福州土拍楼面价大跌，实际情况如何？

　　昨天福州进行了今年第7场土拍，从拍卖结果看，没有地王出现，个别热点区域的楼面价大跌，那实际情况如何了，今天也分析一篇。

　　土拍总览

　　这次位于江南CBD的地块取消，总共拍出了14块土地，其中5块住宅用地(三块纯商，两块纯安置房)，总量526.39亩,成交额52.132亿。由于大家关注点肯定都在住宅用地上，下面专门分析一下。

　　神奇的2020-48号塔头地块

　　福州榕圣建筑发展（福州建发）以9.84亿的底价拿下宗地2020-48号，楼面价约为15848.71元/平，地块出让面积约39.13亩，容积率2.38，配建的2000平居家养老服务中心由指定单位按6929元/平回购。

　　分析：今天应该最大的焦点就是该地块，在土拍预估之前就吸引了很多关注，地块是限价的，就算达到限价楼面价也不会比之前东二环的建发地王高。但是神奇的事情发生了，地块只有福州建发一家开发商报名，没有竞争，底价拿下。看到这里，就不特别说明一些东西，懂的都懂。

　　由于特别的事件发生，导致了位于二环内地铁口的纯商地块楼面价仅仅16000不到，可能很多购房者看到这个地块，感觉福州要大跌，不过由于是特别示例，不建议做参考。

　　对于楼面价15800的出现，最受打击的就是周边的地王项目了，尤其是福州建发拿下，就算后面的备案价不高，也不会学其他开发商搞捆绑加价等操作。估计后面上市可能还是会掀起一场新的热度。

　　当然从地块的配建来看，其实地块不规整，加上面积不大，还要配建一个养老中心，从规划图来看，仅仅构建3栋左右的住宅，还要搭配底商等，居住体验可能不是太好，不过总体来说这个价格对于很多人而言，会一直保持关注。

　　争议的2020-49号金山叶宅地块

　　厦门建发以6.76亿拿下宗地2020-49号，成交楼面价为12779.6元/平，实际可售楼面价19323元/平， 溢价率6.3%，出让面积约36.07亩，容积率2.2，须配建商贸楼建筑面积20000平，按5597元/平回购。

　　分析：今天争议比较多的就是金山这幅地块，一开始出来结果的时候，看到楼面价12779，都在说福州楼面价大跌，因为之前金山绿轴的两地块都拍出了2W左右的价格，但是后面相关机构发出可售楼面价19322之后，大家也就冷静了。

　　对于为何会出现这么大的差价，其实可以通过土拍的明细看出，地块不大，加上低容积率，建筑面积不过52000平，但是要配建商贸楼20000平，相当于建筑面积被用掉了40%，一下子拉高了可售楼面价。

　　对于这个价格对比周边的绿轴地块，绿轴安商房楼面价1.9W，纯商地王2.3W，但是该地块仅仅以1.9W的价格拿下了纯商地块，性价比是三个地块里面最好的。至于哪个地块更好了，由于三个地块都没有靠近地铁，建发这个地块靠近金山公园，对于居住有所加成，名城地王由于地块较大方正，社区品质更佳，龙湖地块最悲剧，50%的安置房在里面，价格还那么高。

　　金山南侧地块，在这次土拍结束之后，住宅用地就全部结束了，该区域目前唯一的优势就是新盘仅仅3个，后续也不会有新的地块出让，对于开发商而言不用像南二环那种，后续库存持续加大。不过后续三个新盘互相的竞争也将加大，后续能否像榕心映月一样实现高去化就各凭本事了。

　　泼冷水的2020-47号五四北天宇地块

　　鲁能以19.7亿拿下宗地2020-47号，成交楼面价约15582.01元/平，溢价率8.1%，出让面积约81.04亩，容积率2.34。

　　分析：位于五四北的核心区域近市区，西南面就有琴亭湖，鲁能拿下地块之后，五四北该区域鲁能继续加码。

　　对于这个1.6W的楼面价对比五四北前几年的地块，可以说是非常合算。周边的中庚，融信当年楼面价达到了2.2W。当然这还不是最狠的，五四北的杨廷水库前几年楼面价也在2W以上，对比下来该地块简直把现在卖的艰难的五四北又泼了一盆冷水。

　　说到鲁能，不得不提之前国家电网宣布要退出房地产业务，以为鲁能会被央企合并，不过这次居然拿下新地块，也是让人震惊。同时从鲁能拿地的方式，也可以看出，部分开发商真的很喜欢包揽某个区域（名城包揽马尾，融侨包揽江滨，金辉包揽淮安）。

　　市中心百分百安商房

　　恒宇以2.67亿的价格拿下宗地2020-51号，成交楼面价约为13630.38元/平，溢价率31.5%，须建设总面积100%的安置型商品房，销售均价为19100元/平

　　省二建以3.58亿的价格拿下宗地2020-52号，成交楼面价约为14194.18元/平，溢价率27.9%，须建设总面积100%的安置型商品房，销售均价为19685元/平

　　分析：对比这次的三块纯商地块，都以低溢价率成交，但是两块百分百安商房，反而溢价率还较高，总的来说两块地因为都写明了回购价，所以开发商基本就是给政府做包工头，只要自己评估好建筑成本等开销，不用担心其他情况，就能保证一定利润。

　　土拍总结

　　这次土拍总的来说，跟之前的预测类似，纯商地块在持续加大，安商房直接变成100%安置房，对于以前的安商房不知道后面还有多少。从这次开发商参与度来说，可能确实受到了三条红线的影响，开发商对于自己的资金也紧张，参加的比例很低。从参加的名单来看，基本以国企，央企还有钢铁侠为主。从这次的土拍价格来说，虽然出现了特例现象，不过总的来说价格也在合理区间。当然很多时候会拿前几年的地块价格做比较，但是大家都知道，前几年的高价地已经坑死了不少开发商，目前的楼面价其实对于现在区域的售价也基本持平。当然对于购房者而言是个好消息，楼市冷静期，不仅仅楼市冷静，土拍也开始降温了。大家可以把握好机会，慢慢观察选择自己满意的房子。