可售。

  也就是说,项目经过16个月的销售周期,仅售出142套房源。三环内、小户型,带装修总价较低房源不足200万,照理说,这样的产品卖得不应该如此。

  我们前往售楼部现场替大家实地探访。

  

  ※ 售楼部实拍图

  该楼盘除了单价不低(导致性价比优势不明显外),其他方面其实都还不错,建面93㎡户型总价不足200万,较为适合刚需购房者——请记住,不管是哪个方向,这还是三环之内啊。

  建面93㎡套三

  格局方正紧凑,产品不乏亮点

  佳乐·云锦阁位于金牛区三环路内侧、王贾路东侧,项目售楼部位于北三环与王贾大道交汇处。

  从建筑外立面来看,楼栋已基本封顶,据悉项目将于2021年5月交付,基本为13、14层的小高层房源,整体容积率约为2.5。因周边目前没有较高楼层的建筑,所以基本上采光无遮挡。

  

  ※ 佳乐·云锦阁工地现状实拍图

  项目仅开盘一次,于2019年6月6日推出350套带装修住宅 (2、3、10号楼),单价约20860—23810元/㎡( 装修价格2800、3000元/㎡),主力户型为建面约93㎡、106㎡、115㎡、117㎡的套三房源&建面约130㎡套四。

  

  ※ 项目总平图(2、3、10栋为在售房源)

  其中建面约116㎡的套三、建面约130㎡的套四朝向中庭;建面约117㎡的套三房源朝向临近王贾大道的公园绿地,而本批次房源中建面较小的93㎡套三户型则主采光面朝北临北三环路。

  虽然93㎡户型临三环,后期居住中噪音情况对生活的影响需要多加思考,但考虑到总价区间,该户型在佳乐·云锦阁在售房源中性价比较高,适合刚需类购房者居住。

  

  

  ※ 本批次推售房源楼栋朝向图(三栋楼均为两个单元,图中仅画出1个单元用作示意,图片仅做户型分布示意,与实际尚存一定差异)

  以建面约93㎡户型为例,套三单卫的布局,整体户型相对紧凑,总价约196万元 (楼层不同略有差异),较适合1-3人的刚需家庭。

  也正因为该户型为单卫设计,客餐厅及阳台的开间面积都不大,使得三间卧室的套内空间均较为适合起居——客厅一侧的两间卧室建面不低于10㎡,卫生间一侧的卧室建面虽然较小,但也有7㎡左右,适合做书房、儿童房使用。

  

  

  

  

  

  ※ 户型图(滑动查看更多)

  除了这一户型外,建面约106㎡的户型也较为推荐。该户型位于10号楼的两端,南北通透,横厅设计,主采光面朝向中庭,阳台较大建面超7㎡。若是预算相对充足,则推荐选择106㎡户型,总价约230万元。

  佳乐·云锦阁本批次房源为带装修交付,预售时公示的装修标准为2800元/㎡、3000元/㎡。在室内装修方面也是亮点不小,细节之处可圈可点:

  1、装修中配备了中央空调,同时我们在客厅处看到了室内摄像头,监控视频可以通过app在手机上进行查看,这一点对与老人同住或养宠物的家庭较为实用。

  

  ※ 建面约117㎡样板间实景图(客厅处安装的摄像头)

  2、关于封阳台的问题,佳乐云锦阁也给出了解决办法。建面约93㎡户型虽然客厅一侧采光面朝向三环路,但该户型在交付时便会将阳台封好,这也在一定程度上减少了临近三环路对起居生活的影响。 (仅建面约93㎡户型客厅阳台封好)

  样板间目前没有建面约93㎡户型,但可从外立面实拍图看出阳台已经封闭处理。

  

  ※ 图片放大可以看出,朝向中庭的户型阳台未做封闭处理

  3.在生活阳台处,同样做了封闭式处理,以方便后期使用。

  

  ※ 建面约117㎡样板间实景图(封闭化处理的生活阳台)

