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购买日本房产,我能获得什么?

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◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 金晓煊 版权声明:本文首发于掘金日本房产(ID:Japan_gold),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权。

  最近我们公号来了很多新的小伙伴,我在此带着咱们老一辈的掘金房东们一起,迎接新伙伴!

  掘金日本房产是日本资产、身份配置的咨询(资讯)平台,为中国个人海外配置资产提供服务。(关于我们的简介,请戳)

  最近在各大金融会议上,中国高层都透露出中国走全球化道路坚定不移的姿态。其中,中国国家外汇管理局23日表示,中国正在考虑是否进一步放宽境内机构和个人海外投资限制的问题。

  相信未来,我们会和欧美日各个发达国家的民众一样,能在全球各国配置资产。

  而日本,以它完善的法律制度,以及自由的货币流通机制,保障了外国人投资的安全性和收益,无疑是作为海外资产配置时的第一选择

  今天,关于日本房产的各类投资问题,我整理了一个日本购房的常见十问。这是我们百问百答系列中的一部分,如果您想要日本房产百问百答完整版,欢迎添加我的微信(ID:AnnKim2018),我也会直接为您解答~(时不时会有性价比很不错的投资房产放出,加我好友就能获得相关房产信息)


  购买日本房产,我能获得什么?

  首先,日元是全球公认的避险货币,配置不同货币分散风险在全球化趋势下越来越重要。购买了日元资产则同时获得了日元购买力,目前日元在全球的购买力都比人民币高。

  其次,东京是全球城市GDP排名第二的城市,居民的租金支付能力高。

  第三,东京的租赁市场需求强劲,空置时间短。因为租金收益是日本房产投资收益的重要组成部分,所以购房时要考虑这一点。而相比于首都圈的偏远地方,以及其他日本城市如名古屋、福冈等,人口流入量比不上东京。东京圈每年人口流入达到10万以上,其中流入东京23区的人口就超过了7成,可见租房需求稳定。

  第四,日本的房价处在合理区间,泡沫相对国内小很多。目前东京的地价仍未达到最高时的二分之一,二手房价以每年3%-6%的涨幅增长;

  第五,地理距离近,易于打理;

  第六,买房时,本人可以不到当地,直接在国内办完所有购房手续;

  第七,房屋打理全权交给专业管理公司,少操心。


  都说日本房产持有成本高,是这样吗?

  房产持有期的成本每月有管理费、修缮费,托管费(租金的5%);每年有固都税(房产税)。总体上,一年的持有成本约花费房价的1%-2%。持有成本比国内高,但是扣完各项税费后,净收益依然有4%-6%。



  日本东京、大阪的租售比和收益率怎么样?

  东京一般是净收益(指的是毛租金回报率减去持有成本)为4%-6%,地段好的因为价格贵,租金收益低一些,地段偏的收益高一点,但空置周期也可能越长。不过东京23区内一般问题不大,半小时都可以到东京市中心了,相当于上海中环内的概念,不用太担心。大阪的收益率比东京高一些,民宿收益会比长租收益高。

  放眼全球主要一线城市,东京和大阪的收益排名一、二名:

  (去年8月统计的全球一线城市租金回报率情况)


  无法到日本看房怎么办?

  这一点不用担心,而且东京大部分投资房也不能看房。

  首先,日本的公寓房都是标准化装修,家具家电由租客自理,所以我们买下的房产其实是一个空室,除了简装的基本配套(灯、地板、墙壁、空调、厨房的炉灶、卫生间的马桶和浴缸等)外,其他都不会有。大致的样式如下:


  (某套在我们公号上发布的投资公寓内部图)

  其次,日本的法律规定:有租约的情况无法进室内看房,而我们一般购买的房屋都是带租约的,这样才能买到即可开始获得收益,因此,可以说绝大部分投资客买日本房产都是没看过房的“裸奔”。

  为什么即使这样也不用担心?因为日本的宅建法有明确规定,在签订购房合同前,卖方有义务向买方说明该房屋的一切信息,即重要事项说明。通过这一步,您就能基本了解房屋的所有情况,即使不去看也能买。

  另外,如果想看外观及街道、周边配套,可以联系我们提供房屋外部和内部照片,也可以搜索谷歌街景(注意:谷歌街景往往不是实时的,要留意页面上的拍摄街景日期,如果超过6个月则可能不准),或者我们为您安排视频看房。

  日本的购房流程是怎样的?

  如何不去日本就买到房?

  对我们国内投资者来说,日本的法律法规很规范,所以即使不去现场也能通过正规渠道买到日本房产。具体的操作步骤如下:


  买房之前需要准备什么?

  需要准备个人印章一个,个人信息公证书一份(附近公证处办理),建议如果条件允许,持有一个海外账户用于接收租金收入。

  接下来是我被问得最多的四个日本房产投资的风险点,在此为大家做个解答:


  日本的公寓面积那么小,容易出租吗?

  日本由于国土面积狭小,可用于建房的土地有限,所以居住环境、居住条件与中国和欧美会有一些差别。在日本当地,一般的出租用公寓是套内15-25㎡居多,卧室、厨房、卫浴等一应俱全,很受租客的喜欢。

  另一方面,日本人比较注重隐私,单间公寓虽然面积不大,但却是属于自己的独立空间,所以相比于类似国内的群租房、合租房,更多日本人中意这种面积小的单间。


  购买的房子现在虽有租约,

  未来会不会有空置的风险?

  空置是买日本房产投资中的一大风险点,买来的房子是资产还是负债在此一举。

  日本是人口老龄化相对严重的国家,大部分地方人口是减少的,可以参考下面这张图(来源:日本总务省统计局)


  (2019年日本都道府县人口增减)

  因此,我们建议,如果要买房出租投资,首要选择人口增长的地域,而能够持续几十年人口都在增长的城市只有东京23区——长租选东京。

  在东京,没有租不出去的房子,主要看租金是否合适。大的方向上只要房产挑对,按东京大阪的租赁需求来讲,空置的风险性很低。


  如何避免买到“凶宅”?

  日本的法律保障购房者权益。为了避免买家买到不知情的事故房,事故情况都需要事先在购房文件《重要事项说明书》中写明,在签约前告知意向买主。

  若卖方隐瞒不报,买家也不用担心,因为即使缔结了购房合同,买家也可以“卖主故意隐瞒”发起“契約不適合責任”诉讼,在法院裁决之后,可向卖主索要赔偿甚至取消已缔结的合同,并拿回房款。


  购买日本房产后,发生地震怎么办?

  首先,近几十年来因为地震而导致东京的房屋破坏的情况极少。

  其次,2011年发生的重大地震其实也只轻微影响了当时的东京房价,很快房价就上去了。

  而众所周知,日本房子的建筑质量是全世界最好的,本身抗震能力就很强。购房时,我们会建议房东购买地震火灾保险,万一发生了地震,会由保险公司进行赔付。

  当世界发生变动,为什么全球资金第一时间涌向日本

  日元被称为纸黄金,是保值抗跌的万金油。作为全球投资保险箱,日本房产不仅门槛低,还能产生日元收益

  第一次海外投资,日本是稳中求胜的首选。如果多次投资海外,更需要日元资产对冲风险为收益上锁

  想投资日本,却不知从何下手?欢迎扫码添加智谷趋势日本投资顾问,免费获取一对一投资研判机会。

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