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金茂踩“红线”:钱荒来袭,最要紧的是降负债

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  感谢网友金石道人来稿

  

  2009年夏天,北京广渠门15号地块的竞拍现场,一场激烈的争夺战正在这里上演。

  97轮竞价,22轮举牌。当时如日中天的万科、soho中国、远洋、保利等企业,都没抢着。最后以40.61亿元的“天价”拿下这块地的,是一家名不见经传的房企——方兴地产。

  那时,潘石屹还是北京地产界的杠把子。在自己家门口吃了瘪,心有不甘的潘石屹问道:“你们是哪家公司?”

  方兴地产的工作人员凑到潘石屹耳边:

  

“我们只是小公司。”

  这家拿下北京城地王的“小公司”,后来改名中国金茂。

  一直以来,金茂给人的印象都是“拿最贵的地,卖最贵的房”。早在2018年,克而瑞就做过统计,金茂销售均价25539 元/平米,远超一众龙头房企。

  用地产行话来说,金茂是有产品力的。

  而最近,这家“有产品力”的房企,却出现了大状况——

  自7月初见顶后,金茂的股价就开启了长达三个月的漫漫长跌,没有一点反弹的迹象。

  

  史无前例的下跌记录背后,金茂,发生了什么?

  1

  金茂府销量之谜

  股价长跌三个月就够离奇了,但更离奇的,恐怕是深圳龙华金茂府的销量。

  根据深圳市住建局官网公布的数据,截止到今年9月4日,龙华金茂府的销售套数为239套。

  龙华金茂府于2019年11月开盘,从那时起,金茂府的销量就一直是个谜。

  

有的说卖了42套,有的说卖了161套。

  仅有的信息,是去年12月龙华金茂府在地下停车场贴出的一张销控表——

  

  根据业内人士梳理,这张销控表上,仅仅列出了1栋B座、2栋AB座、3栋AB座的销售情况。

  这张销控表上显示,242套房源中,卖掉的数量是150套。

  这时候,有意思的现象出现了。根据地产公众号“陆家嘴”的核查,至少有58套房源在销控表上显示已经“售出”,但是在住建局官网上(截至2020年9月4日)却是“未售”状态。

  也就是说,9个多月后,这58套房源离奇地从“售出”变为“未售”。

  

  到底是备案速度太慢,还是别有乾坤?

  更有意思的是,根据公众号“陆家嘴”的分析,龙华金茂府的产品定位也很迷。

  首先是地段。龙华金茂府三面临路,旁边地铁站带来的高人流量降低了豪宅必需的低调品性。

  买得起0.7亿一套豪宅的人,还会在乎离地铁近不近?

  要说符合豪宅特征的,也有——大户型。但有意思的是,除了185平米的户型带保姆间外,其他都不带,连248平米的大户型都没有。

  买得起0.7亿一套豪宅的人,连保姆房都不配拥有了吗?

  显而易见,龙华金茂府面临着一个无比尴尬的境地——刚需买不起,富豪看不上。

  这样的房子,到底是谁在买?

  至此,中国地产界又多了一桩世纪谜题。

  2

  流动性紧张,负债承压

  龙华金茂府扑朔迷离的销量,从金茂的财务数据中或许能窥见一些端倪。

  房企缺钱的时候,市场上总是很容易出现一些奇怪的事。

  对房企来说,今年最大的压力恐怕来自“三道红线”。

  在很多人看来,“三道红线”将让央企和国企的优势更加突出,因为相对民企而言,它们在融资上更具优势。

  但实际上,“相对安全”的,可能不包括中国金茂。

  据地产壹线观察,在TOP15的央级房企里,中国金茂的现金短债比最低——在连续一年低于1的情况下,金茂的这一指标依然有逐年下滑的趋势。

  金茂踩中红线并非偶然,这两年间,流动性紧张如同魔咒缠绕金茂。

  自2019以来的3个报告期里,中国金茂的现金短债比,从原本就不多的0.87,降至0.6。

  

  更令人担忧的是,金茂一年内到期的短债数额增长达到26.56%,直接盖过了18.41%的现金增速。

  一个值得警惕的数据是,据地产壹线梳理,过去的一年里,金茂有息负债总额增长了11.07%,但短债同比却增长了31.42%。截至今年6月末,金茂短债占总有息债务的比例已经上升至34.21%。

