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中环别墅稀缺登场,炸出了拿着900万没处买房的人

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  买房路上的自己人

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  最近关于所谓“天津限购政策放松”的传言甚嚣尘上,很多网友也留言咨询。

  关于这个问题,情报君的建议还是大家不要惊慌,一切以官方文件为准。

  如果说长达3年多的深度调控教会了我们什么的话,就是停下来,看看自己。

  天津市场确实需要信心,也需要东风,但对所有行业相关者来说,等风来之前,需要先“自救”。

  相比关注市场行情和政策变化,买房人的逻辑诉求更核心的一点是,用跨越市场周期的眼光,厘清自己的“置业需求”,并找到与之匹配的产品。

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  前阵子“天津房价进入下降通道”、“天津房价1平米降5000元”词条上了微博热搜。虽然有媒体刻意炒作之嫌,但价格这一敏感话题还是一石激起千层浪,霸占了好几天的“媒体公共资源。”


  逼得天津住建委都出来“辟谣”:“我市房地产市场‘价升量稳’,持续运行在合理区间。”


  天津工信局长也在最近的采访里,历数天津三季度的经济数据等诸多正面维度,媒体大标题写道:“很多人唱衰天津,然而天津知道自己想要什么。”

  经历了三年的漫长下行周期,天津市场的两极分化趋势越发严重。天津早已放下幻想,不敢妄谈涨势,但在悲观情绪的环绕下,我们甚至都不敢输出信心,就是妄自菲薄。

  盘点今年的楼市成交,商品房总价段的整体下沉是显著特征之一


  买房情报的往期内容,如果涉及新房领域,基本都是刚需、刚改项目,其实不是有意筛选,而是当前市场就是这类的产品和咨询居多。

  无他,改善被限购和冰冻的二手房市场卡死,落户政策不断放宽刺激人口落户,刚需盘价格混战拉低优惠下限,低位入场的置业者们本就对价格极为敏感,充足的供应也给了他们较大的选择空间。

  于是我们看到的一面是,当价格一再成为市场杀手锏,小面积、低总价的走量盘大行其道。而从以往样本和当前动态预判,低总价为王的场景仍将是四季度市场的“主流剧情”。


  与此同时,产品同质化严重且供应过大,其实也在进一步伤害楼市的整体价值利益

  另一维度上,高端置业者大部分还是腾挪出资格和资金,甚至在全球金融风险叠加的情况下有了更强烈的置业需求,甚至会考虑当下天津市场的抄底机会。但放眼望去,实际能匹配这类客户需求、兼具品质和保值属性的产品,长时间供应匮乏的情况并未得到缓解。

  很多有钱人的烦恼就是手握几百万,却找不到多少特别对味儿的房子,甚至更难的是,找不到能让自己踏实出手、不会今天购入明天砸价,真正当得起“保价保值”的房子。

  多方挤兑下,可以说“保价”已成为天津楼市的最后底线,也是市场各方维护自身根本利益的共同诉求。

  

  表面上的“保价“,底层是“保值”,保住了值才能有未来,然后再谈所谓的“升值”。

  保值的背后,正是寻找核心价值,这也是穿越市场周期的核心锚点。

  天津经过三年下行周期的冲洗,什么样的房子保值性更强?市场早已用二手房价在证明了。

  盘点诸多关键词浮出水面:地段、学区和产品的不可替代性

  对于天津来说,地段和学区往往相辅相成,比如市区的升学政策始终是一道难以跨越的门槛。而产品的比较,则需要慎重权衡那些同类项目扎堆的板块,因为会直接影响置换的难度和损耗。

  总而言之,三者共同指向的还是一个词是,稀缺

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  天津的高端市场供应——特指市内六区的新房房源,这几年虽然供应不缺,但产品结构并不算均衡。

