历下+高新3楼盘，搞了三四年，销售却比惨！

　　3个楼盘，几乎要比惨

　　套用兵家必争之地来说历下，也未尝不可。历下区，乃开发商必争之地。但是在历下区有两个楼盘，以及紧邻历下的高新一个楼盘，卖得却不是那么顺风顺水，而是步履艰难。

　　第一个就是绿城蘭园。

　　绿城蘭园是历下控股2018年6月拿地。占地面积60330平米，容积率只有1.5，这个容积率不可谓不低，地上楼板价约10500元/平米，政府平台拿地，打包其他商务金融地块一起出让，所以才没有拍起来，才有了10500的楼板价。该地块地上总建面约9万平米。

　　我们知道，历下控股是不会亲自操盘开发的，而是与绿城管理合作，绿城管理与绿城开发严格意义上来讲，并非一家，所以济南绿城在说自己楼盘时，不会把蘭园这些代建项目算上。

　　容积率低，这是优势，规划15栋楼，南侧两栋8层，周围10栋10层，中间3栋13层，户型面积区间为115—186平米，以三室四室户型为主，638套房源。

　　该楼盘一直对外宣称某某单位预留了多少房源，只有很少房源对外销售，但具体多少，还是一种销售说辞，也难说清。

　　从去年11月开盘到现在，4/7/8/12/14共5栋楼拿到预售，208套房源，截至10月27日网签数据只有39套。销售数据不可谓不惨淡。

　　从图片和视频中可以看到，目前七栋楼已经封顶，但其他8栋楼尚无进展，连塔吊都没能立起来，不像其他楼盘的开发步骤。

　　目前对外报价小户型两万二三，大户型两万五六。这个价格在济南可选择的楼盘还是不少的，当然，如此低密度的楼盘不多，而之所以卖不动，地段是最大的问题。改善往这里来，地段就是抗性。

　　虽然距离高新万达商圈不算远，但目前周围一片荒凉，有的还没进入施工，虽说历下，学校也没有着落。

　　第二个是万科翡翠公园。

　　万科翡翠公园就是当年的机床四厂地块。2017年8月11日，万科以26亿+75187平米安置房拿下机床四厂地块，总占地87149平米，地上容积率3.3，地上建筑面积287591平米。不算安置房，地上楼板价9040元/平米，但7万多平米的安置房，占了总建面的四分之一，怎能不计算成本？

　　规划12栋住宅，2529户，1/3/12/15四栋楼为安置房，除去一栋13层，其余均为31层以上的高层住宅，精装修产品，户型面积从122—177平米，多个户型。主打高端，但户型却亮点不够突出，并且容积率高达3.3，虽有万科会所加持，但前期产品定位+高价地制约，几乎可以说是万科这些年在济南卖的最难的一个楼盘。万科的楼盘在市场上一向都是销售领跑，很少有现房阶段还销售不畅的楼盘。

　　截至10月27日，总8栋楼拿到预售，1171套房源，网签数据为350套，不足三分之一。

　　第三个中垠御苑。

　　中垠御苑这个楼盘拿地较早，2016年的高价地之一，行动缓慢。或许是国企的原因（中垠是兖矿集团下属子公司），卖不好还是钱，卖便宜了，那就是损失。

　　2016年11月1日，中垠拿下高新徐家地块。土地面积24805.3㎡，容积率为3.0，建筑面积74415.9㎡，起拍价25296万元，成交金额92296万元，溢价率265%，楼板价12405元/㎡。

　　规划5栋住宅，一栋32层，4栋18层，户型有100,110,115，125,138平米的三室户型，以及166平米的四室户型。

　　中垠的品牌影响力欠缺，加上推盘节奏没赶上好时候，以至于这个楼盘虽然不大，却卖得很艰难。目前3栋楼拿到预售，436套房源，截至10月27日，网签数据只有112套，从拿地到现在快四年了，卖的勉强过了四分之一。

　　最近可能急了，也不管损失不损失了，开始通过分销成交，推荐成交一套据说4万佣金。价格也到了一万六千多，比周边的楼盘便宜六七千，却还是卖得那么差，也不多见了。这次分销上来，或许会有所改观。

　　大区域没问题，小区位有点难受

　　以上这三个楼盘，虽然分属历下和高新，但相距最远不过一公里左右，可以算作同一区域楼盘。并且，命运还颇有相似之处，就是卖得没那么理想。

　　其实这个地方并非不毛之地。高新万达商圈，也就是两三公里的距离，到高新会展更近，直接可以说是会展北。而往西一公里还有奥体中路，北侧还有即将通车的地铁2号线，但小区域的环境，却不那么如人意。花园东路以北，这里太多还属于待开发区域，有点荒凉，比之前有进步的是，像中林路等多条道路已经通车。

　　再有就是，无论历下还是高新的楼盘，这三个楼盘都没有确定学校。周边的学校都是在规划中，目前已交付的楼盘，在高新实验借读。历下的优势，一部分体现在学区上，如果学区优势体现不出来，对楼盘来说，价值就要降低。

　　（这里规划有学校）

　　第三就是，周围楼盘竞争激烈。在奥体中路西侧，有阳光城檀悦、金地华著、济高珑悦府、海信君和、绿地华彤苑等多个楼盘在售。虽然这些楼盘里面也有楼盘卖得不理想，但终究还是分一杯羹。

　　不过这一片的竞争要更激烈了，据说这一片即将还有土地出让，毕竟这一片区域也确实广阔，待出让地块不少。

　　第四，还是售价。价格过了两万，济南可选择的楼盘实在太多，尤其是2.5万左右，没有绝对优势的楼盘，一般都卖的不那么顺畅。

　　（万科翡翠公园北侧有小学规划）

　　2号线停车场，还有铁路北楼盘

　　就在这一片区的北侧，铁路南侧，还有一个正在建设的大工程，这就是姜家庄停车场。

　　（姜家庄停车场）

　　据媒体报道，姜家庄停车场位于2号线东部，东西长约915米，南北长约200米，地块面积约19.2公顷，堪称地铁列车之家、地铁运营中枢，项目施工内容包含上盖及盖平台系统，包括综合楼、公安楼、水处理、换热站、混合变电所、匝道桥及交通核等。

　　虽然还没有确切的规划，但根据远景目标，停车场上方后期要进行上盖开发，也就是地铁商业综合开发。

　　其实在这一片区的北侧，铁路以北，还有两个楼盘，一个是海信翰墨府，一个是龙湖的新项目。如下图所示：

　　（海信翰墨府）

　　（龙湖新项目）

　　龙湖新项目还没有入市，而海信翰墨府已经入市，单价约1.5万左右，带装修，虽然很多楼盘没有把北侧项目当作竞品，但距离确实很近。只不过一个铁路南，一个铁路北。