未来十年，引领西安发展的八个超级地段

　　对西安来说，未来十年，引领城市发展的超级地段究竟是哪？

　　答案从钟楼、小寨，到高新、曲江、沣东新城、浐灞不一而足。无法取得共识是因为大家看待“超级地段”的维度不同。

　　有人看到的是过去，有人看到的是未来，有人侧重经济产业，有人侧重的消费和环境。

　　毕竟，在西安的城市扩张中，伴随着资源配套的洗牌和城市格局的重塑，美好蓝图带来信心的同时，也带来对预期兑现的疑虑。

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　　从一线城市找逻辑

　　不过我们可以从发展更成熟的一线城市中寻找答案！

　　一线城市城建变化相对小、当下的地段和资源汇集处，成为当之无愧的超级地段。而其新中心形成的过程也可以给我们以借鉴。

　　而以存量房为主的房价则成为“超级地段”的最佳观察点，也可以看出这个城市在追求什么。

　　一、先来看北京的房价地图：

　　北京二手市场，房价最高的行政区是西城区（11.2万/㎡），其次是东城（9.4万/㎡），海淀区（8.3万/㎡），朝阳区（6.5万/㎡）。

　　这里面东城西城政务学区扎堆，海淀互联网公司云集，朝阳最具消费活力。所以，这个房价顺序，也反映出北京在超级地段价值共识上：政务第一，科创第二，商务第三。

　　二、再来看上海的房价地图

　　上海二手房市场，房价最贵的行政区是黄浦（9.6万/㎡），其次是徐汇、静安，分别达到7.9万，7.7万，而作为上海新中心的浦东，均价5.6万。

　　可见浦东新区开发后，老城区并将没有衰落！但浦东均价低是因为其面积太大了，相当于40个静安区了。再细分的话，上海最贵还是在浦东和浦西的交汇处，黄埔滨江板块均价达到11.9万/㎡。

　　三、再看看深圳的房价地图

　　深圳的二手房市场，房价最贵的是南山区，均价11.2万/㎡，其次是福田区9.4万/㎡、宝安区7.8万/㎡、罗湖区6.4万/㎡。其中前三里的南山、宝安更是属于2010年深圳扩容前村镇般的关外区域。

　　细分板块房价最高的还是南山区的深圳湾，最大的优势是离高新企业近，这里汇集了腾讯、阿里、百度、字节跳动全国最牛的互联网巨头。

　　看了中国目前当之无愧的一线城市的超级地段，对于寻找西安的超级地段，有以下几点借鉴意义：

　　1、成熟区域、二手房价高点可以看出一个城市的追求和侧重。比如北京侧重政务、深圳一切看生产力。

　　2、超级地段还是集中传统强势板块与新区的交界之处。比如上海的浦东陆家嘴、深圳的南山。

　　而支撑这些超级地段和房价天花板的主导因素，主要分三类：

　　1、产业支撑（CBD），如深圳（深圳湾）、成都（金融城）、重庆（江北嘴）、郑州（郑东新区）。

　　2、行政资源（学区等），如北京（西城区金融街）、杭州（西湖区学军）、天津（体育馆街）。

　　3、稀缺水系（湖景/江景），如上海（黄埔滨江）、广州（二沙岛）、苏州（金鸡湖）。

　　
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　　西安的超级地段是怎么诞生的？

　　那，摸着一线城市的逻辑，也来看看西安的超级地段产生的逻辑。

　　依旧从贝壳网二手房数据开始，目前西安三环内基本是二手房的市场了。房价最高的行政区是雁塔区（1.8万/㎡），其次是未央和灞桥，均是1.4万/㎡。

　　这个价值顺序还是要从雁塔区说起，雁塔区的房价除了因为是最强的行政区外，最根本的原因还是有高新区、曲江新区两大开发区。

　　在这两个细分板块里，房价最高的板块是高新三小板块，均价2.4万/㎡，其次是高新一中板块，均价2.3万/㎡，排名第三的是曲江2.1万/㎡。

　　其中高新产业、价实力最强，曲江环境最好。但如果再细分，其实高新三小、高新一中学位资源最强，但其房价和都市之门板块的差距并不是很大，某种程度来说，高新靠的还是产业。

　　再细分，西安二手房价最高的是高新中大国际九号（7.9万/㎡）、其次是曲江玫瑰园（6万/㎡），然后是天地源丹轩坊（5.5万/㎡）。

　　这个价值顺序，反映西安在超级地段上优先产业，其次是环境的落位。但相对来说，西安人因为主城区缺乏大的水系资源，对环境的追求也格外执着，曲江虽然没有高新最高房价高，但南湖太稀缺了，这里一圈有着西安最多的3W+二手房。

　　这一点也解释了为什么未央、灞桥的二手房紧跟在雁塔之后，未央行政区下有西安最强的产业引擎经开区，灞桥有难得的浐河水系资源。

　　同时，城市外拓的过程中，格外注重水系资源，比如沣东、浐灞、高新三期的梁家滩……

　　而行政资源对西安超级地段的产生来说，小寨、大雁塔、钟楼这些地方见证是西安作为文旅、教育名城的辉煌，其核心功能以旅游、消费为主。

　　新超级地段的诞生反而体现在曲江、高新、浐灞、沣东等各大管委会对优质学校、产业引进、配套落地的主导作用。

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　　西安未来的超级地段在哪？

　　和上海、深圳一样，高新、浐灞、经开、曲江也都是和浦东、深圳南山一样城市扩容的结果。

　　而曲江一期、经开区、高新一期几乎开发殆尽，也早已进入持续扩容中，从西安的超级地段价值排序来说，靠近传统超级核心，能够占据产业、生态优势，管委会入驻核心板块则成为未来十年的超级地段。

　　特别是有明确产业规划且已经持续引进，具有稀缺环境资源及教育资源、生活配套逐渐落地的。这样的地段，梳理之后有八个。

　　高新三期2个——高新三期作为西安最强产业板块，其辐射新核心的能力也最强。软件新城+昆明池板块；CID+梁家滩，形成产业环境双强。

　　浐灞生态区1个——浐灞三角洲特别是欧亚大道沿线。依托浐灞稀缺生态资源+金融科创产业定位，成为西安离主城区最近、配套产业落地最快，环境治理最快的板块。

　　沣东新城2个——能源金贸区、科技统筹区，稀缺生态资源、高产业定位和配套快速落地，教育资源快速投入。

　　曲江新区2个——雁翔路板块，特别是旺座曲江附近，文化传媒产业+电竞产业，加上曲江一期的文旅资源，以及附近的植物园、杜陵遗址公园。产业定位清晰，落地快，环境优势凸显。

　　航天新城1个——东长安街沿线：航天新城是目前除了已有的高新、曲江、经开外发展最早、最成熟的新区，而长安街沿线更是公园、地铁、科创企业和研究所汇集的地方。

　　经开区1个——高铁新城渭河沿线，渭河沿线、草滩之前就是经开产业聚集地，再加上这里的环境，产业和环境都有很大的竞争力，消费中心暂时需要主城核心承担。在经开缺地，高铁新城划归经开管辖后，这里的推进速度也会加快。

　　结语：

　　新区超级地段的诞生离不开政府对新区的规划，自身的优势资源、产业定位和未来预期的兑现。

　　这八个个是综合开发次序、落地速度、大家比较侧重的产业、稀缺环境资源，在一众开发区中可能最先诞生的超级地段。