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该不该买房?专家预测:楼市3新规,明年房价或还会下跌

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  很多人把买房想得太过容易,认为25岁就应该拥有一套属于自己的房产,不然在社会打拼就难有立足之地。买房很简单吗?其实这是一种思维错误,买房子是人生大事中为数不多的重大投资事项,难易度可想而知。

  根据一项全球购房者平均年龄调查报告数据,北京青年首次购房的年龄为27岁,属于全球买房年龄最低的城市,而加拿大年轻人首次购房年龄在31岁以上,美国、英国等城市青年人首次买房年龄普遍在35岁,德国和日本等城市的年轻人第一次买房年龄在41岁左右。

  

  帝都的年轻人很有钱,所以买房如此之容易?其实不然,主要是大家都在追求升值,都想早点上车。时间的维度拉入2020年,房地产在正在经历一场宏大的变化,万科郁亮在记者会上表示,房地产正在从原来的高负债赢利模式转向经营管理赢利模式,各家房企都站在同一起跑线上,今后就看谁的管理能力强了。房企们形态各异,有的打折促销、有的加价提信心。该不该买房?专家预测:楼市3新规,明年房价或超乎常人想象。

  1、央行三条红线,房企们的“好日子”结束了。

  根据中原地产发布的数据,2020年9月份,房企在境内外债券发行量超过1000亿元人民币,同比2019年当期上涨48.6%(2019年9月份总量为673亿元)。为啥房企们的融资开始井喷式增长?两大原因导致:

  ①2020年以来,由于受到上半年黑天鹅的影响,整个经济发展受到制约,房地产属于其中一个,为了有效提升经济发展能力,所以各方面金融政策相对积极,融资成本普遍降低。②央行的三条红线,即将实施,这样一来,今后房企们融资能力受限,所以在今后的几个月“先试点、后推广”窗口期中,要赶紧增加融资额度,以期缓解现在的偿债能力不足问题。

  

  央行:逐步关闭金融IC卡降级交易

  不仅如此,红线政策还直接带动了市场上的一场降价潮到来,恒大7折促销、碧桂园、世茂、富力等房企们纷纷跟进。

  2、农地入市,房价上涨的根基或被动摇。

  如果说“三条红线”导致了房企们利润下滑,房地产开发商们尚且可以通过“降质减配”的方法弥补,那么农地入市等一系列政策,或将直接冲击到高房价的根本源泉——地价。要知道,我国的房价之所以能够一直以来维持快速攀升的状态,归根结底还是地价的影响,地价在建房成本中占到60%-70%的比重,根据市场经济的基本价格规律,只要地价不断上涨,那么房价没有理由不涨。

  

  深圳前三季GDP破万亿房地产业非支柱产业

  根据2020年的新版《土地管理法》规定,今后将逐步探索农村集体用地转换为城市建设用地的尝试,通过多渠道实现集体用地转入工业用地、商业用地、经营性用地等新途径。

  “土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

  随着城市郊区集体用地逐步转换为建设用地,将大大缓解城市建设用地不足的情况,到时候高地价也会得到缓解,高房价或失去继续上涨的根源。

  3、棚改结束,旧改袭来,部分城市房价失去政策托底。

  2016年之前的这一波房价普涨,一个很重要的因素是国家推出的三四线城市棚改政策,这项政策让原本没有多少买房需求的三四线城市需求数量骤增,市场购房需求量快速增加的情况下,房价自然也会受到影响。原本2014年之前房价上涨较快、水平较高的城市基本维持在一线城市和核心二线城市,但是经过“棚改”之后,房价上涨从一线快速蔓延至三四线,形成了房价普涨的基本格局。

  

  住建部黄艳直言,今后城市发展中,要避免大拆大建、一拆了之的情况发生。根据规划,到2020年将基本完成对棚户区、危房等改造工作,今后即便是房子老了,也不可能像前些年那样大量拆迁和补偿。城市存量房产给出了新方法:旧改。截止到十四五末期,将完成所有2000年以前所有老房子的改造工作,预计总投入超过4万亿,虽然投入也很大,但并不会发钱、更不会分配房子,在原来老房子的基础上修修补补,对房价提升并没有多大的拉动作用。

  社科院在《2020年房地产报告预测》中直言,房价整体涨幅在6.1%左右,个别热点城市的房价涨幅可能超预期,但是部分三线城市的房价在失去了政策托底的情况下,可能步入下跌区间,这就是针对棚改而言的,需求被提前消费、炒房客黯然退场,高房价也难以继续了。

  

  总结一下:楼市3新规下,适不适合买房清晰了。

  一方面随着“三条红线”的到来,房企们的好日子彻底终结了,今后房企们打折促销或许情况会更多,这是整个市场层面的;从区域方面而言,一二线城市的房价可能在城市化继续推动下,略有涨幅,但三四线城市的房价或黯然失色,炒房客退场、购房需求过度释放,有的城市房价或有下跌情况。

  

  2019年1月12日,广东省东莞市清溪镇,街景,农村自建楼、瓦房,住宅小区高层公寓楼。

  至于该不该买房的问题,很明显,房价平稳、打折促销的情况下,刚需买房依然可行,但是炒房客就不建议,一套100万元的房子,即便年增幅达到6%,那依然不够资金成本,再加上M2等因素导致的4%-7%的贬值,买房投资得不偿失。

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