星汇城明晚开盘，抢房前，请注意这三大风险！

继万科城市之光后，本周黄埔可能再次出现“日光盘”。

这就是明晚即将在科学城羽毛球馆开盘的黄埔镇龙TOD大盘——星汇城。

▲星汇城位于镇龙TOD上盖

星汇城自国庆开放以后，风头非常猛，首推3栋楼372套货，第1周认筹就破800组，截至昨天的最新数据，认筹量已超过1300组，热门单位5组客抢1套房。

▲销售中心门口的房源意向表

排队认筹的原因简单粗暴：这是青铜级刚需买主城区地铁盘的最低门槛。

星汇城距离已开通的地铁14/21号线换乘站镇龙站仅16米，直达天河员村，通勤时间1小时以内。此外，项目西边就是在建的新白广城轨，未来直达广州北站和白云机场，预计明年通车。

▲图片来源@广州楼市滚雪球

▲未来地铁连廊可直达小区

而根据目前2.3-2.7万/平的吹风价，星汇城此次开盘预计最低总价180万可以买三房，260万可以买四房，在知识城全线逼近3万/平的情况下，可以说及时托住了原本被抛弃的“下沉买家”。

先天有地铁上盖的硬优势，后天有需求积压的神助攻，星汇城的体质确实“不愁卖”，但并不代表可以“闭眼入”，如果你准备明晚去抢房，请提前注意以下三大风险提示，警惕低价陷阱，理性选筹。

噪音污染：

地铁+轻轨+广汕路 首推楼栋影响最大

首先是买家讨论度最高的噪音问题。

星汇城规划33栋住宅，首推的是小区西南角的6-8栋，而这3栋楼，底部是商业，西面是轻轨，距离约200米，南面是地铁，200米外是广汕路，多种噪音源叠加，对居住体验有明显的影响。

▲图片来源@广州楼市滚雪球

虽然21号线在镇龙站走地下，但该站是多线交汇的交通枢纽，未来2-3楼还有复合商业，环境相对嘈杂；广汕路夜间以大货车为主，浅眠的人也需要注意；而最需要重视的还是轻轨，虽然进出站车速放缓，但翻阅相关调研数据，距离站点200米，实际噪音在70分贝上下，属于“吵闹”级别。

▲6栋与镇龙站的距离

当然，在预算面前，这个程度的噪音，对刚需来说并非不能容忍。

由于轻轨走向几乎与星汇城整体平行，未来小区西边的楼栋受到的影响基本没有差别，如果想规避噪音干扰，只能等东边的楼栋入市，但就算是最东边的楼栋，距离轻轨也在1公里内。

考虑到目前黄埔楼市火爆，开发商的推货思路基本是“先卖差再卖好”，低开高走。同样是受噪音影响，至少首开楼栋应该比接下来西边后排的楼栋便宜，因此还是可以考虑趁早抄底。

具体到选筹思路，首次开盘中，6栋距离轻轨最远，可重点考虑，但单价可能也偏高，而噪音在低楼层可能会被其他建筑或植物遮挡而削弱，因此想要减轻噪音影响，尽量避开高楼层。

跨区开发：

归属问题未解决 房价上升空间被压制

如果说噪音问题还有解决办法，那么跨区开发，对买家来说可能是更被动的尴尬。

星汇城虽然以“黄埔盘”自居，但从地块划分上看，部分属于黄埔地界，部分属于增城地界，此前有消息称，项目原本想并入增城审批，可以不限购，但未被批准。而目前即将开售的楼栋，拿的都是黄埔的预售证。

▲星汇城刚好跨越黄埔增城两区

针对后续土地归属的问题，销售称，目前项目还在跟两区政府沟通，预计解决办法是把增城的土地也纳入黄埔，因为目前全广州都不存在一个楼盘同时属于两个区（只有一个楼盘同时属于两个市，比如白云+南海和番禺+顺德），星汇城大概率也不会开这个先例。

