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正在“消失”的豪宅会所

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  北京某豪宅项目交房的时候,业主发现销售时承诺的会所不见了踪影,随后大闹而拒绝收房。

  这并非个例。今年交房的豪宅项目减配会所的越来越多,新开工的豪宅项目很多也取消了会所规划。

  会所建设成本高、运营亏损、疫情后没人使用等问题逐一浮出水面,给设计师们出了道难题:以后的豪宅规划,还要不要会所?

  为什么豪宅会所开不下去?

  面对业主的质问,豪宅的客服人员左右为难:自从星河湾在北京打响豪宅发令枪,高端会所一直是豪宅项目,尤其是城市大平层豪宅的标配。

  但多数豪宅会所在项目交付后又会陷入运营亏损,时间长了地产公司补贴不起,会所也就荒废了。

  豪宅会所亏损一方面是运营不专业所致,另一方面是一味求豪求奢的心理使然。

  很多豪宅项目开发商认为会所是私密的,按照私密社交功能去设计豪宅配套会所,动辄以长安俱乐部、美洲俱乐部为对标。售楼小姐习惯带着客户在会所转悠,张口闭口就是会籍费一年几十万,某某明星大厨在这里主持料理等等。


  殊不知,如果真把这些花里胡哨的功能都兑现,且不说运营成本是天价,住在豪宅项目的业主也不可能天天消费天价饭菜。

  早期买北京豪宅项目的业主很多是山西煤老板,一位煤老板买朝阳区某豪宅的理由就是他所倾慕的一位女明星在这里买了房,而售楼小姐给他讲了半天英国皇家的马术俱乐部如何如何。

  “在俺老家那就叫骑驴,”这位煤老板听得不耐烦了,一句山西话蹦出来,吓得售楼小姐也不敢再多说了。

  一些豪宅会所沦为荒芜,很大原因就是开发商在卖房躺着数钱的时代,根本没关心过会所运营问题,都是拿开发的钱贴补会所,将会所作为卖房工具,怎么奢华怎么来,等房子卖完,会所也该关门了。

  最终的结果是给业主带来极大的不便。


  一位当红明星曾住在东四环某豪宅项目,因为项目会所关门,她只好在附近租个房子,装修改造为健身房。用她的话说:“我是靠身材和脸吃饭的,也不能去大众健身房,平层的房子没有健身功能,社区会所健身房也不开放。”

  因此,以明星为代表的豪宅买房群体开始住到郊区别墅,很大原因就是城市公寓的会所缺失问题。另一方面,对于开发商来说,城市豪宅也陷入两难的困境,如果不做会所,会显得项目缺乏基本的豪宅气息;如果做了会所,则可能亏损,得不偿失。

  为什么豪宅会所纷纷减配?

  也许是因为开发成本的问题,这两年新开发的城市豪宅项目,很多都在“减配”会所。

  开发商当然不会广而告之,只是悄悄从沙盘或者宣传册上去掉了这部分内容。

  以前开发业务利润丰厚的时候,开发商补贴会所几年还受得了,如今地价这么高,即便是北京、上海这样的一线城市好地段,如果不抓紧快周转,也可能被沉淀的成本拖成亏损。

  现在,开发商测算新项目的时候,经常发现算来算去都没有利润,所谓的利润就是地下车位,很多还是人防的。

  这种情况下,做几千平米不能卖的会所资产,又怎么向股东交代呢?

  但是,豪宅项目不建会所的话,“豪”字则失去了一半的意义。


  在中国,精英阶层对圈层、对城市的依赖,远超西方,自古就有“大隐隐于市”的说法。比如苏州的商人喜欢在市中心做园林,北京的达官贵人会在皇城附近盖府邸。城市大平层早已成为精英阶层的置业首选。

  可平层生活毕竟没有别墅功能分层而置的静谧,朋友来访待客,总要在家之外找个便于畅聊聚餐的场所。此时,社区内的业主私人会所便肩负起“社交场”的作用。

  棕榈泉、星河湾、霄云路8号……回顾北京十年前的城市豪宅,不难发现,代表上流圈层生活的私人会所,早已成为此类项目的标配。

  具有私密性和专属感的私人会所,对豪宅业主们来说是一种精神堡垒,也是塔尖人群社交生活的重要载体。所以,市场上很早就流传着“无会所,不豪宅”的说法。

  可如今,北京城市豪宅产品设计突飞猛进的同时,豪宅配套的会所却越做越小,功能也乏善可陈。

  豪宅生活重要的社交场,正在经历一场“浩劫”。

  豪宅如何解决会所难题?

  当然,豪宅市场的产品方向是由客户用脚投票决定的,减配后的豪宅项目,往往陷入滞销的尴尬局面。

  有的开发商明白这个道理,于是在项目规划当中,仍然坚持做了会所配套。但是与早期大气的会所相比,如今的豪宅会所大部分选择建在地下空间。

  开发地下不计容面积固然解决了容积率的问题,但需要补交的土地开发补偿金和会所运营成本,让很多开发商选择“轻量化”会所。因此,还有开发商干脆把社区附近的文体设施纳入社区统一规划,打造“泛会所”。


  90后的房地产设计师们肯定很郁闷,自己在入行的时候观摩的是星河湾、泰禾·中国院子等豪宅配套的大会所样板,而到自己操刀设计的时候,却只能编各种故事去“骗”业主。

  其实,房小平也记得自己参观这些经典豪宅项目会所时的情景。北京星河湾的四季会 , 建筑面积高达14000余平方米,囊括酒店、俱乐部等多种功能。 仅 酒店部分就设有30间豪 华客房及37套250平米三房两厅 服务式公 寓。

  这座地上两层的地中海风格建筑内配有可容纳400人的国际宴会厅、各式餐厅、酒吧、户内户外豪华泳池、桑拿、网球场、羽毛球场、台球厅、乒乓球厅以及设备齐全的健身房和生态公园,是业主谈事会友、拓展社交的首选地。

  泰禾西府大院的会所则取法西安大明宫,营造步入宫殿般的尊贵氛围。会所主入口的五幅地雕、大门两侧重达1吨的纯铜聚宝盆、门前横向分布的十二律玺印宫灯、两侧黄铜构建的二十四节气当令花卉屏风,在视觉上极具中国美感。

  会所内部,配备了私家诊疗、私人影院、私家宴会厅、恒温泳池、台球厅、儿童游乐、禅意茶室、健身房等诸多功能区,放眼整个北京,很少有项目的会所能达到如此规格。

  其实,不管豪宅业主,还是普宅业主,大家对会所的第一需求是健身、餐饮等基础生活配套服务。而自家社区会所永远大门紧锁,就好比很多学校体育设施很漂亮,但是每逢周末总是拒绝社会人士进入锻炼一样。

  豪宅配套会所回归实用性,唤起全体业主的参与度,或是解题的关键。


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