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二手房争相降价抛售,新房供应激增!刚需买房的好时机?

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  作者:二鸣 来源:功夫财经

  前几天,万科董事局主席郁亮在一场媒体交流会上发表了自己对现在房地产市场的一些看法:

  "过去房地产行业有点特殊,一度被定义为国家支柱产业,承担国家重任。但现在,房地业的土地红利、金融红利都在消失,管理红利兴起,行业将回归成国民经济中的一个普通行业。"

  作为中国房企的领头羊,万科总是能率先感受到市场的变化,因为房地产市场"大象转身"可能已经开始。

  而如今这一切根源就是8月,高层提出的房企融资"三道红线"。

  对于我们普通人来说,理解这项政策可能还需要时间,但是如果仔细观察现在市场就会发现,三道红线已经开始影响到市场的走势。

  1

  前半年是令刚需失望的半年

  前几天,国家统计局发布了一系列经济方面的数据。第三季度中国GDP同比增长4.9%,前三季度,中国经济增长由负转正同比增长0.7%。

  从统计局发布的房地产相关数据来看,以固定资产投资为代表的投资数据形成了一个漂亮的""型复苏,而房地产销售面积和房价增速情况也终于接近去年的水平,甚至房价涨幅还超过了去年。

  房地产在经济复苏中依然发挥着压舱石、稳定器的作用。

  

  回顾今年的房地产走势,3月当疫情基本得到控制,房产交易初步恢复。不得不承认是改善性置业需求,在推动着房地产市场往前走。

  比如,深圳单套2900万起步的太子湾湾玺半天售罄,上海浦东总价2000-8000万的碧云尊邸遭排队疯抢,在全国很多热点城市,这样的例子数不胜数,富人们这种强烈的购房欲望整整持续到了8月。

  以北京为例,7月以来,北京销售均价1,000万以上的中高端市场就进入了集中供应期。数据显示,2020年5-8月,累计推出1444套房源,其中8月占比过半数,为58.1%,共839套。

  

  表:2020年5月以来北京销售均价千万元以上新建商品住宅供应情况 数据来源:CRIC

  供应的集中释放也带动了北京豪宅市场的强势反弹,2020年8月北京总价2000万以上豪宅的成交面积同比去年大涨365%。

  

  表:2020年1月-8月北京各总价段新建商品住宅成交同比走势(单位:%)数据来源:CRIC

  上海和深圳也是如此,8月上海供应的32个楼盘中,其中认筹率最高的前10名中,豪宅项目占据了绝大部分,认筹率最高的中海汇德里,单价在10万以上,总价也在1,000万以上。

  

  而根据统计,8月上海最好卖的都是总价在千万以上级别的楼盘。

  可以说,2020年上半年的楼市对刚需是极不友好的,一方面富豪们争相购置房产抵御财富缩水,而另一方面刚需只能望楼兴叹。

  终于从下半年开始,楼市开始收紧调控,虽然这些措施力度并没有很大,但是一些城市也都出台了一些保护刚需购房的措施。

  而房地产融资"三道红线",甚至正逐渐改变楼市的供应结构,而从现在一些城市的市场表现来看,属于刚需购房的窗口终于打开了。

  2

  深圳二手房成交不理想,一些热点城市二手房开始抛售

  就比如现在最火的深圳楼市,深圳9月楼市新房市场表现特别突出,总计成交4871套,创下了近7年来9月份成交的新高,迎来了名副其实的"金九",甚至出现了不少"日光"的楼盘。

  9月16日,电建洺悦府开盘,2500人抢483套房,仅用10分钟,所有房源宣布售罄;

  9月28日开盘的民轩揽翠台,249套住宅共吸引了359批认筹,当日售罄;

  9月27日开盘的金融街华发融御华府,390套房源9个小时售罄;

  此外,深圳东部新盘碧桂园岳麓开盘当天,352套房共有500多人参加认筹。

  

  类似的情况还有很多,虽然715深圳出台了史上最严的调控政策,但是从目前来看,深圳市场的"打新"潮还在继续。

  有人可能会疑问了,715深圳不是出台了史上最严的调控政策吗?那为什么现在市场还这么火热?

