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福州土拍楼面价大跌,实际情况如何?

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  昨天福州进行了今年第7场土拍,从拍卖结果看,没有地王出现,个别热点区域的楼面价大跌,那实际情况如何了,今天也分析一篇。

  土拍总览

  这次位于江南CBD的地块取消,总共拍出了14块土地,其中5块住宅用地(三块纯商,两块纯安置房),总量526.39亩,成交额52.132亿。由于大家关注点肯定都在住宅用地上,下面专门分析一下。


  神奇的2020-48号塔头地块

  福州榕圣建筑发展(福州建发)以9.84亿的底价拿下宗地2020-48号,楼面价约为15848.71元/平,地块出让面积约39.13亩,容积率2.38,配建的2000平居家养老服务中心由指定单位按6929元/平回购。

  分析:今天应该最大的焦点就是该地块,在土拍预估之前就吸引了很多关注,地块是限价的,就算达到限价楼面价也不会比之前东二环的建发地王高。但是神奇的事情发生了,地块只有福州建发一家开发商报名,没有竞争,底价拿下。看到这里,就不特别说明一些东西,懂的都懂。

  由于特别的事件发生,导致了位于二环内地铁口的纯商地块楼面价仅仅16000不到,可能很多购房者看到这个地块,感觉福州要大跌,不过由于是特别示例,不建议做参考。

  对于楼面价15800的出现,最受打击的就是周边的地王项目了,尤其是福州建发拿下,就算后面的备案价不高,也不会学其他开发商搞捆绑加价等操作。估计后面上市可能还是会掀起一场新的热度。

  当然从地块的配建来看,其实地块不规整,加上面积不大,还要配建一个养老中心,从规划图来看,仅仅构建3栋左右的住宅,还要搭配底商等,居住体验可能不是太好,不过总体来说这个价格对于很多人而言,会一直保持关注。


  争议的2020-49号金山叶宅地块

  厦门建发以6.76亿拿下宗地2020-49号,成交楼面价为12779.6元/平,实际可售楼面价19323元/平, 溢价率6.3%,出让面积约36.07亩,容积率2.2,须配建商贸楼建筑面积20000平,按5597元/平回购。

  分析:今天争议比较多的就是金山这幅地块,一开始出来结果的时候,看到楼面价12779,都在说福州楼面价大跌,因为之前金山绿轴的两地块都拍出了2W左右的价格,但是后面相关机构发出可售楼面价19322之后,大家也就冷静了。

  对于为何会出现这么大的差价,其实可以通过土拍的明细看出,地块不大,加上低容积率,建筑面积不过52000平,但是要配建商贸楼20000平,相当于建筑面积被用掉了40%,一下子拉高了可售楼面价。

  对于这个价格对比周边的绿轴地块,绿轴安商房楼面价1.9W,纯商地王2.3W,但是该地块仅仅以1.9W的价格拿下了纯商地块,性价比是三个地块里面最好的。至于哪个地块更好了,由于三个地块都没有靠近地铁,建发这个地块靠近金山公园,对于居住有所加成,名城地王由于地块较大方正,社区品质更佳,龙湖地块最悲剧,50%的安置房在里面,价格还那么高。

  金山南侧地块,在这次土拍结束之后,住宅用地就全部结束了,该区域目前唯一的优势就是新盘仅仅3个,后续也不会有新的地块出让,对于开发商而言不用像南二环那种,后续库存持续加大。不过后续三个新盘互相的竞争也将加大,后续能否像榕心映月一样实现高去化就各凭本事了。


  泼冷水的2020-47号五四北天宇地块

  鲁能以19.7亿拿下宗地2020-47号,成交楼面价约15582.01元/平,溢价率8.1%,出让面积约81.04亩,容积率2.34。

  分析:位于五四北的核心区域近市区,西南面就有琴亭湖,鲁能拿下地块之后,五四北该区域鲁能继续加码。

  对于这个1.6W的楼面价对比五四北前几年的地块,可以说是非常合算。周边的中庚,融信当年楼面价达到了2.2W。当然这还不是最狠的,五四北的杨廷水库前几年楼面价也在2W以上,对比下来该地块简直把现在卖的艰难的五四北又泼了一盆冷水。

  说到鲁能,不得不提之前国家电网宣布要退出房地产业务,以为鲁能会被央企合并,不过这次居然拿下新地块,也是让人震惊。同时从鲁能拿地的方式,也可以看出,部分开发商真的很喜欢包揽某个区域(名城包揽马尾,融侨包揽江滨,金辉包揽淮安)。


  市中心百分百安商房

  恒宇以2.67亿的价格拿下宗地2020-51号,成交楼面价约为13630.38元/平,溢价率31.5%,须建设总面积100%的安置型商品房,销售均价为19100元/平

  省二建以3.58亿的价格拿下宗地2020-52号,成交楼面价约为14194.18元/平,溢价率27.9%,须建设总面积100%的安置型商品房,销售均价为19685元/平

  分析:对比这次的三块纯商地块,都以低溢价率成交,但是两块百分百安商房,反而溢价率还较高,总的来说两块地因为都写明了回购价,所以开发商基本就是给政府做包工头,只要自己评估好建筑成本等开销,不用担心其他情况,就能保证一定利润。

  土拍总结

  这次土拍总的来说,跟之前的预测类似,纯商地块在持续加大,安商房直接变成100%安置房,对于以前的安商房不知道后面还有多少。从这次开发商参与度来说,可能确实受到了三条红线的影响,开发商对于自己的资金也紧张,参加的比例很低。从参加的名单来看,基本以国企,央企还有钢铁侠为主。从这次的土拍价格来说,虽然出现了特例现象,不过总的来说价格也在合理区间。当然很多时候会拿前几年的地块价格做比较,但是大家都知道,前几年的高价地已经坑死了不少开发商,目前的楼面价其实对于现在区域的售价也基本持平。当然对于购房者而言是个好消息,楼市冷静期,不仅仅楼市冷静,土拍也开始降温了。大家可以把握好机会,慢慢观察选择自己满意的房子。

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