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蚂蚁帝国“登陆”!杭州房价还会涨吗?背后供地的秘密

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  摘要:未来房价如葱价,对于蚂蚁的资深员工来说,这句话大概是真的(欢迎关注杠杆游戏)


  撰文|杆姐&编辑|雯雯

  超两万亿的上市盛宴开启,让蚂蚁总部片区房价一夜涨价百万。

  蚂蚁集团的实际控制人马老师曾说,未来房价如葱价。对于蚂蚁的资深员工来说,这句话大概将是真的了。至于其他素人……谁让你不去合适的地方享受996?

  用数据解读大城市的供地秘密第五篇,我觉得杠杆地产应该写杭州了。

  很多杆友大概也想看。


  1、杭州主城区的宅地供应金贵,相关计划供应面积近年都不算多

  都说杭州电子政务做得好,不过写这篇文章时杠杆地产发现,杭州规划和自然资源局近些年,部分年份的国有建设用地供应计划文件缺失;杭州官网的信息公开,有的年份供地计划文件网页倒可以打开,但进一步点击附件,“无法访问此网站”。

  所以这篇文章和前几篇《警惕!武汉楼市异动,房价会步郑州后尘吗?》、《天津“太傻了”!》、《高手成都》、《沈阳祭出“杀手锏”!不是你想的那么简单》比起来,第一部分宅地计划供应面积数据会有所缺失、不那么完整,还请杆友见谅。

  从2015年的数据说起。

  根据杭州规划和自然资源局发布的“杭州市(区)年度国有建设用地供应计划”,2015年,住宅用地供应计划为179.9879公顷,占计划总量的12.92%。

  其中,商品住宅用地出让正式计划为107.3102公顷,占住宅用地计划的59.62%;保障性住宅用地供应计划为72.6777公顷,占住宅用地计划的40.38%,其中公共租赁房用地4.2135公顷、各类棚户区改造用地68.4642公顷。

  看完这组数字,是不是觉得供应计划挺少,主城区嘛。

  杭州的文件说得很清楚:

  本年度供地计划编制的范围为6个主城区,包括大江东产业集聚区、3个国家级开发区和西湖风景名胜区。

  2016年,提高了不少,虽然也不算很多,起码总量达到291.4323公顷。具体来说,各类棚户区改造用地159.3472公顷,商品住房用地132.0851公顷。


  很有趣吧,棚改的计划体量很大,比商品住宅供应计划还多。而回溯过去还不久,4年前的历史,是不是历历在目,对房价的历程多了一份理解。

  注意2016年,这个计划依旧针对的只是市区。

  2017年还是市区的计划,住宅用地供应计划为5564亩,占计划总量的24.02%。折算过来,大概371公顷。

  具体来说,商品住宅用地出让正式计划为2844亩,占住宅用地供应计划的51%,其中中小套型普通商品住宅用地比例为70%。

  保障性住宅用地。供应计划为2720亩,占住宅用地计划的49%。

  应该说,2017年宅地计划供应面积又增加了一些。

  2018年杭州市区的计划,住宅用地供应计划为5041亩,占计划总量的17.07%。折算过来,大概336公顷。

  具体来说,商品住宅用地出让正式计划为3156亩,占住宅用地供应计划的63%,其中中小套型普通商品住宅用地比例为70%。

  保障性住宅用地。供应计划为1885亩,占住宅用地计划的37%。

  另外2018年后来又推出市经营性用地做地增补计划。


  2019年虽然计划还是说的市区,但市区的实质和内涵发生了增加。此前只包括上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江区、杭州经济技术开发区和大江东产业集聚区。

  而今,萧山区、余杭区、富阳区和临安区都计入其中。

  于是,杠杆地产发现,住宅用地安排计划大增,1142.43公顷,占计划总量的29.02%。

  其中商品住宅用地安排545.66公顷,占住宅用地供应计划的47.76%,占计划总量的13.86%。

  保障性住宅用地安排596.77公顷,占住宅用地供应计划的52.24%,占计划总量的15.16%。

  2020年,桐庐县、淳安县、建德市也加入计划。但宅地供应计划好像也没有增加多少,1214.39公顷,占计划总量的27.87%。

  其中,商品住宅用地出让正式计划为707.44公顷,占住宅用地供应计划的58.25%,其中中小套型普通商品住宅用地比例为51.57%。

  保障性住宅用地。供应计划为506.95公顷,占住宅用地计划的41.75%。

  另外,杠杆地产注意到,这几年杭州还发布过《2017-2021年杭州市区住宅用地供应中期规划汇总表》、《2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划》。

  比如下图:


