蚂蚁帝国“登陆”！杭州房价还会涨吗？背后供地的秘密

　　摘要：未来房价如葱价，对于蚂蚁的资深员工来说，这句话大概是真的（欢迎关注杠杆游戏）

　　撰文|杆姐&编辑|雯雯

　　超两万亿的上市盛宴开启，让蚂蚁总部片区房价一夜涨价百万。

　　蚂蚁集团的实际控制人马老师曾说，未来房价如葱价。对于蚂蚁的资深员工来说，这句话大概将是真的了。至于其他素人……谁让你不去合适的地方享受996？

　　用数据解读大城市的供地秘密第五篇，我觉得杠杆地产应该写杭州了。

　　很多杆友大概也想看。

　　1、杭州主城区的宅地供应金贵，相关计划供应面积近年都不算多

　　都说杭州电子政务做得好，不过写这篇文章时杠杆地产发现，杭州规划和自然资源局近些年，部分年份的国有建设用地供应计划文件缺失；杭州官网的信息公开，有的年份供地计划文件网页倒可以打开，但进一步点击附件，“无法访问此网站”。

　　所以这篇文章和前几篇《警惕！武汉楼市异动，房价会步郑州后尘吗？》、《天津“太傻了”！》、《高手成都》、《沈阳祭出“杀手锏”！不是你想的那么简单》比起来，第一部分宅地计划供应面积数据会有所缺失、不那么完整，还请杆友见谅。

　　从2015年的数据说起。

　　根据杭州规划和自然资源局发布的“杭州市（区）年度国有建设用地供应计划”，2015年，住宅用地供应计划为179.9879公顷，占计划总量的12.92%。

　　其中，商品住宅用地出让正式计划为107.3102公顷，占住宅用地计划的59.62%；保障性住宅用地供应计划为72.6777公顷，占住宅用地计划的40.38%，其中公共租赁房用地4.2135公顷、各类棚户区改造用地68.4642公顷。

　　看完这组数字，是不是觉得供应计划挺少，主城区嘛。

　　杭州的文件说得很清楚：

　　本年度供地计划编制的范围为6个主城区，包括大江东产业集聚区、3个国家级开发区和西湖风景名胜区。

　　2016年，提高了不少，虽然也不算很多，起码总量达到291.4323公顷。具体来说，各类棚户区改造用地159.3472公顷，商品住房用地132.0851公顷。

　　很有趣吧，棚改的计划体量很大，比商品住宅供应计划还多。而回溯过去还不久，4年前的历史，是不是历历在目，对房价的历程多了一份理解。

　　注意2016年，这个计划依旧针对的只是市区。

　　2017年还是市区的计划，住宅用地供应计划为5564亩，占计划总量的24.02%。折算过来，大概371公顷。

　　具体来说，商品住宅用地出让正式计划为2844亩，占住宅用地供应计划的51%，其中中小套型普通商品住宅用地比例为70%。

　　保障性住宅用地。供应计划为2720亩，占住宅用地计划的49%。

　　应该说，2017年宅地计划供应面积又增加了一些。

　　2018年杭州市区的计划，住宅用地供应计划为5041亩，占计划总量的17.07%。折算过来，大概336公顷。

　　具体来说，商品住宅用地出让正式计划为3156亩，占住宅用地供应计划的63%，其中中小套型普通商品住宅用地比例为70%。

　　保障性住宅用地。供应计划为1885亩，占住宅用地计划的37%。

　　另外2018年后来又推出市经营性用地做地增补计划。

　　2019年虽然计划还是说的市区，但市区的实质和内涵发生了增加。此前只包括上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江区、杭州经济技术开发区和大江东产业集聚区。

　　而今，萧山区、余杭区、富阳区和临安区都计入其中。

　　于是，杠杆地产发现，住宅用地安排计划大增，1142.43公顷，占计划总量的29.02%。

　　其中商品住宅用地安排545.66公顷，占住宅用地供应计划的47.76%，占计划总量的13.86%。

　　保障性住宅用地安排596.77公顷，占住宅用地供应计划的52.24%，占计划总量的15.16%。

　　2020年，桐庐县、淳安县、建德市也加入计划。但宅地供应计划好像也没有增加多少，1214.39公顷，占计划总量的27.87%。

　　其中，商品住宅用地出让正式计划为707.44公顷，占住宅用地供应计划的58.25%，其中中小套型普通商品住宅用地比例为51.57%。

　　保障性住宅用地。供应计划为506.95公顷，占住宅用地计划的41.75%。

　　另外，杠杆地产注意到，这几年杭州还发布过《2017-2021年杭州市区住宅用地供应中期规划汇总表》、《2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划》。

