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星汇城明晚开盘,抢房前,请注意这三大风险!

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  继万科城市之光后,本周黄埔可能再次出现“日光盘”。

  这就是明晚即将在科学城羽毛球馆开盘的黄埔镇龙TOD大盘——星汇城。

  

  ▲星汇城位于镇龙TOD上盖

  星汇城自国庆开放以后,风头非常猛,首推3栋楼372套货,第1周认筹就破800组,截至昨天的最新数据,认筹量已超过1300组,热门单位5组客抢1套房。

  

  ▲销售中心门口的房源意向表

  排队认筹的原因简单粗暴:这是青铜级刚需买主城区地铁盘的最低门槛。

  星汇城距离已开通的地铁14/21号线换乘站镇龙站仅16米,直达天河员村,通勤时间1小时以内。此外,项目西边就是在建的新白广城轨,未来直达广州北站和白云机场,预计明年通车。

  

  ▲图片来源@广州楼市滚雪球

  

  ▲未来地铁连廊可直达小区

  而根据目前2.3-2.7万/平的吹风价,星汇城此次开盘预计最低总价180万可以买三房,260万可以买四房,在知识城全线逼近3万/平的情况下,可以说及时托住了原本被抛弃的“下沉买家”。

  先天有地铁上盖的硬优势,后天有需求积压的神助攻,星汇城的体质确实“不愁卖”,但并不代表可以“闭眼入”,如果你准备明晚去抢房,请提前注意以下三大风险提示,警惕低价陷阱,理性选筹。

  噪音污染:

  地铁+轻轨+广汕路 首推楼栋影响最大

  首先是买家讨论度最高的噪音问题。

  星汇城规划33栋住宅,首推的是小区西南角的6-8栋,而这3栋楼,底部是商业,西面是轻轨,距离约200米,南面是地铁,200米外是广汕路,多种噪音源叠加,对居住体验有明显的影响。

  

  ▲图片来源@广州楼市滚雪球

  虽然21号线在镇龙站走地下,但该站是多线交汇的交通枢纽,未来2-3楼还有复合商业,环境相对嘈杂;广汕路夜间以大货车为主,浅眠的人也需要注意;而最需要重视的还是轻轨,虽然进出站车速放缓,但翻阅相关调研数据,距离站点200米,实际噪音在70分贝上下,属于“吵闹”级别。

  

  ▲6栋与镇龙站的距离

  当然,在预算面前,这个程度的噪音,对刚需来说并非不能容忍。

  由于轻轨走向几乎与星汇城整体平行,未来小区西边的楼栋受到的影响基本没有差别,如果想规避噪音干扰,只能等东边的楼栋入市,但就算是最东边的楼栋,距离轻轨也在1公里内。

  考虑到目前黄埔楼市火爆,开发商的推货思路基本是“先卖差再卖好”,低开高走。同样是受噪音影响,至少首开楼栋应该比接下来西边后排的楼栋便宜,因此还是可以考虑趁早抄底。

  具体到选筹思路,首次开盘中,6栋距离轻轨最远,可重点考虑,但单价可能也偏高,而噪音在低楼层可能会被其他建筑或植物遮挡而削弱,因此想要减轻噪音影响,尽量避开高楼层。

  跨区开发:

  归属问题未解决 房价上升空间被压制

  如果说噪音问题还有解决办法,那么跨区开发,对买家来说可能是更被动的尴尬。

  星汇城虽然以“黄埔盘”自居,但从地块划分上看,部分属于黄埔地界,部分属于增城地界,此前有消息称,项目原本想并入增城审批,可以不限购,但未被批准。而目前即将开售的楼栋,拿的都是黄埔的预售证。

  

  ▲星汇城刚好跨越黄埔增城两区

  针对后续土地归属的问题,销售称,目前项目还在跟两区政府沟通,预计解决办法是把增城的土地也纳入黄埔,因为目前全广州都不存在一个楼盘同时属于两个区(只有一个楼盘同时属于两个市,比如白云+南海和番禺+顺德),星汇城大概率也不会开这个先例。

  

  ▲星汇城北边属于增城地界

  为什么会出现这种情况?因为星汇城是TOD项目,由越秀、广州地铁和科学城集团共同开发,当初拿地走的不是“招拍挂”,所以没在拍地环节解决土地归属问题。

  根据销售介绍,项目北边部分楼栋属于增城地界,而区别黄埔和增城,就是看广汕路是否装有4万/盏的“中华灯”,没有的就是增城,由此也看出了两区地位分化。

  属于黄埔还是增城影响到底有多大?