  这个比例,同样高于大部分房企。

  而且,金茂的债务远不止于此。

  据新浪财经统计,除了常规债务外,中国金茂还有大规模被计入权益的永续债。

  自2016年开始,金茂每年都有新发行永续债,2017年共计发行了5笔,合计规模约221.1亿元人民币,2019年6月公司赎回了20亿元2016年发行的国内可续期公司债券。截至今年6月末,中国金茂的永续债折合成人民币是——

  

201.21亿元。

  

  如果将这个数据加上,金茂的净负债率就由76.59%上升至125.96%,超出监管给出的100%红线26个百分点。

  中国金茂的永续债利率还在不断升高,2019年甚至一度达到了7%以上,这已经远远超过了一般地产公司发行的永续债利率。

  而且,新浪财经数据显示,今年上半年中国金茂支付的永续证券分派为6.07亿元,再加上41亿元的利息开支,当期真正的利息开支合约47亿元,约占当期营业收入的39%。

  这个数字,触目惊心,头部房企中几乎没有这么高的。

  这样的财务表现,也难怪资本市场偃旗息鼓,“金茂牌滑滑梯”果然名不虚传。

  3

  钱荒凶猛来袭

  “金茂牌滑滑梯”的背后,金茂的羸弱同样显而易见。

  据新浪财经梳理,以目前34家千亿俱乐部房企的公开数据来看,仅有8家环比8月销售额环比下滑,其中金茂环比降幅超20%。

  而在九月,金茂的销售环比更是下降25%之多——

  金茂9月实现销售额160亿元,环比下降了25.65%,销售面积84.59万平方米,环比下降16.33%,销售均价18914.77元/平方米,环比下降11.14%。

  在“金九银十”的抢收时节,许多头部房企都实现了销量的高增长,金茂的下滑显得极为扎眼。

  

  不止收入少了,利润也变少了。2019年,中国金茂的销售毛利率由上一年度的37.53%大幅下滑至29.44%,2020年上半年为32.45%,依然同比下跌4.37个百分点。

  更值得担忧的是,金茂的粮仓——土储权益并不高,只有50%左右。近18.88亿的土地开发成本,导致中国金茂上半年的ROIC(资本回报率)只有1.29%,大幅低于5%的行业平均水平。

  

  金茂对资金的渴求显露无疑。钱荒来袭,金茂选择的方式有两个,一是增发,二是卖卖卖。

  8月31日晚上,金茂公告称,共34,945万股认购股份已根据认购协议的条款及条件按认购价每股认购股份港币5.70元配发及发行予中化香港。

  20亿的增发尚热乎,金茂又开启了大甩卖。

  据花朵财经统计,仅是近一个月,金茂就公告转让了三个项目——

  

9月27日,中国金茂拟转让贵阳黔茂60%股权;
9月29日,中国金茂拟转让青岛方靖置业100%股权及相关债权;
10月13日,中国金茂拟转让常州龙茂地产45%股权。

  尤其是贵阳黔茂,这是金茂进军西南的重磅之作,而且已经获得了4张预售证。

  塞进嘴里的鸭子都要吐出来,金茂的钱荒可见一斑。

  4

  尾声

  金茂的高光时刻,在2018年。

  那年,金茂提前撞线,迈进了千亿房企的大门。

  从拿下地王的“小公司”,到千亿房企,金茂用了10年。

  关于金茂的成功密码,地产邦曾做过颇为精辟的总结:

  

1、有大量便宜的钱。央企背景,不必多说。
2、胆子大。还是“小公司”的时候,就敢花40多亿拿下京城地王,金茂的胆量可见一斑。
3、好地段叠加产品力。不可否认,曾经的金茂,确实缔造过一些好产品,上海星外滩就是一个很好的例子。

  这样的模式,在地产黄金时代,是没有问题的,过去十年,很多房企都是这样做大做强的。就如香港的李首富,哪怕地拿贵了,囤上几年转手就能大赚一笔。

  如今,这样的好日子,一去不复返了。

  “三道红线”之下,销量、土储、资金……压力如山,只会越来越难。

  但对金茂来说,当下最紧要的,是先把负债降下来。

  离红线远一点,阵亡的概率才会小一点。

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