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拆迁退出?2021年起老房子按“新规”办,2类人“麻烦”来了

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  文:子建

  在中国房价的发展历程中,“拆迁户”是一个不容忽视的群体。一提到“拆迁户”,人们多半会联想到“暴发户”“一夜暴富”等词,对于拆迁户,人们的心情也是十分复杂。

  

  一方面,不少拆迁户利用拆迁所得的补偿款“扫荡”了当地房地产市场库存,无形中造成了“火上浇油”,增加了普通百姓的购房难度。另一方面,很多人想借助拆迁一夜暴富,所以举全家之力买一些老房子等着拆迁。

  但这样的时代可能要结束了。从明年开始,即2021年,拆迁可能会完全消失。有人会问了:不拆迁,这些老房子要怎么办?国家已经“一锤定音”,从明年起,拆迁停止,老房子按“新规”办。

  

  2019年以来,改革规模减半,货币化安置比例大幅下降。住房和城乡建设部副部长曾表示,今后改造房子的时候要尽量避免大拆大建的情况。“十三五”规划还明确,2020年城镇危房、城中村和棚户区改造全部完成。房屋和城乡建设部还指出,2020年要严格控制改造范围和标准。

  据悉,棚户区改造专项债务即将恢复发行,但据监管部门要求,发行仅限于支持已经开工的项目,不能用于货币化安置项目,也就是俗称的“拆迁”。这也意味着国家对棚户区改造已经有了最后的决定,政策也在逐步收紧。2020年将是改革的最后一年,棚户区拆迁户很可能在2021年不再存在。那么,这些老房子如果不拆除会怎么样呢?对此,国家出台了2大新政。

  

  老房子历经多年,难免会有各种问题,比如年久失修、配套设施无法满足居民需求等等,居住起来也会觉得不是那么的舒适。

  今年7月20日,国家正式发布文件,明确2020年将完成3.9万户城镇旧住宅区改造,涉及700万户。那些建得早,失养失修失管的、配套设施不完善的,居民对城市社区改造的愿望非常强烈,或者是单体住宅,都在这次改造的范围之内。其中,2000年底前建成的居住区是重点,将在2025年底前基本完成改造。

  

  3.9万个老旧小区的改造,显然是一个庞大的工程,要花很多钱。谁来买单?

  根据文件,中央政府和地方政府都将提供一定的资金支持,允许地方政府发行的3.75万亿元专项债券用于城市旧住宅区改造,国家开发银行和中国建设银行也将在未来的5年里向5省9市提供4360亿元的贷款。此外,作为直接受益者的老社区居民,还需要承担一定的费用,如直接缴费、使用维修基金、提取住房公积金、安装电梯等,他们甚至可以捐资捐物,捐资出力。

  

  除旧改外,国家还出台了相关文件,规定各地可以批准永久性基本农田以外的农用地转为建设用地,北京市,委托上海等城市开展永久性基本农田转为建设用地试点。随着越来越多的土地进入市场,拆迁不再是当务之急。而这些土地通常用于发展农村工业,或建设保障性住房等,使当地居民有更多的就业机会或更多的生活选择。

  近日,高层政府下发了《关于授权和委托用地审批权的决定》,授权各省、自治区、直辖市批准将永久性基本农田以外的农用地转为建设用地。

  

  根据决定,首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。试点期为一年。也就是说,在这8个省市,未来退耕还林还将更加容易,土地供应空间也会更大,这将在很大程度上加快地方基础设施建设,吸引人口流入。显然,对于常年流入的一线、二线城市来说,这一政策将为人口流动“添动力”,大大增强其吸引力。

  耕地以租赁房、经济适用房等形式入市,棚户区改造货币化已成历史,一二线城市土地供应逐步放开。结合这些“信号”,我们不难得出结论:用拆迁款买房已经不可能了。

  两大新政也意味着两类人的麻烦。

  

  1.城市中心周围的棚户区居民。

  过去,所有城市都是靠大拆大建来获得卖地收入的。受益最多的是城市周边棚户区的居民。他们一方面可以获得较高的补偿金额,另一方面可以通过加房等方式扩大拆迁面积,成为“土豪”。然而,当棚户区总量逐步减少,货币化安置比例越来越少时,三线城市及以下城市大量土地出让将面临“瓶颈”。2018年下半年和2019年类似的拍卖潮并不新鲜,这部分人受影响最大。

  

  2.买了老破小等拆迁的人群。

  过去,很多人想靠买“老破小”、家属院、老房子等来押注未来会拆迁,不仅可以享受市中心的学区、商务、医疗便利,还可以等上几年拿到高额补偿,似乎是一举两得的事情。

  不过,老旧小区改造在全国范围内推进,这也是今年房地产市场的重要目标之一。随着旧城改造成本的不断增加,很少有开发商愿意接管这样的住宅区。指望从老旧小楼改造成“拆迁户”已经变得不现实。

  随着旧城改造的推进,亿万人将从中受益,特别是那些靠近市中心的老居民区居民,原来房子的地理位置优越,经过改造和设施也将成为一个良好的居住条件,住得更舒适,转手也更简单,对于有这类房子的人就“恭喜了”。

  

  总而言之,“旧改”将接棒“棚改”,将成为今后老房子的主要处理方式。希望拆迁的人会失望了,但更多的人将会受益。

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