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历下+高新3楼盘,搞了三四年,销售却比惨!

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  3个楼盘,几乎要比惨

  套用兵家必争之地来说历下,也未尝不可。历下区,乃开发商必争之地。但是在历下区有两个楼盘,以及紧邻历下的高新一个楼盘,卖得却不是那么顺风顺水,而是步履艰难。

  第一个就是绿城蘭园。

  绿城蘭园是历下控股2018年6月拿地。占地面积60330平米,容积率只有1.5,这个容积率不可谓不低,地上楼板价约10500元/平米,政府平台拿地,打包其他商务金融地块一起出让,所以才没有拍起来,才有了10500的楼板价。该地块地上总建面约9万平米。

  我们知道,历下控股是不会亲自操盘开发的,而是与绿城管理合作,绿城管理与绿城开发严格意义上来讲,并非一家,所以济南绿城在说自己楼盘时,不会把蘭园这些代建项目算上。


  容积率低,这是优势,规划15栋楼,南侧两栋8层,周围10栋10层,中间3栋13层,户型面积区间为115—186平米,以三室四室户型为主,638套房源。

  该楼盘一直对外宣称某某单位预留了多少房源,只有很少房源对外销售,但具体多少,还是一种销售说辞,也难说清。

  从去年11月开盘到现在,4/7/8/12/14共5栋楼拿到预售,208套房源,截至10月27日网签数据只有39套。销售数据不可谓不惨淡。


  从图片和视频中可以看到,目前七栋楼已经封顶,但其他8栋楼尚无进展,连塔吊都没能立起来,不像其他楼盘的开发步骤。

  目前对外报价小户型两万二三,大户型两万五六。这个价格在济南可选择的楼盘还是不少的,当然,如此低密度的楼盘不多,而之所以卖不动,地段是最大的问题。改善往这里来,地段就是抗性。

  虽然距离高新万达商圈不算远,但目前周围一片荒凉,有的还没进入施工,虽说历下,学校也没有着落。

  第二个是万科翡翠公园。

  万科翡翠公园就是当年的机床四厂地块。2017年8月11日,万科以26亿+75187平米安置房拿下机床四厂地块,总占地87149平米,地上容积率3.3,地上建筑面积287591平米。不算安置房,地上楼板价9040元/平米,但7万多平米的安置房,占了总建面的四分之一,怎能不计算成本?


  规划12栋住宅,2529户,1/3/12/15四栋楼为安置房,除去一栋13层,其余均为31层以上的高层住宅,精装修产品,户型面积从122—177平米,多个户型。主打高端,但户型却亮点不够突出,并且容积率高达3.3,虽有万科会所加持,但前期产品定位+高价地制约,几乎可以说是万科这些年在济南卖的最难的一个楼盘。万科的楼盘在市场上一向都是销售领跑,很少有现房阶段还销售不畅的楼盘。

  截至10月27日,总8栋楼拿到预售,1171套房源,网签数据为350套,不足三分之一。

  第三个中垠御苑。

  中垠御苑这个楼盘拿地较早,2016年的高价地之一,行动缓慢。或许是国企的原因(中垠是兖矿集团下属子公司),卖不好还是钱,卖便宜了,那就是损失。

  2016年11月1日,中垠拿下高新徐家地块。土地面积24805.3㎡,容积率为3.0,建筑面积74415.9㎡,起拍价25296万元,成交金额92296万元,溢价率265%,楼板价12405元/㎡。

  规划5栋住宅,一栋32层,4栋18层,户型有100,110,115,125,138平米的三室户型,以及166平米的四室户型。


  中垠的品牌影响力欠缺,加上推盘节奏没赶上好时候,以至于这个楼盘虽然不大,却卖得很艰难。目前3栋楼拿到预售,436套房源,截至10月27日,网签数据只有112套,从拿地到现在快四年了,卖的勉强过了四分之一。

  最近可能急了,也不管损失不损失了,开始通过分销成交,推荐成交一套据说4万佣金。价格也到了一万六千多,比周边的楼盘便宜六七千,却还是卖得那么差,也不多见了。这次分销上来,或许会有所改观。


  大区域没问题,小区位有点难受

  以上这三个楼盘,虽然分属历下和高新,但相距最远不过一公里左右,可以算作同一区域楼盘。并且,命运还颇有相似之处,就是卖得没那么理想。

  其实这个地方并非不毛之地。高新万达商圈,也就是两三公里的距离,到高新会展更近,直接可以说是会展北。而往西一公里还有奥体中路,北侧还有即将通车的地铁2号线,但小区域的环境,却不那么如人意。花园东路以北,这里太多还属于待开发区域,有点荒凉,比之前有进步的是,像中林路等多条道路已经通车。


  再有就是,无论历下还是高新的楼盘,这三个楼盘都没有确定学校。周边的学校都是在规划中,目前已交付的楼盘,在高新实验借读。历下的优势,一部分体现在学区上,如果学区优势体现不出来,对楼盘来说,价值就要降低。


  (这里规划有学校)

  第三就是,周围楼盘竞争激烈。在奥体中路西侧,有阳光城檀悦、金地华著、济高珑悦府、海信君和、绿地华彤苑等多个楼盘在售。虽然这些楼盘里面也有楼盘卖得不理想,但终究还是分一杯羹。

  不过这一片的竞争要更激烈了,据说这一片即将还有土地出让,毕竟这一片区域也确实广阔,待出让地块不少。

  第四,还是售价。价格过了两万,济南可选择的楼盘实在太多,尤其是2.5万左右,没有绝对优势的楼盘,一般都卖的不那么顺畅。


  (万科翡翠公园北侧有小学规划)


  2号线停车场,还有铁路北楼盘

  就在这一片区的北侧,铁路南侧,还有一个正在建设的大工程,这就是姜家庄停车场。


  (姜家庄停车场)

  据媒体报道,姜家庄停车场位于2号线东部,东西长约915米,南北长约200米,地块面积约19.2公顷,堪称地铁列车之家、地铁运营中枢,项目施工内容包含上盖及盖平台系统,包括综合楼、公安楼、水处理、换热站、混合变电所、匝道桥及交通核等。


  虽然还没有确切的规划,但根据远景目标,停车场上方后期要进行上盖开发,也就是地铁商业综合开发。

  其实在这一片区的北侧,铁路以北,还有两个楼盘,一个是海信翰墨府,一个是龙湖的新项目。如下图所示:


  (海信翰墨府)


  (龙湖新项目)

  龙湖新项目还没有入市,而海信翰墨府已经入市,单价约1.5万左右,带装修,虽然很多楼盘没有把北侧项目当作竞品,但距离确实很近。只不过一个铁路南,一个铁路北。

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