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大涨178%!上海起来了,这座轨交“卫星城”也要跟进

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  最近上海房价开始大涨的消息被各大公号疯传,很多网友在问,隔壁头的昆山花桥现在能上车了吗?现在具体是什么情况?会不会跟涨呢?

  于是,这两天,我们淘房记团队专门去了趟花桥调研,有最新的收获:

  1、新盘方面,花桥近一个月成交量712套!位居昆山第一!往年同期差不多在400套左右,现在是170%以上,有的冷门楼盘一个月也能卖80多套房子(大户型,总价300万),成交量明显恢复历史高位。

  2、二手房方面,很多位置好、价位低的房源,基本上消化完毕,个别紧俏的小区,出来一套就被定一套,涨价3000元/平米成交房源开始出现,中介门店一个月可以成交7、8套(之前3、4套),二手房市场也开始有所反应了。

  3、受益于长三角一体化、苏州落户新政、人才编码购房、S1号线施工推进、50亿招商产业项目落地等实在利好,花桥发展后劲很足,目前处于跟涨前静默期,成交量已经开始放大,接下来价格将会有大范围、明显变动!

  对不起,那些说花桥已经触碰天花板没有增长空间的可能让你们失望了,2400万上海常住人口带来刚需、养老外溢很可能在轨交疏导下首先还是来到花桥,一些资深投资客在研究对比临深、环京之后,还是会觉得花桥基本面更好。如果说隔壁上海安亭由35000涨到45000是大概率,那么花桥目前22000左右的均价,跟涨到30000左右将是较为确定的事。

  房价,一旦启动,不是想停就能停,更何况花桥向来是跟上海同步,那些在16、17年以28000乃至更高价位上车的,接下来肯定找一个突破口,兑现资产增值的愿景。

  花桥,这一轮将向3万迈进!

一个月卖712套!创历史新高

  我们先来看看新房数据。

  根据昆山房天下统计,最近一个月(9.21-10.26)花桥共成交住宅712套,位居整个昆山板块首位,占整个昆山同期住宅(2081套)成交的34%!

  

  具体成交排行榜来看,花桥新盘确实销售火热!很多盘不仅排名靠前,成交量七八十套,乃至过百套,都是家常便饭了。

  要知道,去年,很多盘的月销量都是十几二十几套,好一点的也不过四五十套。

  

  

  实地走访中,位于兆丰路地铁站万XX璞(鑫XX苑)销售人员表示,项目十一假期卖的很好,从月初到现在,卖了80多套!

  这个万科项目之前其实属于滞销盘,虽然离地铁站300米距离近,但是户型偏大,楼层偏高,28000左右的单价,即使打折下来,总价仍要300万朝上,很多人接受不了。但是,现在起变化了!

  

  
在花桥镇中心位置的朗XX园,现场一位负责人表示,小区接近尾盘了,总共还剩30套房源不到!而价格折扣上,符合条件的,仅有400元/平米左右的优惠!

  

  

  淘哥查了下去年同期数据,基本上花桥新盘成交量在400套/月左右,现如今一个月是712套,是往期的178%!很多售楼处,特别是一些因为价格、户型、资金链问题等滞销项目,现在都人气火热,成交量比之前高了几倍。

  去年年底时候,因为政策限制,花桥新盘迎来一波降价打折潮,不少盘给出95折、92折的大幅度让利,那时候在售的有8、9个新盘,现如今,随着疫情结束市场反弹,看房量剧增,不少项目卖到现在都接近清盘了,比如万科魅力花园、象屿西郊御府、苏河公园、朗绿花园等,也就是说,花桥供应量差不多要减少一半,仅剩4、5个项目可挑选,而因为这两年没怎么拍地,新项目也没跟上来,导致“断供”局面。

  花桥的新房,将卖一套少一套!折扣越卖越少,房价回归。

成交价涨3000元/平米!低价盘被扫荡

  再说下二手房市场。

  挂牌价低的、位置好的小区,房源真的很紧俏,个别已经出现成交价涨3000/平米的情况。

  第一个片区就是紧挨着上海安亭地铁站的凯XXX新峰,这个小区开发了近10年之久,新房去年彻底售完,目前二手房均价在24000-25000左右。小区虽然房型老化,但是周边配套、开发商品牌和管理都还较好,所以一直是花桥的一个标杆楼盘。

  说白了,花桥涨不涨、市场好不好,看凯X这个项目就知道了。

  附近中介人员告诉淘哥,“最近出来一套87平米的2房,以245万价位成交掉了,28000的均价比之前高出至少3000元/平米!”,该从业人员说,“现在凯德房源紧张,这么大一个小区,中小户型出来就被会定掉,现在都没什么房源推给客户……”。

  

  
花桥再往里面一些,几个次新小区扎堆的易买得商圈,那里同样面临房源匮乏的情况。

  当时淘哥找了家中介门店,前台一位“业务能手”打了不少房东电话,有的说,有诚意才给看房,有的要加价10万!最后,淘哥就看了2套。

  新城XX海,房龄3年左右,目前均价23000元/平米,加上税费啥的,拿下来在24000元/平米。

  星XX亭,房龄4年左右,目前均价22000元/平米,加上税费啥的,实际成交在23000朝上。

  这里一套89平米3房,总价得200万朝上,首付60万起步,门槛也不低了。这位“业务能手”说,板块最便宜时候是春节前,那时候还有19000多的房子,现在不仅没低价位的,连房源出来的都很少,房东挂牌价也明显上调,一套加个5万、10万都没啥好商量的……

  

  再往里面去,花XX馆(洋房)目前挂牌价在28000左右,去年一手房源售价仅在24000左右,一年时间,涨了4000元/平米,还不包括税费成本。还有绿地繁华里这个小区,因为门口是S1号线站点,二手房普遍在21000左右,而且很多产证还没满2年,要多交5、6万的增值税。这样拿到手就更不划算了。

  我们来看看具体二手房的走势:

  

  以花桥中部的花XX馆(高层)为例,近几个月挂牌价开始逐渐往上走,当然不是特别明显(跟上海比,肯定有滞后性),但是基本趋势还是能看到的。

  再看下面详细分析,找了一套花XX馆的房源,结果显示最近一周有15组人看房,最近一个月有68组人看房,20个人关注

  

  

  再来看看标杆小区,凯德的情况,凯德的挂牌价普遍在25000-27000,实际拿到手价差不多在26000-28000这样!

