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售楼部说没房了,去房管局查还有100多套,这算“捂盘惜售”吗?

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  前几天,有个朋友问我,他看好一个楼盘准备出售一套,但去售楼部问的时候,售楼小姐却说没房了,他不甘心就去去房管局查,得到的答复是此楼盘还有100多套,他认为售楼部是“捂盘惜售”,这是不合规的,想问问我的意见。

  这位朋友遇到的问题,也是很多买房者遇到过的问题,房管局显示还有房,售楼部没房,如果遇到这种情况,可能有多种原因的,并不一定就是捂盘惜售。

  为什么呢?

  理论上,在如今的房地产各行业竞争如此的激烈,市场瞬息万变,除非占有非常好的地段或者得天独厚的优质环境资源、亦或者是学区资源等,一般情况下开发商都在想方设法地跑运转,争取最大化的资金高运转。


  如此才能保证房企的未来可持续性发展,所以一般的开发商都是不会囤房的,有市场可变现,谁不想赶快变现。

  更何况现在的调控政策和监管如此严格,谁还敢如此违规,有这么好的市场机会,那不是给自己找不自在嘛,所以说捂盘惜售说在现在的市场条件下是不成立的。

  如果房管局是可以查询到房源的,那么我们就可以认为,这个项目的前期所有手续是合法合规的,那么出现这种情况我想无外乎以下两点:

  第一,数据差异。销售现场销控都是以实际认购为统计依据的,而房管局系统是以实际网签为准的。


  有过买房经验的朋友们都知道我们一般的买房都会有认购的过程,客户认购了某套房源,那么售楼处就会划掉这套房源,不能再出售给其他客户了,除非客户退定,所以您在售楼处咨询的房源情况实际是认购,不是签约。

  比如缴纳1万元的定金以后,签署认购协议,然后给予3-7天的时间完成转签,但是到了转签完成后,还有网签备案。

  所以在这个过程中可能就会出现,房源认购了,但是没有网签,这个过程一般会出现在开盘等重大销售节点的时候。


  此时客户多成交量比较大,所以售楼处无法在短时间内集中办理网签,就会分批次的来进行网签,所以就会出现房管局的信息系统上看不到即时网签信息的状况。

  第二,银行按揭手续。现在买房,大部分客户会选择银行贷款。对于贷款客户,一般都是先认购然后做银行面签后,再进行网签。

  由于有些开发商做了网签的楼盘系统录入,但是没有做好按揭贷款银行方面的准入工作,那么在这个时候就会出现无法办理按揭的情况。

  此时就会出现客户认购了,无法获得银行面签,无法确定客户的资信情况和贷款额度,这个时候,就不能先行签约。

  如果一旦签约了,贷款资料因为征信等原因无法审批通过,又比如出现银行的拒贷或者审批额度过低,导致客户没钱补首付或者无法交全款的情况,以致出现不必要的合同纠纷。


  另外对于开盘等集中销售期内的大量客户,银行面签一时无法全部进行面签,所以就会造成面签环节的积压,从而导致客户无法及时网签的情况。

  结语:房管局系统显示有房,但售楼部却说没房,主要问题是以上所述两点造成的。

  对于开发商而言,捂盘惜售所付出的代价太大,一般的开发商没有资金实力也没有时间成本来进行如此的操作,所以大部分情况还是由于数据差异和贷款办理造成的信息差。

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