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全国房价涨跌榜:东莞深圳宁波领涨,10城跌超5%,近半城市跌了

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  文|凯风

  楼市大分化,日益明显。

  01

  过去一年,哪些城市房价在涨?哪些城市下跌了?

  近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示,过去一年,东莞、深圳、宁波、南通、唐山等10城房价涨幅超过10%,济南、保定、廊坊、北海、肇庆、衡阳、西双版纳等10个城市跌幅超过5%。

  

  这其中,涨幅最高的城市当属东莞,一年涨幅近30%,其次为深圳,涨幅也超过20%。相比而言,跌幅最大的城市为广东肇庆和贵州遵义,跌幅近10%。

  值得一提的是,涨幅最高、跌幅最高的城市,均位于粤港澳大湾区。

  这足以说明,即便是同一个区域,乃至同一个城市,在楼市大分化时代,都会走出截然不同的行情。

  同时,在房价下跌城市里,既有以肇庆、西双版纳、北海、淄博为代表的三四线城市,也不乏以济南、贵阳、郑州、天津、石家庄、太原为代表的一二线城市。

  02

  从普涨到分化,楼市可谓翻天覆地。

  众所周知,大水漫灌之下,房价普涨,无论是一线城市还是三四线城市,无论是中心地段还是偏远郊区,都会迎来差不多同等的涨幅,这是非常态的市场模式。

  然而,一旦大水漫灌退潮,楼市分化之下,无论是城市还是区域,都将直面基本面的考验。

  有城市上涨,有城市下跌,有地段长期坚挺,有地段一泻千里,这是市场规律和经济规律使然。

  事实上,即便楼市分化,大多数城市跌幅都在可控范围之内。

  这里说的可控,指的是只要房价不跌到首付比例,就不会产生弃房断供的金融风险。而在国内,楼市首付多数都是30%,个别三四线城市为20%。

  换言之,只要房价不跌30%以上,弃房断供的风险就可以忽略不计。

  同样,5%左右的跌幅,相当于正常回调,通过调整来释放迅速上涨带来的压力,从而让楼市回归常态。

  03

  不过,相比房价跌幅,更值得关注的是流动性

  房子一旦失去流动性,就是一堆钢筋混凝土,除了居住,没有别的价值可言。流动性,关乎投资变现能力,关乎资产的安全,没有流动性的资产,无论价格高低,都会失去最重要的价值。

  根据贝壳研究院报告,全国33城二手房流动性指数排名如下:

  

  可以看出,廊坊、济南、郑州等城市二手房流动性垫底,这些城市恰恰是楼市出现明显盘整的城市。

  郑州有房源挂牌一年仍未成交;廊坊二手房房价较高峰期价格腰斩,挂牌半年才能勉强低价成交……

  同时,还有一些城市虽然房价依旧坚挺,但二手房市场流动性逐步走低,陷入“有价无市”的困境。

  一旦市场没有流动性,价格恐怕也难以维持。

  相比而言,上海、北京均有较强的流动性。这两大城市这一轮房价涨幅并不突出,北京相比3年前还处于下行态势,这几年的楼市调整,让这两大城市楼市的价值重新凸显,自然会带动资产流动性的提升。

  

9月,上海二手房成交超过3.1万套,创下近几年来新高。北京二手房成交量17259套,创下今年月度次高,环比8月增加1202套上涨7.5%,同比大涨40%。

  要知道,北京的楼市调控堪称全国最严,可与长沙相提并论。北京楼市自从2017年就开始调整,三年多时间,北京房价一度下跌了10%以上,环京地区甚至回调20%乃至30%以上。

  

  在史上最严调控之下,北京二手房流动性仍然位居前列,足可见调整之后的北京楼市已经回归正常区间,安全性安全性甚至要远远超过刚经历一场暴涨行情的一二线城市。

  04

  显然,北上广的房价,正是被楼市调控按住的。

  深圳在加码“落户三年方能购房”之后,也走上史上最严之路。

  换言之,一旦调控松绑,这些城市的房价很容易反弹。

  不过,在目前房住不炒上升到“政治觉悟”高度的大背景下,收紧是常态,松绑是例外,即便要松绑,北上广深也属于最后之列。

  回顾中国楼市长周期,2009-2011年的大涨之后,是长达3-4年之久的横盘,大多数城市房价不温不火。这一次楼市横盘,又会持续多久?

  可以说,如果没有大水漫灌政策的强力刺激,如果没有取消限购限贷限售等政策的齐头并进,这一次横盘就不是那么容易被逆转的。

  中国楼市是典型的政策市,只有紧盯经济形势和政策变局,才能把握准大势。

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