  这个表显示,过去几年,以及今年、明年,杭州主城区宅地供应计划一直保持金贵。

  说完计划,供应落实得如何?请看下文第二部分。


  2、宅地实际供应节奏很好,2016年开启地价疯狂时代

  宅地实际供应和成交情况,依旧使用中指院数据。

  这部分数据追溯可以比较早,从2012年说起。当年杭州市区推出宅地319万平米,实际成交279万平米。

  应该说这个供应计划,不算很高,但也还过得去。

  注意价格,推出楼面均价5000多块/平米,实际成交均价6200多元/平米。这个价格比上海、深圳当时还略高,远高于广州,只比北京低。


  当然,各自口径有差异,主要是因为中指院的数据口径有所不同(按照中指院解释,仅包含市本级,其实通常也就是主城区或中心城区),不同城市的市区范畴不同。

  另外供应面积方面,计划和最终的供应是两回事,保障性土地有些是划拨,有些是开发商配建等。

  在2012年的大好形势鼓励之下,2013年杭州宅地供应面积大增,超过600万平米,成交也达500多万平米。

  楼面成交均价,也有一定上涨,7333元/平米,但此时广州地价赶上来了,北京、深圳更是开始了高价。


  2014年,杭州知道2013年太疯狂,宅地供应面积退回300多万平米,成交300万方出头,楼面均价7384元/平米,比较稳定。

  2015年,杭州继续维持300多万平米的宅地供应。地价开始启动了,推出楼面均价6798元/平米,成交均价达到8882元/平米,当时这个价格,在二线城市中属于非常高了。

  不过2016年才是高潮的真正开始,前两年算什么!这一年,大行情启动,但是杭州的宅地供应面积只从300万平米级,提升至400万平米级。

  最终的地价,楼面推出均价9000多元/平米,实际成交楼面均价到14186元/平米。


  这一年开始,杭州的地价彻底、绝对数字上完全甩开了多数同级别城市。杠杆地产多说一句,2022年杭州要办亚运了,大基建非常疯狂。

  2017年,杭州宅地供应面积加大到595万平米,实际成交523万平米。楼面推出均价直接拉到11000多元/平米,最终成交均价16274元/平米。

  是的,地价更进一步了。

  2018年,宅地供应面积维持500多万平米级,成交均价也维持得不错,16060元/平米。

  2019年,宅地供应面积拉升到700多万平米,成交600多万,明显提升。但是如上文第一部分所述,市区的内涵变大了。

  而成交楼面均价,依旧高达14228元/平米,赢家啊。


  3、近几年销售面积被调控,但价格一直冲冲冲

  说完宅地供应计划、成交情况,最后杠杆地产还是说说,杭州近些年的商品住宅销售相关数据。

  延续该系列前2篇文章的写作方式,直接把我国统计局的数据,制成图,方便杆友直观阅读和思考。

  下面是2002年以来,杭州房地产销售面积数据图。


  对照上图,回顾历史,我们会记得杭州房地产经历多一些波折。

  比如2007年曾达到阶段性销售面积顶峰,然后2008年全球金融危机,销售大滑坡。接着刺激计划,2009年再次冲高刷新销售面积纪录历史。

  然后调控之下,销量再次大幅下滑。

  2012-2014年进入一个相对平稳期,接着2015年小幅启动,2016年大爆发,商品房销售面积冲到2300多万平米,商品住宅销售面积也超过1800万平米。

  接下来,如上图,2017年、2018年销售面积回落。2019年也是下滑。

  按照杭州统计公报,2019年,商品房销售面积1514万平米,继续下滑9.7%,其中住宅销售面积1284万平米,小幅下滑3.4%。

  销售面积的下滑,是因为调控和供应,而价格展示出绝对的坚挺和向好。

  2015年以来,杭州的商品房均价也好,商品住宅均价也罢,一直就是往上。如下图。


  住宅均价从2015年的1.4万元多/平米,一年涨几千,2017年破2万元/平米,2018年达到2.4万元/平米。

  面粉价格越来越高,供给就这样,很多人还没资格买,有资格的你说不笑开花吗?

  大周期是这样,情况形似的城市多是如此;加上浙江省民营经济发达,杭州的科技互联网提供了大量高薪岗位,中高端住宅需求较多,加之资本市场的造福效应,杭州供地无论多少,除非多到天量,房价较贵,都是必然。


  至于是否透支了未来房价,杠杆地产觉得分两个层面来说:

  全国性趋势如何?如果不变,杭州的房价小气候不会受影响;另外,杭州的巨头企业、支柱产业未来是否出现问题,如果出问题,房价的支撑当然要受影响。

  而如果发生这样的情况,地方上应该也是坐不住的,必然果断出手。

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