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拆迁律师:宅基地卖给了别人,没过户,现在拆迁还能获得补偿吗?

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  近几年,农村村民私下买卖宅基地的情况越来越多。但是,随着农村土地价值的不断增长,特别是在遇上拆迁的时候,有好多村民都想反悔,都想要回自己卖出的宅基地。

  近日,就有一位厦门的当事人咨询凯诺律师说,他们之前有一个宅基地,卖给了外村人,但外村人又卖给了他们本村的村民,现在要拆迁,自己的宅基地还能不能要回来,在没有过户的情况下,赔偿款应该赔给谁?


  一般来说,农村房屋买卖一般分为三种情况,一是城市居民与农村村民之间的农村房屋买卖;二是农村村民与本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖;三是农村村民与非本集体村民之间的农村房屋买卖。我们结合上述当事人咨询的,其应该是属于第三种情况。

  但是能不能在拆迁中,在没有过户的情况下,能不能获得拆迁补偿要看合同是否合法有效。

  首先我们先来看一下宅基地能不能进行买卖?

  根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。而且在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。

  另外,根据《物权法》中也规定,宅基地使用权人可以占有和使用土地,有权利该宅基地土地上的房屋以及附属设施进行使用和转让的权利,宅基地不属于农户个人的财产,是村集体经济组织的,是不能进行买卖的。

  从上面的法律法规中来看,宅基地是不能随意买卖的,但是对于已经卖出了的宅基地,双方所签订的合同是否有效呢?


  根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。第三条规定,涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为:第一,要尊重历史,照顾现实;第二,要注重判决的法律效果和社会效果;第三,要综合权衡买卖双方的利益。

  根据《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要>的通知》的规定,在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

  在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

  按照上面法律规定的来看,要是宅基地卖给了外村人,那么所签合同一般情况下是无效的。当然了,宅基地卖给外村人所签合同也并非全都是无效的。

  也就是说,在试点范围内村民与非本村村民就宅基地进行买卖的,合同是有效的,而在非试点区内村民与非本村村民签订的协议则是无效的。


  在确定了买卖合同是否合法有效后,那么拆迁补偿应该给谁就一目了然了,如果合同合法有效,那拆迁补偿款自然是购买者,也就是现有房屋居住人,如果合同被法院认定成无效,拆迁补偿也未必就全部归原宅基地使用人,还要看具体的情况。

  宅基地房屋买卖的风险很大,如果将自己宅基地的使用权转手让给别人,那么将来在遇到拆迁的时候,双方可能会因拆迁补偿起争执,所以买卖宅基地时要想清楚或者说是应当要遵守法律法规。当然一旦遇到因房屋买卖引起的拆迁补偿纠纷时,可以咨询律师,通过法律途径来解决。

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