▲星汇城北边属于增城地界

为什么会出现这种情况？因为星汇城是TOD项目，由越秀、广州地铁和科学城集团共同开发，当初拿地走的不是“招拍挂”，所以没在拍地环节解决土地归属问题。

根据销售介绍，项目北边部分楼栋属于增城地界，而区别黄埔和增城，就是看广汕路是否装有4万/盏的“中华灯”，没有的就是增城，由此也看出了两区地位分化。

属于黄埔还是增城影响到底有多大？

黄埔属于广州主城区，限购，而增城属于远郊区，不限购，这就注定了两者在房价上处于两个梯度，纵观广州其他跨市开发的楼盘， 几乎都存在房价被压制的情况。

金沙洲板块的广州盘和佛山盘价差超1万/平；和花都沾边的清远盘美林湖，至今房价还没有破万；而横跨顺德和番禺的顺德碧桂园，房价涨势也远不如其他番禺盘。

距离星汇城直线仅1公里的增城盘御溪世家，目前报价2.1万/平，比星汇城便宜了2-5千/平，万一星汇城后续楼栋拿的是增城预售证，房价只能掉档， 虽然这种可能性目前看并不大，但就算星汇城完全归入黄埔，这种两区交界的地段，后续发展也容易沦为“小透明”。

▲星汇城周边楼盘报价

星汇城所处的位置，近年来并不是黄埔的开发重点，虽然临近中新知识城和广州教育城，但刚好处于各板块的交汇处，实际上是“三不管”地带，而这种尴尬的处境，导致现阶段周边严重缺乏产业支撑，后续需要依赖知识城的外溢，短期内房价抬升没有持续的动力。

这种担忧，在距离星汇城直线不到2公里的黄埔盘中泰天境上，已经得到验证。

中泰天境2017年已经卖到1.8万/平，当时主打的也是镇龙枢纽的交通利好，但如今时隔3年，项目洋房报价也仅为2.3万/平，与此同时，知识城的万科幸福誉，2017年卖2万/平左右，如今报价已逼近3万大关，两者涨幅相差1倍。

当然星汇城的条件比中泰天境好，但该板块涨势跑输黄埔大市也是不争的事实。

户型埋雷：

使用率不足8成 小三房只能当两房用

最后再来说说产品，星汇城深受好评的低密度南向小三房，真的有那么香吗？

项目首推81-102平三四房，包括81平三房一卫，88平三房两卫和102平四房两卫，两梯四户，户户朝南，对于这么紧凑的户型来说，本来是非常难得的舒适度。但问题是，这种舒适度是牺牲了什么换来的呢？

▲星汇城各户型分布和占比情况

做低密度+照顾朝向，导致的结果就是公摊面积大、赠送面积少、使用率降低，星汇城所有户型都没有入户花园和生活阳台，加上飘窗的宽度也比市面上的同类产品小，因此使用率不到8成。

牺牲使用率对大户型可能没什么影响，对小户型却是实实在在的功能性的削弱，而90平以下的买家是刚需中的刚需，对功能性的要求高于舒适性，这就是其他开发商极少设计这种产品的原因。

低密度的南向小三房，好是好，但稀缺和错配，往往也是一念之差。

最小的81平三房一卫，门槛低，还是东南向，本来单价应该上得去，但根据销售口径，该户型开盘时却可能单价最低，原因就是相比89平的三房两卫，不够实用，而门口的小房间大概率不够改成卧室。

▲81平小三房小房间在入门处不带飘窗

值得注意的是，该户型目前并没有样板房，而当小编想从户型图测算各房间的面积时，却发现项目的户型单张都默默隐去了标尺，小房间标注为书房，没有飘窗，面积相当于其他同类产品的入户花园。

如果81平只能有2间卧室+1间书房，对于刚需来说就非常鸡肋，未来置换的转手难度大。而对于预算有限的买家来说，买81平的“伪三房”，不如考虑星汇城后续15-16栋的69平两房，使用率稍高，从功能性上差距不大，但总价更有优势。

总的来说，星汇城虽然有暗坑，但确实已经是刚需入门没有选择中的选择，对在黄埔或天河工作的自住买家而言，性价比高，但投资买家需要谨慎，未来的想象力有限。

最后的建议是，如果开盘2.3万/平以下，可以放心买，如果2.5万/平左右，结合自身需求判断，如果去到2.7万/平，不如考虑知识城二手，尤其是万科幸福誉近地铁的1-2期。刚需自住最好买89平三房两卫，预计这个户型单价也会最高，但贵得有道理，买房不要贪便宜。

▲88平三房两卫一步到位相对实用