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预警!政务学区房5.8万/㎡?合肥多个小区调价,真相是…

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  相比新房,二手房往往更能反映出市场真相。最近,合肥二手房爆出一系列“涨价”事件:

  政务区学区房挂出“天价”,单价达到5.8万/㎡;

  一夜提价70万,滨湖、政务多个小区突然涨价。

  集体涨价的背后有何“内幕”?合肥二手房又有什么最新信号“泄露”?

  NO.1 | 壹

  合肥多个小区开始涨价

  1、一夜涨价70万,琥珀五环城多套房源提价

  近日,政务区琥珀五环城多套房源挂牌价上涨,涨价幅度基本在30万左右,最高涨价高达到70万!

  据贝壳数据显示,该房源为103㎡户型,于8月30日挂牌,售价260万。9月25日曾降价5000元,近一个月内有12次带看。

  但两天前,该房源连续两次调价,一夜之间涨价高达70万。

  

  同样,其他涨价的房源也都是在这两天之内突然提价,目前贝壳网上该小区最高挂价已达3.3万/㎡,而该小区均价仅2.3万/㎡。

  

  2、5.8万/㎡?政务学区房挂出“天价”!

  无独有偶,政务区另一小区置地栢悦公馆,一套48㎡小户型房源挂出5.8万/㎡的“天价”!

  

  根据链家网数据显示,置地栢悦公馆小区均价约40377元/㎡,远低于这套房源5.8万/㎡的挂牌价。

  

  据了解,栢悦公馆小户型房源不多,整个小区约48㎡的小户型房源仅有12套,链家网上近3个月内也并没有小户型房源成交。

  3、高达4.5万/㎡,滨湖多个小区涨价。

  除了政务区,滨湖万科蓝山二期最近也有不少房源涨价。

  一套101㎡的毛坯洋房,挂牌460万,单价达到45424元/㎡;

  一套125㎡的毛坯洋房,挂牌560万,单价达到44537元/㎡;

  

  而该小区均价仅28764元/㎡,6、7月成交的精装洋房均价仅在3.2-3.4万/㎡左右。

  

  

  

  不仅仅是万科蓝山二期,保利海上五月花有房源挂价31641元/㎡,蓝鼎滨湖假日翰林园有房源挂价29345元/㎡。

  

  

  NO.2 | 贰

  数据曝光,合肥二手房市场真相

  为什么这么多小区突然涨价?合肥二手房市场火了吗?

  1、从成交均价来看,10月贝壳网合肥二手房成交均价约1.7万/㎡,基本保持稳定,与9月均价基本持平。

  

  2、从成交量来看,10月贝壳网合肥二手房成交量不足2000套,周均成交量变动较大,但整体成交量与九月基本持平。

  

  仅从成交均价和成交量数据来看,10月份合肥二手房整体表现平稳,并无异常火爆现象。

  相反的是,合肥二手房库存依然保持高位。合肥目前仅链家网上就已经有77120套二手房源在售,去化周期已达到41个月。

  

  简单来说,目前合肥二手房的人太多,但成交量却并没有明显的增长,大部分二手房并不好卖。

  反而是合肥新房市场异常火爆,近半个月滨湖多盘加推售罄。

  阳光城檀悦,首开400多套房源,全款优先,售罄;

  滨湖荣盛华府,加推200多套房源,800人到场,售罄;

  葛洲坝中国府二期,洋房均价3.65万/㎡,官宣售罄;

  禹洲绿城蘭园,总价400万+,加推76套房源,售罄。

  为什么大家更愿意买新房?很大一部分原因是新房利润空间更大。

  受限价影响,目前省府板块在售新盘均价基本与二手房持平,方兴二手房价格约22255元/㎡。未来新房交付,二手房价格只会更高,利润空间肉眼可见。

  

  而根据贝壳数据,上周合肥二手房成交房源中,总价150万以下占比59.81%,二手房客群依然是刚需为主。

  从新房到二手房,买入、抬价,找到接盘侠,实现成功套利。

  那么问题就来了,目前合肥二手房成交量并不高,成交房源依然以刚需为主,动辄几百万的新房在二手房市场是否依然会有行情?

  

  仔细观察二手房成交房源就会发现,目前合肥成交量大、成交周期短的二手房,无非以下几种:

  1、价格上相比同板块其他小区有明显优势,吸引刚需客群。

  2、学区房,尤其是双本部学区房,价格涨幅也非常高。

  3、品牌、位置、品质、物业某一方面或多方面有优势。

  按照这个标准,合肥不少新房、二手房并不符合“标准”,仅凭借“房价指导委员会”,就能实现房价“跃升”吗?

  据不完全统计,目前合肥还有不少楼盘至今仍在站岗,甚至价格不涨反跌。

  当代MOMΛ未来城,2016年7月首次备案均价8599元/㎡,后续备案9560元/㎡。如今4年过去了,二手房均价仅10813元/㎡,涨幅微乎其微。

  

  正荣悦都荟,2017年11月首开,备案均价14799元/㎡。如今3个月无一套房源成交,有业主挂牌12797元/㎡,3个月仍未成交。

  

  新城北宸紫郡,2017年5月首开,备案均价11894元/㎡。如今小区均价12143元/㎡,有业主挂价11414元/㎡,一年仍未成交。

  

  NO.3 | 叁

  结语

  随着市场变化,买房的逻辑也在变。

  1、被哄抢的楼盘未必就一定有升值空间,上述三盘首开场面也是相当火爆。买房的容错率越来越低,出手更要谨慎,稍不注意就是高位站岗。

  2、区域价值分化已经不可否认,即使是同一品牌,西南比东北的楼盘更有市场,大部分站岗的楼盘都位于东北,位置决定了楼盘价格的下限。

  3、大品牌更有保障,但不可盲目信任大房企,房企的出发点在“成功卖房”,而不是保证价值兑现。在存量房市场,真正有竞争力的是学区、品质。

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