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从高额拆迁补偿,推算广州实际地价

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  文|邓浩志

  广州和许多城市一样,为了控制地价,采取限地价的方式拍地,超过地价上限的就竟配建,超过配建上限的就摇号决定归属。表面是“稳”了地价,但大家都清楚实际地价不止当下,而真实的地价到底是多少?没人清楚。最近广州地铁10号线署前路房屋征补方案出炉,征收人选择货币补偿方式的最高可补偿7.7万元/㎡。另外广州地铁十三号二期梅东路拆迁补偿方案为7.6万元/㎡。这两个案例成为推导广州真实地价的有用的参考。

  首先说说目前广州最贵的地块,是今年初拍的越秀南地块,楼面价64576/㎡。他与上面两个拆迁补偿项目都在越秀区。拆迁补偿的单价比“地王”地块单价高了接近20%。所以就越秀区而言,实际平均地价应该大致比“地王”地块还要高20%左右。有人问,这么简单的推导?是的,差不多了,当然这是一个相对粗糙的推导。

  

  下面我解释几点疑问:

  1、拆迁是有房子的,能和净地比吗?

  答:可以的。因为净地盖出来的房子售价是远比要拆迁那种平房、楼梯宿舍楼要贵很多,所以地价和周边“老破小”差不多。以越秀南为例,周边老二手房也就5万/㎡左右的样子,地价甚至比老房子的价格还要高。

  2、为了鼓励拆迁,补偿通常高于在售二手房,有参考意义吗?

  答:有的。上面所说的老东山拆迁的案例,周边老房子价格在5、6万/㎡这个范围,补偿高了大概30%左右。而越秀南地块也比周边的老房子也高了30%左右,总体差不多。

  3、越秀南是政府指定企业接盘,算不上市场行为。

  答:这个理解是对的。如果这块地真的市场拍,按当时的情况,估计是达不到6.5万/㎡的楼面价的。尽管达不到这个位置,但实际上应该也相差无几,我估计6万/㎡附近应该也是可以的。你可以参考一下越秀区几个在售的一手楼盘,比如:蔷薇公馆,拾贵府,实际网签价格都在10万/㎡左右,以此反推地价,6万上下应该是市场承受范围。

  4、其他区域呢?

  答:各区各板块的差异很大,如果竞拍连最高价都达不到,自然也用不着额外增加估算;如果竟配建都结束了,要到摇号环节,那就额外加个20%~30%吧。比如南沙湾上月的两块地,楼面价到1.9万/㎡后就开始搞其他了,所以如果敞开拍,估计要到2.3万以上。而这个地价,房子最终卖3.5万/㎡,也是符合当前房企对片区价格预期的。毕竟明珠湾一个荒岛上都能卖3.5~4万/㎡的房价。

  说了这么多,其实就是三个结论:

  1、各区但凡要摇号的地块,实际地价大概还得上涨20%左右;

  2、很多地方实际地价比拍出来显示的要高,这也预示着房企对后市的看好;

  3、地价房价近期已经全面上涨了,有购房计划的朋友应该做出选择了。

  (本文图片来自网络)

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