物业公司迎来上市潮，融创服务顺利过会港交所

据港交所官网披露，融创服务控股有限公司（下称“融创服务”）已通过港交所上市聆讯，将于近期内在香港主板正式挂牌上市。此前有消息称，融创服务此次港交所上市，将募资10亿美元（约合78亿港元）。

融创服务即融创中国旗下的物业管理公司，成立于2004年，业务涵盖融创服务集团与融创房屋保养维修公司。截至2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积为226.8百万平方米，管理635处物业，在管总建筑面积达100.6百万平方米，其中，86.2%在管建筑面积位于一线及二线城市。

据8月6日递交的招股书披露，融创服务为融创中国的全资子公司，分拆上市完成后，融创中国预计将持有融创服务不少于50%的权益，融创服务仍然还是融创中国的附属公司。

在一个星期前，即10月20日，融创中国发布公告，建议分拆融创服务于港交所主板独立上市。而融创中国创始人、董事长孙宏斌曾在5年前放话称，不会谋求融创的物业管理公司分拆上市。因此，融创服务进入2020年后的上市动作，无异于对孙宏斌此前豪言的“真香”式打脸。

事实上，过去几年，融创服务一直处于快速发展之中，在融创中国集团业务板块中地位也越来越重要。

数据显示，融创服务在过去两年半内，合约建面积的年复合增长率高达74.9%，在管建筑面积符合年增长率为94.5%。2017年至2019年，融创服务营业收入年复合增长率达到了59.5%，净利润年复合增长率甚至高达150.7%。

在疫情之下，物业管理服务的商业价值日益受到重视，融创服务也因此大大受益。今年上半年，该公司实现营收17.91亿元，同比增长52.9%，净利润为2.51亿元，同比猛增367.6%。

该公司在分拆上市给出的理由是，借力资本市场为未来发展提供资金以提升市场竞争力。市场普遍认为，在当下物管行业颇受资本市场青睐的当下，融创服务经分拆上市后，能够充分享受到物管行业高估值带来的高成长性，并且作为融创中国的附属子公司，能够增厚融创中国的市值。

融创服务在投资者推介文件中提到，计划将募资所得中的65%用于寻求选择性的战略投资和收购机会。此举意味着，融创服务近年将着力扩大第三方面积来源，减少对于关联方即母企融创中国的依赖，从而提高毛利率。

事实上，融创服务本身就依附于融创中国，仅就2017年至2019年，其营收的99%都产生于管理融创集团物业所产生的收入。严重依赖于融创中国自身开发的地产项目，使得融创服务的营收规模、合约面积及在管面积相较于其他物管公司来说，体量上得不到突破，导致整体毛利率一直处于行业中低端水平，相较于行业平均水平低了近三分之一。

进入2020年后，融创服务不断增加外拓管理面积。2019年外拓管理面积仅为32.9万平方米，到2020年6月底，外拓管理面积就达到了4024.6万平方米，在在管面积的份额占比中从微不足道的0.6%跃升至38.2%。

今年以来，物业股在资本市场迎来高光时刻。除融创服务之外，第一服务、卓越商企、世茂服务、合景悠活等物业管理公司近日纷纷通过港交所聆讯，在此之前，已有兴业物联、烨星集团、金融街物业、弘阳服务等7家物业管理公司成功登陆港交所。

融创服务在完成上市工作后，也意味着，在TOP10房企中，仅剩万科物业和龙湖物业还未启动上市工作。不过，两公司今年以来也向外界释放过上市意向信号。