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大湾区10年楼价走势:这么有钱的城市,涨幅居然垫底

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  最近,不少地产媒体都在盘点近10年各地楼市的房价涨幅。

  从全国来看,南方城市在这10年里高歌猛进,盘踞榜首;与此相对,北方只有不到两成的城市榜上有名。

  买房,到南方去!已经成为过去十年楼市投资最正确的打开方式。

  作为南方的投资热土,这两天,局姐团队也整理了一份湾区版的“十年房价涨幅排行”。


  可以看到,十年来,深圳果然是湾区楼市当之无愧的带头大哥,而刚刚跻身万亿GDP俱乐部的佛山,经济总量响当当的湾区老三,却在过去十年里,房价涨幅几近垫底。

  仔细阅读这份榜单,我们还可以发现更多,大湾区及周边城市,不同于全国楼市的,小秘密。

  02

  第一、站在全国来看,大湾区整体跑赢了大市。


  10年前,深圳、广州和珠海入围全国房价Top20;10年后,这三座城市的排名稳定上升,而在Top20的行列里,还新增了一个东莞。

  在有统计数据的全国217个城市中,接近90个城市的房价十年翻番,占比大约40%。而在湾区9市中,房价翻番的比例接近70%。

  如果把统计范围扩大到湾区周边的广东城市,我们会发现,房价翻番的比例依然在70%左右。

  因为即使是汕尾、清远这些“大湾区外溢”的城市,房价的十年涨幅也超过了100%。

  第二、广深的房价差距,正在越拉越大。

  要说这十年湾区楼市的最大赢家,当然非深圳莫属。

  十年来,这里是全国经济开放最前沿、经济技术实力最前沿,也是楼市涨幅的最前沿。

  深圳楼市的平均单价从1.7万暴涨到7.6万元,涨幅超过300%,不但是湾区的房价高地,顺带也超过了温州、上海、北京、杭州和三亚,攀上了全国楼市的最高峰。

  同为一线城市,广州的楼市轨迹却截然不同。

  十年之前,广州楼市均价1.3万,大概是深圳的四分之三还多。现在,广州的楼市均价3.9万,只有深圳的一半。

  其实广州的楼市涨幅不低了,在全国200多个城市里,是可以妥妥地排进Top10的。

  两相对比,如果要讨论广州失落感的来源,无非这是十年间,深圳抓住了金融、科技创新产业蓬勃发展的机会,崛起得太快了。

  在强劲的科创产业集聚、凶猛的人口流入,以及严重失衡的供需之下,深圳完成了楼市的暴击。

  广州作为老牌商贸城市,转身的速度略慢,土地供应量又大,楼价涨得稍微慢一些,也是非常正常的。

  在深圳人盯着各种规划和定位,抱团炒房,一门心思搞钱的时候,广州人买房时心里想的大都是哪儿更宜居,上班更方便。

  好在整个广东省最优秀的教育和医疗资源一直都在广州,相比之下,这儿算得上是个高性价比,幸福感超强的一线城市了。

  03

  还有一个奇特的发现。

  对于湾区二三线城市而言,楼市上涨的重点似乎已经不光是产业、人口和购买力,而是距离哪个“带头大哥”更近。

  简单点说,都市圈的概念,真是越来越好用了。

  一个令人惊讶的对比,是以东莞为代表的大湾区东岸,和以佛山为代表的大湾区西岸,截然不同的房价涨幅。

  莞佛都是大湾区第二梯队的城市,也都是制造业强区,人口流入大市,难分伯仲,而且,似乎佛山一直占据着更加有利的位置。

  2010年,东莞的GDP 3763.2亿元,佛山4814.5亿元,佛山压东莞一头。再看看当时的房价,东莞均价6402元,佛山7673元,佛山还是压东莞一头。


  2019年,东莞的GDP依然落后于佛山,但房价已经是佛山的1.5倍了。

  十年间,东莞的房价涨幅超过200%,而佛山只有76.5%,只比肇庆的涨幅高一点点。

  东莞的房价涨幅当然是有底气的,有着背穗临深的绝佳区位,从“世界工厂”时期开始,就妥妥地藏富于民。

  经过艰难地“腾笼换鸟”转型成功后,东莞承接了深圳溢出的科创产业,也顺带承接了深圳人民溢出的投资需求。

  毕竟,深圳的发展一路往西,而东莞,正好在深圳的西面,光靠深圳疯狂涨幅的价差拉动,东莞临深都可以拉出几个涨停板。

  被房价暴涨“教育”过的东莞人,已经开始“走出去”,到湾区其他城市攻城掠地了。

  同样是制造业大市的佛山,紧贴广州,本土的民营企业更加发达,光是顺德一个镇就孕育出了两个世界500强企业,要论民间购买力并不比东莞差。

  但是,因为紧靠着的广州自身面积比较大,产业溢出少,溢出的投资需求也少,对于佛山房价的拉动,速度本就是就慢的。

  而且,广州的发展方向事实上是在向东向南的,西面的荔湾被长期丢空,而番禺则长期沦为睡城。

  佛山紧贴着的区域房价长期偏稳定,佛山人民也没有被市场教育出投资房产的习惯,房价上涨的动力,也就没那么强劲了。

  04

  当湾区内部的“站队”越来越重要之后,交通、尤其是轨道交通,就越来越成为楼市涨幅的关键因素了。

  毕竟,这是向临深城市“靠拢”的敲门砖。

  比如说中山。

  中山作为广东“四小虎”之一,制造业家底不错,曾与东莞齐名,但是,近十年来,一直中规中矩,没有什么大的水花。

  十年来,GDP增幅垫底,人口增长率也只是湾区中游。就这样一个各方面都在落后的城市,十年下来,房价涨幅湾区第四,仅次于深圳、东莞和广州。

  为什么呢?

  中山经历了一个从“临广”、“临珠”向“临深”发展的过程。

  2015年,深中通道的规划被正式批复,中山和深圳确定被联系起来,2016年,中山的房价几乎涨了一倍。

  即使是惠州这种经济总量小,非核心区的城市,本来是和江门、肇庆一个级别的,好在地理位置喜人,抱住了深圳的大腿。

  虽然远离深圳的发展方向,但好歹承接着深圳的经济辐射,拉来了不少大项目,也靠着想象中的深惠跨城地铁,惠州拉来了足够托底楼市的投资客。

  随着珠江口的跨海交通规划逐渐完善,连南沙和珠海都已经贴上了临深的概念。

  临深这个万能膏药,在房价炒作上,真是不要太好使啊。

  以上。

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