  深圳新房火热毋庸置疑,但是二手房的表现就不尽如人意了。

  深圳中原研究中心数据显示,9月深圳二手住宅成交套数为8577套,环比下滑24.2%;成交面积为75.9万平,环比下滑22.2%通。同时国庆节期间,深圳的二手房市场成交继续降温,成交量同比下降47%,接近腰斩。

  尽管如此,但是深圳房东现在最不缺的就是底气。所以即便不能成交,降价也是绝不可能的。所以从数据上来看,现在深圳的二手房房价还是在上涨区间。

  和深圳类似的还有苏州。

  今年以来,苏州楼市的表现虽然不如南京、杭州这些热点城市,但也还是维持一定热度的,不过到了下半年以来,不少开发商也在感叹,房子突然卖不动了。

  苏州的二手房市场处境则更加艰难,存量激增,为了促进成交,不少二手房东也开始争相降价。

  从链家网提供的信息来看,苏州目前二手房挂牌存量已经突破10万大关。

  

  市场竞争激烈,不少卖家开始降价促销,根据诸葛找房的数据显示,今年2月以来,苏州的二手房价就一直处在下行区间,到了9月,均价差额已经达到942/平米。

  

  那些大面积的CEO盘降价成交比较好理解,但是苏州目前一些地铁房、学区房也开始加入到了降价大军。

  比如环秀湖花园,2019年9月一套92平米房源成交均价为25409元/平米,而到了今年9月,这个小区成交了三套房,均价都在2.1万左右,比去年同期低了大概3000元/平米。

  

  

  另一个今年楼市大热的城市,宁波也是如此。

  今年国庆黄金周期间,宁波24小时之内出现了302套二手房降价房源。

  

  一些大平米户型的房源甚至降价50万之多,而且学区房也出现了不少降价成交的情况。

  

  除此之外在徐州、杭州、 无锡、南京等这些今年房地产大热的城市,也出现了二手房难卖的现象,甚至一些房源也开始降价出售。热点城市二手房境遇如此,更不要说北方的天津、青岛、郑州、石家庄这些今年以来一直跌跌不休的城市。

  所以从现在的整个市场来看,没有大家想的那么火热,造成现在这样状况的原因是什么呢?这又会对房价造成什么样的影响呢?

  3

  9月供应数据创十年来最高

  这其中最根本的一个原因就是供应的剧增。

  根据易居研究院最新发布的百城库存报告显示,9月份,100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米,观察历史数据,这个水平已经创下了近10年的月度新高。

  供应创造新高的同时,成交却没有跟上。数据显示,9月份成交量仅为5228万平方米,整体呈现了供大于求的态势。

  

  从总的库存情况来看,截至9月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米,环比增长4.8%,同比增长9.3%。

  所以从这两点来看,目前房价没有继续上涨的动力。

  造成这个现象的原因也并不难理解,一方面,房地产融资新规"三道红线",许多踩线的房企为了降低负债,回笼资金,增加推盘力度,增加供应。

  另一方面,从7月开始,全国一些房地产市场比较火热的城市,就逐渐收紧了调控政策,虽然力度有限,但是一些城市也明确提出了"加大供应",9月份也开始有许多城市对房屋预售证审批"开闸放水",比如成都9月一共批了30多个楼盘预售证,昆明9月也有60多个楼盘拿到了预售证,贵阳9月有32个楼盘拿到了预售证。

  当这些城市开始加大楼市供应,再加上一些城市对新房施行严格的限价政策,造成与周边二手房形成巨大的价格倒挂,这就造成了一些热点城市二手房源开始大规模抛售。

  4

  现在就是刚需入场的好时机

  如果说8月之前,是改善型需求的主场,豪宅的成交刺激着楼市上行,那么现在就到了刚需入场的时候,一方面楼市存量巨大可选择的标的非常多,而另一方面房价又因为巨大的存量而被压住。

  最典型的就如北京和上海,其中北京网签量已经连续5个月超过1.6万套,今年第三季度二手房成交量甚至达到了2018年以来的新高,而上海新房也已经连续两个月成交在8000套以上,二手房也突破3.1万大关,但是房价并没有因此出现大幅度的上涨,反而个别区域还有房源下调价格的现象。

  从现在来看这个情况还会持续一点时间,对于刚需购房者来说现在还不用着急去买房成交,但却是看房选房的好时候。

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