  就拿9月的备案数据来看,市区新房销售额前十中,超高层项目就占了仨,其余也全都有高层产品,而密度较低的小高层和洋房极为稀缺,更不用提别墅。


  所以听说打算年底首开的纯新盘首创禧瑞府要主推别墅,情报君是有些震惊的,因为这个产品类型,相对于其市区地段来说,实在是久违了。

  ◎首创禧瑞府示范区实景


  如何快速了解一个新盘?情报君会首先看它的核心宣传词。

  首创禧瑞府的广告语中有这么两句:“中环之上、内城院墅”,这一官方定位鲜明概括了项目的三大核心价值:中环、院落、别墅

  每一项都很稀缺,加起来更难得。

  ◎首创禧瑞府实楼样板间外景


  “城市别墅”这个概念,对天津来说其实真的久违了。

  去年12月起《城市居住区规划设计标准》正式实施,严格规范建筑层数、密度、高度等一系列控制指标,直接堵上了通过“高低配”手段做别墅类低密产品的空子。

  今年以来,天津一直在按要求清理整顿已建、在建、在批、特批的低密产品。受此影响,未来新房别墅几乎不会再有增量空间,今年成交主要是消化往年库存。


  且从区域分布来看,现有别墅绝大部分还都在中心城区以外。而远郊别墅与城市别墅可以说是完全不同的两类产品。

  在穿越市场行情周期的考验下,远郊偏重自然环境体验的新房别墅,在回归市场基本面的时候,往往会面临交通、配套等居住属性的短板;而坐拥城市核心资源的城市别墅产品,反而因稀缺性而保值性凸显

  再来看市场晴雨表的二手房市场,市区别墅的保值性也正超越住宅产品,且在供应持续走高的情况下换手率更低。以经典项目格调故里为例,贝壳二手房挂牌量仅5套,其中普宅产品基本在800万总价,而同小区别墅最高标到了1600万。

  何况首创禧瑞府的这个市区,还是中环,比外环沿线靠近市中心、市政资源更为成熟。

  ◎首创禧瑞府区位示意图


  今年天津的重大规划步调之一,就是回归市区,提升环内整体城市界面,而项目所在的西青道以北,就受到子牙河科研文化综合片区改造的辐射。

  ◎天津外环城市公园及周边设计


  同样来自贝壳二手房数据,截至2020年10月27日,天津市内六区普通住宅挂牌总量为64633套,与之形成鲜明对比的是,别墅只有116套,仅占前者的0.18%,其中红桥就2套在售。

  ◎贝壳普宅(左)与别墅(右)二手房挂牌量对比


  别墅存量就这么多,但需求并没有减少,在独栋、联排难再审批的大背景下,介于联排和洋房之间的叠拼,已是市区500-1000万豪宅资源中的稀缺配置。

  当我们还在谈论保值的时候,更大层面是回归于产品本身。

  对在2017年拿地热潮下的新增土储,开发商各自有不同的选择。与其等风来,不如主动回归产品和市场,首创正属于“倒逼”自己、用产品超越区域和市场周期的那一类。

  按理说,在这个项目上做洋房也能保证整体的低密,但首创选择了难度更高的配置,除2栋小高层外,其余5栋全部做成了六层叠拼产品,一共只有144套

  ◎首创禧瑞府沙盘实景


  差异化的产品定位有了,首先实现了产品类型在时间和空间维度上的稀缺。

  但同时,也将自己的产品目标客群压缩到了一个更小的范围。

  他们拥有三套以上的置业和居住经验,也因财富积累具备更广阔的视野和价值判断体系,他们能够看到市区别墅产品穿越市场周期的稀缺性和保值性。

  当然,这类人群对产品的细节考量,也更看重具体需求的匹配度,简言之,更挑剔。

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  2020年,市场环境的变化,倒逼开发商用更多心思打磨产品。没点特色或缺乏细节,也确实难以具象化地去支撑所谓稀缺属性。

