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福州楼市网红片区,东二环“高光”能再现?现房交易情况又如何

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  23日,Yesir房谈视频号发布了最新一期视频---《指数里的福州楼市》。视频中,福州楼市两位业界大咖就“9月晋安交易量首超鼓楼”这一现象进行了热烈讨论,尤其是晋安区交易的热门板块为何在东二环?它又为何成为福州楼市“网红”板块,进行了深度对话


  黑马狂飙!晋安区交易量首超鼓楼

  10月23日,房谈视频号上线了一期新的视频,引起各位房谈粉的关注,不少网友表示“受益匪浅”“晋安区9月成交优秀!竟然反超鼓楼”。


  视频号后台众多网友留言

  由福建省中房研究中心&福州市存量房研究所联合发布的《2020福州存量房指数9月报》中显示:


  2020年福州全市五区交易套数及面积

  9月的福州五区总成交套数3156套,晋安区成交套数为858套,环比上涨17.53%。自今年5月以来,晋安区交易就呈现一幅增长势头,5月成交808套,环比4月成交量上涨了23.55%。当之无愧的黑马。

  其中,对于9月晋安区交易量首次反超鼓楼区,可观地产董事长、中房研究中心理事肖基昌先生表示:“出现这种情况主要还是因为近几年晋安区出现较为密集的新房建设,包括次新房转流通今年是高密度的;二是晋安区以东二环泰禾为中心,配套设施力度比较大,整个板块的界面很漂亮,是刚需和首次置换的首选。”

  而作为晋安区的明星板块——东二环板块,可以说是功不可没。 核心地段的发展现在更是“寸土寸金”。

  今日核心!旧时却无人问津

  说起晋安东二环板块,很多老福州人都会有一个概念,这块地是位于化工路以北、连江路东侧,共计319.6亩的二化厂所在地。当时这里还不是“东二环”,大多数人管这里叫“二化”、“喜盈门”、“南方建材市场”。

  十年前的化工路周边破败不堪、尘土飞扬,走的都是货车、渣土车,虽然也是进出城的交通要道,但由于周边多是工业区、建材厂,整个片区的总体画像是偏远、荒芜、脏乱。


  旧时的东二环板块

  据国内首部地方楼市编年史《地产30年》记载:东二环板块,虽然地理区位因素不错,但当年福州的开发商却一直敬而远之。直到2010年3月22日,一块编号为2010-12号的地块突然出现在了福州市国土局网站上:东二环化工路以北,面积2800亩,起始价178亿元,挂牌出让。2800亩,福州史上最大的出让地块,是2009年福州土地出让总面积1412亩的一倍,堪比7座鸟巢体育馆,178亿起拍价更是位居全国第二……

  种种标签,让这块地还未正式出让即被誉为“最强地王”。

  而当业内仔细研究这块地的竞买条件,又发现了更多端倪:

  竞买人必须具有一级房地产开发资质、开发过两个单项目建筑面积达400万㎡以上的各类房地产综合项目,在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万㎡以上。

  极度苛刻的限定条件,又使得这块“全国准地王”陷入了纷纷扰扰的“内定说”。

  一时间,举国轰动。

  各路媒体全面聚焦这块巨无霸的最后归属,被苛刻条件挡在门外的人们则在暗地里较着劲。

  果然,2010年4月9日,国土部紧急介入,正式叫停了该地块出让,要求按照国家相关规定整改到位后再重新上市。

  2800亩地王风云的戛然而止,却恰恰揭开了东二环长达10年开发史的序幕。

  同年,原东南电化公司(福州二化)地块经过12轮竞价,以33.4亿被广州金地房地产开发有限公司收入囊中,据了解,该公司系保利地产的全资子公司。

  这块319亩的“硬骨头”被保利啃下,不仅吸引了媒体争相报道,更是给房企们开了一个头,保利在二化地块推出了现在耳熟能详的保利香槟国际,此后,首开、融侨、融信、泰禾、中联、阳光城众多实力纷纷抢滩东二环。继世欧王庄旧改地块之后,晋安新城的建设更进一步。

  而在接下来的10年里,这块曾举国震惊的地王,陆续被瓜分成泰禾广场、融侨悦城、融信后海、泰禾金尊府、香开连天,乃至今日的公园左岸、蓝光星珀、世茂云潮,2800亩大开发的浪潮仍未平息,并持续影响着当下,但价格和价值却已然突破了天际。

  而2015年楼市的压轴大戏,也是晋安新城建设的一大盛事,就是“东二环”泰禾的开业。据泰禾集团给出的数据显示,福州东二环泰禾广场自2015年12月30日开业至2016年1月1日晚上12点,3天客流超过200万人次,营业额破8000万元。

  如果说彼时福州人对于二化板块还“有所保留”,泰禾广场的加持对于东二环板块来说,绝对是成为拉动板块价值的一大引擎。

  5年一番!红了5年的明星板块

  2015年,涨势最明显的板块当属东二环。

  板块内的保利香槟国际、融侨悦城、香开新城、融信后海等多个项目的均价都维持在17000-19000元/㎡。

  而5年之后,根据中房研究发布的《2020福州存量房指数9月报》显示:


  保利香槟国际2020年存量房房价走势

  2020年近9个月以来,保利江滨国际的均价在30214元/平。相较2015年涨幅明显。而购买群体都主要集中在30岁以下和30-40岁之间,这两部分占比占整体销售的近60%。110-144平,也成为该社区最受客户青睐的户型。

  持续升温?东二环“高光”时刻能否续写

  今天,无论是硬件、软件配套,都得到大幅提升的东二环板块,已经改头换面,有不少人说东二环板块的均价已经直逼鼓楼。

  据房谈君统计的2018年至今的土拍数据来看,东二环板块共出让了约12幅住宅地块。


  其中,大部分主要集中在2019年。近几年东二环板块出让的地块很少,2017年4月,鹤林地块就曾经因竞拍激烈触发“熔断”,终止出让,也是福州土拍史上首现的熔断机制。

  自2019年开始,世茂、保利等一众实力房企继续深耕,也吸引了蓝光、旭辉、大东海、龙湖品牌房企入驻,区域热度持续升温。

  而在今年8月的土拍中,横屿路北侧的鹤林片区H06地块出让,便引发各家房企的争夺。最终建发地产在经过43轮以27.42亿竞得,其楼面价达到26003元/平,再度拉高东二环这一片区土拍楼面价。

  那么,未来的东二环楼市会如何呢?

  国内首部地方楼市编年史《地产30年》书作者、省中房研究中心主任叶传杰认为,作为建设福州城市”东扩”的桥头堡,东二环的发展还有红利释放的空间,特别是核心区域。首先,板块内还有许多优质房源。新房市场上,包括有金府大院、公园左岸、蓝光里、大东海晋棠府在内的未售新盘,也有像是中庚香开连天、中庚帝国大苑、融信后海这样热门的二手楼盘。其次,板块内还有较大的土储可挖掘,众星捧月效应还是可期的。

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