  产品端整体来看,户型中规中矩,考虑到总价区间,刚需购房群体可以选择建面约93、106㎡的套三户型,性价比相对尚可。

  北三环区位

  周边板块生态优势明显

  看过产品我们来关注佳乐·云锦阁的周边板块。 佳乐·云锦阁位于金牛区王贾路168号,属北三环内侧,临近成都露天音乐公园,周边2公里范围内目前已建成运行两条地铁线路 (1号线、5号线) ,周边多所幼儿园小学已投入使用、或在建中。 整体区域配套基本可以满足日常生活所需,在生态、绿地方面优势明显。

  但项目位于凤凰山机场航线下端,且周边主干道多有大车经过,对日常生活或有一定影响。

  

  ※ 佳乐·云锦阁地图位置示意

  

  ※ 佳乐·云锦阁楼顶飞过的飞机实拍(飞机通过频率不高)

  

  ※ 项目门前北三环路上经过的大车

  周边城市界面目前来看并不显陈旧,与项目相邻的住宅房源为王贾·红豆华庭,在佳乐项目靠近三环内的相邻地块目前是一片荒地,内部杂草丛生,部分土地也被种上了蔬菜。

  

  ※ 佳乐·云锦阁与相邻地块相对位置实拍图

  

  ※ 佳乐·云锦阁与周边住宅相对位置实拍图

  在佳乐·云锦阁靠近北三环与北星大道一侧还有一个加油站,相对位置可见下图。

  

  ※ 佳乐·云锦阁与加油站相对位置实拍图

  在交通方面,项目门前便有一处公交站,且临近北三环路,路网交通便捷。轨道交通方面,目前项目所在区域已经通车的地铁线路有1号线韦家碾地铁站 (直线距离1.7公里)、5号线洞子口站 (直线距离1.1公里)。 (距离测量自百度地图)

  同时在建中的地铁27号线一期工程距离佳乐·云锦阁则更近,到项目直线距离约600米处的中环路洞子口路段正在修建地铁27号线一期工程。 (距离测量自百度地图)

  

  ※ 地铁27号线一期工程地图位置示意(图截自高德地图)

  

  ※ 门前公交站牌实拍图

  在生态方面,佳乐·云锦阁则优势明显,周边有沙河公园、露天音乐公园、凤凰山公园等,稍远点还有成都欢乐谷 (到项目直线距离约3.4公里)。同时因佳乐·云锦阁紧邻三环路,项目门前还有一条熊猫步道,后期入住后日常休闲基本可以满足。

  

  ※ 露天音乐公园实拍图

  

  ※ 项目门前熊猫步道与北三环相对位置实拍图

  除此之外,虽然佳乐·云锦阁项目周边目前社区底商不算醇熟,主要为游商,但直线距离约600米处便是红星美凯龙,直线距离1.5公里处则是龙湖北城天街,整体日常生活所需的商业还是存在一定保障。

  在商业上还有一点利好,项目到1号线韦家碾地铁站直线距离约1.7公里,韦家碾地铁站为TOD规划,如此来看,佳乐·云锦阁在其辐射范围内。

  而在教育方面,项目两公里范围内便拥有机关三幼、沙河源小学、四十四中学等多所学校。

  

  ※ 佳乐·云锦阁项目总平图

  小结

  1.佳乐·云锦阁所在区域供应的新房不多,到项目1.5公里处便是旭辉江山和鸣,旭辉曾于今年8月27日取证,带装修单价约2.09-3万元/㎡ (楼层楼栋不同存在价差),但该房源户型面积较大,产品更为改善。

  相对来看,在同区域内佳乐·云锦阁在新房市场中性价比不低;但参考区域内目前二手房价格 (见下图),佳乐·云锦阁在价格方面的优势便不再明显。对于刚需购房者来说,佳乐·云锦阁或许是购买三环内新房的不多选择了。

  

  ※ 项目周边二手房情况

  2.项目自身产品偏向刚需,所处板块也基本可以满足日常生活所需,目前房源在市场中并没有太受到购房者认可,或与其市场发声较少有关。

  3、部分房源临近三环,在一定程度上对后期居住有所影响。

  声明:本条微信部分项目信息来自透明房产网、项目官微、链家网等,相关测距信息来自百度地图、高德地图,实景图拍摄于2020年10月。本条微信旨在传达资讯,不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保

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