  首创禧瑞府这个项目,在首创的天津产品体系中可算作一个“另类”。

  从2017年7月拿地开始,整体方案反复优化了100多版。狂热打磨产品细节的结果,最终呈现的是目前天津市场上稀缺性和居住体验感并重的市区叠拼。


  首先不同于常见的四层上下叠,首创禧瑞府做的是六层叠拼,一二层为下叠,三四层为中叠,五六层为上叠。

  我们拆解到具体的产品来看,首创禧瑞府单套户型建筑面积约168㎡,布局基本都是双开间朝南,整体面宽约6.8米;下层客厅+餐厅+厨房+客卫+一间卧室,上层主卧套房+两间客卧+客卫。

  ◎建筑面积约168㎡下叠四室户型


  ◎建筑面积约168㎡上、中叠四室户型


  说起来,168㎡的四室,是平层产品也能够呈现的空间,尤其是高端项目大平层,宣传时沾点别墅的名头号称“平墅”,也能凭借尺度优势,与墅类产品争上一争。

  但当我们实际去体验和居住的时候,会发现别墅产品真正锁定的居住需求,已经不是面积问题,更在于空间的私密性与延展性,以及地下室和院落加持,所提供的立体生活场景。

  ◎下叠样板间客厅及小院实景


  比如,对比普通平层,首创禧瑞府项目的下、中叠产品,能分别赠送双层地下空间

  人们为什么爱地下室,因为地下提供了几室几卫基本居住生活需求外的“自由”空间。

  ◎中叠样板间地下室实景


  可以做书房、洗衣房、娱乐室、会议室、运动室,也可以整体打通为儿童活动乐园,不仅从尺度,也从功能上承载每个家庭成员的居住理想。

  ◎地下室改造示意图


  有天有地有花有院的原始别墅居住冲动里,叠拼对产品的考验也是最大的。

  因为叠拼要实现功能与价值的平衡,对立体空间的打磨远比平层普宅和独栋、联排复杂,除了协调每一户的功能空间,挑战和难点还在于,如何从立体叠加空间里,“拆解”出别墅的私属感觉。

  ◎叠拼楼栋剖面示意图


  为了保证在现有产品条件下三个叠拼户型都能有院、有地下室,并实现每一户的私密入户,真正契合别墅的居住私属体验,项目在户型、空间、入户动线做了无数次的推演,最终有了如今的效果呈现。

  ◎叠拼4-7号楼地下及首层归家动线示意图


  下叠从南侧入户,上、中叠从北侧入户,电梯只停1层、3层和5层,虽然不可避免的有公共空间的交集,但通过不同的动线分流,依然保证了下、中、上三叠每户都能从地下车库经各自独立的通道回家

  总的来说,独门独院、电梯独立入户,双层地下室、私享庭院,垂直功能设计、多层空间感,宽敞方厅、大尺度飘窗……这样的居住舒适度、私密性和改造空间,提供了一种完全区别于市面主流平层产品的居住方式选择。

  ◎示范区叠拼楼小院实景


  首创禧瑞府主推产品想要抓住的,正是高端需求中渴望在闹市区“有天有地有花园”生活方式的人群。

  作为首创的“稀有物”,首创禧瑞府的理想价值前景,也正是凭借相对稀缺的产品优势,完成向千万级以上收藏品的跃升

  ◎中叠样板间客厅实景


  据了解,项目预计今年年底首开,2022年3月交房,目前叠墅样板楼已全实景呈现,之前,整个社区建设也进入现房倒计时。900万左右的城区别墅究竟稀罕在哪儿,有兴趣的可以去现场感受一下。

  ◎首创禧瑞府示范区实景


  - END -

  本文仅为新闻信息和个人观点阐述,图文涉及的学校、商业、楼盘等内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。我们力求保持真实客观,但无法涵盖全部信息,无法对可能发生的情况改变负责,仅供参考。买卖双方权利义务最终以双方签订的《商品房网上认购书》、《商品房买卖合同》及附件等协议为准。

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