  

  就连花桥最里面的,万XX力花园,挂牌价也上来了,普遍在20000-23000,虽然位置偏,万科房子还是很保值。而且中介说最近花桥成交量比较大的小区,万科要算一个。

  

  随着一批低价房源被消化,接下来可想而知,要么几组人马加价争抢一套房源,要么位置偏、物业差的小区开始加大交易量,花桥二手房市场也要逐步起来了。

横盘三年!花桥进入起涨前夜

  有人说,淘哥是不是代理花桥项目,所以极力鼓吹花桥上涨?

  其实,网友的眼睛是雪亮的,我们不回避花桥近三年横盘,甚至在2019年下半年跌价的事实,但是,淘哥想说的是,随着上海大行情的确立,花桥接下来启动、跟涨(或者说补涨)是大概率事件,不因为一部分的看衰而改变

  花桥有没有天花板?有

  花桥还能不能涨?能

  花桥的天花板就是隔壁的上海安亭。安亭目前35000,花桥22000,如果安亭涨至45000元,花桥会不会跟涨,能否涨到30000元/平米?

  淘哥觉得未来2-3年将是大概率事件!地铁是上海通过去,人是上海上班的年轻人,商务办公也是很多上海中小企业大巴车拉过去,为什么上海涨,花桥就不能涨?

  而且历史经验告诉我们,上海涨,花桥肯定会涨,就像2016年、2017年一样,上海一天一个价,花桥则更加疯狂,隔夜涨价、封盘,一些小区由一万多飙涨至2.8万甚至3万!

  淘哥分析,将有三大动能推动花桥上涨:

  动能一,上海大都市的外溢住房需求。

  上海2400万常住人口,每年还有大量高知人群涌入寻找机会,所以哪怕有5%的外溢刚需/养老需求,就是120万的量级,120万的购房需求,哪怕有三分之一到昆山到花桥,也将是40万的购买力!

  现实是,花桥已经有25万上海上班族居住,每天从花桥开往上海的地铁上、公交大巴上、高速公路上,都挤满了人。买花桥的网友都是“两高一低”,高收入、高学历,年龄低。一般刚工作2、3年,本科、研究生学历,月收入在2-4万不等,掏个五六十万(家里资助一些)买一套自住,还是有这个实力的。

  买花桥相比买上海,首付款竟然差一半,而且一个是立刻买,立刻拿房入住,另一个是等5年社保,慢慢凑首付。关键是,等!不!起!

  

  动能二,长三角一体化带来融合红利。

  有人说,花桥不就是昆山一个小镇嘛,有什么了不起。你错了!花桥不仅是一个镇,更是在十年前,因为地理位置优越,被划为江苏省级经济开发区!花桥建设是按照新城新区规格来的。

  在长三角一体化进入加速阶段背景下,花桥跟接壤的上海安亭、青浦白鹤一起,组团融合,加速融合。打破行政边界,主干道、断头路无缝对接。生态治理、商业配套也是无差别化,做到“异地同城”(淘哥发明的新词)。

  

  比如现在花桥的生态环境,既有中央公园,也有国家级湿地,走在花桥,处处是森林湖泊,典型的花园城市。日常购物消费,安亭嘉亭荟、易买得商圈、鑫苑商业体、绿地滨江汇,还有在建的超40万方商业综合体梦世界,一座座商场、购物中心,足以容纳需要安慰的肉身。

  

  小孩念书?不是问题,花桥有公立幼儿园11+、公立小学6+,公立初中3+,而且还有2所重量级私立学校,华东康桥、苏州外国语(昆山分校),这比在上海念书要容易多了。

  花桥如此宜居的环境和配套,再加上地铁一线通上海,想不发展都很难!

  动能三,主打总部研发、商务办公,经济发展后劲足!

  在10月26日举行的2020昆山金秋经贸洽谈会上,花桥经济开发区的6个项目现场签约,再次吸引业内外关注。

  3个重大产业项目,总投资41.5亿元,

  3个总部及服务业项目,总投资10.1亿元,

  合计金额51.6亿元。

  

  
比如这次引入的无人机项目,是由中国航天联合顺丰设立,将在花桥设立无人运输机研发基地,打造无人航空高端装备制造产业。总投资30亿,达产后实现营收100亿元。还有易商新零售运营中心项目,由亚太区最大物流地产平台投资设立,业务遍及中日韩、新、澳、印,引进高端新零售领域总部企业落户。投资总额11亿,达产后年产值超100亿元。

  其实,今年花桥共有14个产业项目被列入昆山市重大产业项目,总投资合计121.69亿元。目前,已全部开工

  电商运营、金融外包、总部研发、智能装备……花桥产业多面开花,抗风险更强、发展后劲更足。除了昆山经济开发区,就是花桥发展最好了!

  

  花桥,有句口号,叫“不是上海,就在上海”,历经多次考察,淘哥也发明了一个词汇来形容花桥——“异地同城”,无论是投资还是自住,花桥仍是近阶段较好的选择,趁着市场还未完全起来,多关注、行动起来吧!

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