  黄埔属于广州主城区,限购,而增城属于远郊区,不限购,这就注定了两者在房价上处于两个梯度,纵观广州其他跨市开发的楼盘, 几乎都存在房价被压制的情况。

  金沙洲板块的广州盘和佛山盘价差超1万/平;和花都沾边的清远盘美林湖,至今房价还没有破万;而横跨顺德和番禺的顺德碧桂园,房价涨势也远不如其他番禺盘。

  距离星汇城直线仅1公里的增城盘御溪世家,目前报价2.1万/平,比星汇城便宜了2-5千/平,万一星汇城后续楼栋拿的是增城预售证,房价只能掉档, 虽然这种可能性目前看并不大,但就算星汇城完全归入黄埔,这种两区交界的地段,后续发展也容易沦为“小透明”。

  

  ▲星汇城周边楼盘报价

  星汇城所处的位置,近年来并不是黄埔的开发重点,虽然临近中新知识城和广州教育城,但刚好处于各板块的交汇处,实际上是“三不管”地带,而这种尴尬的处境,导致现阶段周边严重缺乏产业支撑,后续需要依赖知识城的外溢,短期内房价抬升没有持续的动力。

  这种担忧,在距离星汇城直线不到2公里的黄埔盘中泰天境上,已经得到验证。

  中泰天境2017年已经卖到1.8万/平,当时主打的也是镇龙枢纽的交通利好,但如今时隔3年,项目洋房报价也仅为2.3万/平,与此同时,知识城的万科幸福誉,2017年卖2万/平左右,如今报价已逼近3万大关,两者涨幅相差1倍。

  当然星汇城的条件比中泰天境好,但该板块涨势跑输黄埔大市也是不争的事实。

  户型埋雷:

  使用率不足8成 小三房只能当两房用

  最后再来说说产品,星汇城深受好评的低密度南向小三房,真的有那么香吗?

  项目首推81-102平三四房,包括81平三房一卫,88平三房两卫和102平四房两卫,两梯四户,户户朝南,对于这么紧凑的户型来说,本来是非常难得的舒适度。但问题是,这种舒适度是牺牲了什么换来的呢?

  

  ▲星汇城各户型分布和占比情况

  做低密度+照顾朝向,导致的结果就是公摊面积大、赠送面积少、使用率降低,星汇城所有户型都没有入户花园和生活阳台,加上飘窗的宽度也比市面上的同类产品小,因此使用率不到8成。

  牺牲使用率对大户型可能没什么影响,对小户型却是实实在在的功能性的削弱,而90平以下的买家是刚需中的刚需,对功能性的要求高于舒适性,这就是其他开发商极少设计这种产品的原因。

  低密度的南向小三房,好是好,但稀缺和错配,往往也是一念之差。

  最小的81平三房一卫,门槛低,还是东南向,本来单价应该上得去,但根据销售口径,该户型开盘时却可能单价最低,原因就是相比89平的三房两卫,不够实用,而门口的小房间大概率不够改成卧室。

  

  ▲81平小三房小房间在入门处不带飘窗

  值得注意的是,该户型目前并没有样板房,而当小编想从户型图测算各房间的面积时,却发现项目的户型单张都默默隐去了标尺,小房间标注为书房,没有飘窗,面积相当于其他同类产品的入户花园。

  如果81平只能有2间卧室+1间书房,对于刚需来说就非常鸡肋,未来置换的转手难度大。而对于预算有限的买家来说,买81平的“伪三房”,不如考虑星汇城后续15-16栋的69平两房,使用率稍高,从功能性上差距不大,但总价更有优势。

  总的来说,星汇城虽然有暗坑,但确实已经是刚需入门没有选择中的选择,对在黄埔或天河工作的自住买家而言,性价比高,但投资买家需要谨慎,未来的想象力有限。

  最后的建议是,如果开盘2.3万/平以下,可以放心买,如果2.5万/平左右,结合自身需求判断,如果去到2.7万/平,不如考虑知识城二手,尤其是万科幸福誉近地铁的1-2期。刚需自住最好买89平三房两卫,预计这个户型单价也会最高,但贵得有道理,买房不要贪便宜。

  

  ▲88平三房两卫一步到位相对实用

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