　　比如下图：

　　这个表显示，过去几年，以及今年、明年，杭州主城区宅地供应计划一直保持金贵。

　　说完计划，供应落实得如何？请看下文第二部分。

　　2、宅地实际供应节奏很好，2016年开启地价疯狂时代

　　宅地实际供应和成交情况，依旧使用中指院数据。

　　这部分数据追溯可以比较早，从2012年说起。当年杭州市区推出宅地319万平米，实际成交279万平米。

　　应该说这个供应计划，不算很高，但也还过得去。

　　注意价格，推出楼面均价5000多块/平米，实际成交均价6200多元/平米。这个价格比上海、深圳当时还略高，远高于广州，只比北京低。

　　当然，各自口径有差异，主要是因为中指院的数据口径有所不同（按照中指院解释，仅包含市本级，其实通常也就是主城区或中心城区），不同城市的市区范畴不同。

　　另外供应面积方面，计划和最终的供应是两回事，保障性土地有些是划拨，有些是开发商配建等。

　　在2012年的大好形势鼓励之下，2013年杭州宅地供应面积大增，超过600万平米，成交也达500多万平米。

　　楼面成交均价，也有一定上涨，7333元/平米，但此时广州地价赶上来了，北京、深圳更是开始了高价。

　　2014年，杭州知道2013年太疯狂，宅地供应面积退回300多万平米，成交300万方出头，楼面均价7384元/平米，比较稳定。

　　2015年，杭州继续维持300多万平米的宅地供应。地价开始启动了，推出楼面均价6798元/平米，成交均价达到8882元/平米，当时这个价格，在二线城市中属于非常高了。

　　不过2016年才是高潮的真正开始，前两年算什么！这一年，大行情启动，但是杭州的宅地供应面积只从300万平米级，提升至400万平米级。

　　最终的地价，楼面推出均价9000多元/平米，实际成交楼面均价到14186元/平米。

　　这一年开始，杭州的地价彻底、绝对数字上完全甩开了多数同级别城市。杠杆地产多说一句，2022年杭州要办亚运了，大基建非常疯狂。

　　2017年，杭州宅地供应面积加大到595万平米，实际成交523万平米。楼面推出均价直接拉到11000多元/平米，最终成交均价16274元/平米。

　　是的，地价更进一步了。

　　2018年，宅地供应面积维持500多万平米级，成交均价也维持得不错，16060元/平米。

　　2019年，宅地供应面积拉升到700多万平米，成交600多万，明显提升。但是如上文第一部分所述，市区的内涵变大了。

　　而成交楼面均价，依旧高达14228元/平米，赢家啊。

　　3、近几年销售面积被调控，但价格一直冲冲冲

　　说完宅地供应计划、成交情况，最后杠杆地产还是说说，杭州近些年的商品住宅销售相关数据。

　　延续该系列前2篇文章的写作方式，直接把我国统计局的数据，制成图，方便杆友直观阅读和思考。

　　下面是2002年以来，杭州房地产销售面积数据图。

　　对照上图，回顾历史，我们会记得杭州房地产经历多一些波折。

　　比如2007年曾达到阶段性销售面积顶峰，然后2008年全球金融危机，销售大滑坡。接着刺激计划，2009年再次冲高刷新销售面积纪录历史。

　　然后调控之下，销量再次大幅下滑。

　　2012-2014年进入一个相对平稳期，接着2015年小幅启动，2016年大爆发，商品房销售面积冲到2300多万平米，商品住宅销售面积也超过1800万平米。

　　接下来，如上图，2017年、2018年销售面积回落。2019年也是下滑。

　　按照杭州统计公报，2019年，商品房销售面积1514万平米，继续下滑9.7%，其中住宅销售面积1284万平米，小幅下滑3.4%。

　　销售面积的下滑，是因为调控和供应，而价格展示出绝对的坚挺和向好。

　　2015年以来，杭州的商品房均价也好，商品住宅均价也罢，一直就是往上。如下图。

　　住宅均价从2015年的1.4万元多/平米，一年涨几千，2017年破2万元/平米，2018年达到2.4万元/平米。

　　面粉价格越来越高，供给就这样，很多人还没资格买，有资格的你说不笑开花吗？

　　大周期是这样，情况形似的城市多是如此；加上浙江省民营经济发达，杭州的科技互联网提供了大量高薪岗位，中高端住宅需求较多，加之资本市场的造福效应，杭州供地无论多少，除非多到天量，房价较贵，都是必然。

　　至于是否透支了未来房价，杠杆地产觉得分两个层面来说：

　　全国性趋势如何？如果不变，杭州的房价小气候不会受影响；另外，杭州的巨头企业、支柱产业未来是否出现问题，如果出问题，房价的支撑当然要受影响。

　　而如果发生这样的情况，地方上应该也是坐不住的，必然果断出手。

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