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广州楼市:贪便宜买了这类房子,入住后就开始后悔

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  我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:广叔晚上好,新人首问。目前手上子弹100左右,因为老家有贷款记录,首付要4成。计划在黄埔科学城或者长岭局,以及亚运城中选择,两房即可。目前比较心仪是黄埔的龙光峰景华庭和金融街融穗御府,这两个盘不知道广叔觉得怎样?或者有其他建议吗

  回答:你好。建议首选黄埔科学城。龙光峰景华庭西北方向有个加油站,一些人会忌讳。金融街融穗御府也还可以;还可看下科学城投资回报率高的板块,详见内部!

  提问:广叔,现在萝岗旧改搞得轰轰烈烈,现在卖掉时代春树里再买其他盘是不是过早?是否可以再等两三年再置换?

  回答:当然是可以的。但是如果有条件,资金允许,当然是不断置换到更优质的楼盘,实现资产最大化增值和保值

  提问:新人首问 广叔你好!本人在黄埔科学城工作,两年前在新塘凤凰城入手了一套二手房,用的父母名义首付100万贷款15年,月供2万,目前本人名下广州无房有贷款记录已还清,手头有200万子弹可用,年收入不稳定70-150不等,如今刚入户广州,两个小孩也即将上小学,想按揭买个四房自住加学位加投资,一手二手都可,有以下几个问题一:科学城500万总价内的左右的四房目前只了解到常春藤和中海誉城,请问选哪个还是有其他盘选择?问题二:凤凰城凤锦苑这个因贷款年限太短总感觉不划算,加上目前手头资金不多,有必要现在卖掉吗?还是继续持有一年后手头宽裕了再上车?

  回答:你好。1、常春藤前不着村后不着店,缺少配套交通,不建议买;中海誉城目前这个地段我认为有潜力的,暂时没有地铁,离香雪站较远,未来有规划的可能。

  2、凤凰城盘大,地铁远,常年大量抛盘,价格是易横难涨。首房首贷一定要好好利用,尽量贷足30年,利用好杠杆,贷更多的资金,更长的时间。房子除了赚房子的钱,还有金融的钱。500左右4房,建议看下:具体潜力大的板块,详见内部分享!

  提问:广叔好,我们的情况是这样,手头110万资金,想在广州购置一套房主要是让小孩上到好点的学校再兼顾一下投资,最近纠结了很久了,目前对知识城万科幸福誉一二期的二手房比较感兴趣,朋友都建议买科学城好,第一套房首选哪里比较合适,请给我建议一下。

  回答:你好。有房票当然首选科学城啊!知识城这个概念比科学城差远了,地理位置也偏,发展比科学城要慢。可参考:具体价值高的板块及楼盘分析,详见星球内部。

  提问:你好广叔,本人45岁,东莞户籍,东莞南城西平一套自住房(无贷款),东城有套公寓,几年前全款在广州南沙投资一套房,山东县城老家两套房,现有子弹200,家庭年入100到150W,想继续投资一套房,看了东莞各镇区的各楼盘和广州增城各盘,意向石排镇的艺境松山湖和中堂镇的卓越浅水湾,首付100以内的小三房,恳请广叔指点一下,在哪里买好一些?不胜感激!

  回答:你好,东莞目前已经是牛市尾声,高位接盘不明智。应该选择正在上涨中的广州,收益更稳,未来天花板也更高。楼市总是先涨价,才被“看到”,没涨价的时候 人们总能找到缺点,涨完之后总会有一群人无脑吹。普通人能独立判断趋势太难。东莞我们已经分析过很多次,未来各区之间的价格分化会越来越明显,购买力强的板块价格会更高,比如松山湖。购买力弱的板块会继续横盘,跑输大盘。

  子弹200建议首选深圳 广州,东莞公寓建议出手置换到星球内推荐的板块。广州如果能破限购,关注星球内推荐的板块,才能利益最大化。

  提问:你好广叔,坐标中山。家庭人数夫妻2人,孩子在外地。目前有一套房还贷中,夫妻俩公积金提取可还贷不需要增加费用。一套岭南映象复式顶楼准备出手。家庭月入4万,帮孩子还贷2万/月,资金150w。问题:1、根据家庭情况,岭南映象复式顶楼现在是否需要出售?2、手上资金在没有房票情况下可以再买入哪些城市房子?

  回答:你好,1.投资角度来说,可以出手。顶复是鬼牌,属于逆向思维的小众产品。标的大,流动性缺损,所以不适合绝大多数人,仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。顶复成交时间长,流动性差,总体来说并不算好的投资标的。另外城市角度来说,中山的涨幅一直跑输大盘,因为像惠州中山嘉善是单纯的环深环沪城市,并没有强大的产业支撑,这一点跟东莞有本质的区别。

  2.子弹150,建议直接破限购买一线城市,推荐广州,广州市场还在启动期,当下是比较好的进场时机。本科学历+半年社保可以落户买黄埔。由于广州东进战略的推进,黄埔成为近年来不少购房者青睐的热门区域。而黄埔近些年的发展也是突飞猛进,大量产业进驻,城市面貌的更新,都赋予黄埔不小的投资价值。总的来说,黄埔内部也细分为几个板块,旧区府、萝岗、科学城、长岭居和知识城。从板块潜力来说,投资回报率高的板块内部资料也有详细分析。如果实在开发不出来房票,再考虑南沙,新塘这些不限购区域。

  提问:你好广叔,请教一下,自住兼学位,老公佛山上班,我在珠江新城,户口在越秀想买回这里,首付不多,大概60-80w,学位房只能买老破小了吗,可以通过高评买到哪些还算靠谱的房子?月供大概多少,谢谢!

  回答:你好,是的,60-80万,倒推您的总价260万总价,按照越秀区的老婆小的价格,4-5万肯定是要的,那么只能买一个50-60平,或者不超过65平的两房 不过也不用悲观: 1、要不就干脆跳出先前的思路:把选筹的范围往外扩充,尽量用杠杆去买一个小三房,总价在300万左右,或者300万出头,比如番禺、比如老黄埔 2、如果实在不想离开越秀这个地方,也可以买,那也尽量买50-65平这个面积段的,可改3房的房源,学位+地铁加持

  提问:你好广叔,我手上现有市桥鸿成花园三房一套,贷款未清,感觉这个盘涨幅太慢,不知道是该保留还是置换,考虑学位尤其是小学。考虑二套,现有200W,看了你对番禺广场的推荐,留意东怡新地和融穗澜湾,但是个人觉得融穗太贵,担心高位接盘,还有尚东尚筑,单价相对较低,我跟我老婆都是外地户口,打算迁入广州户口要房票。我老婆就对别墅情有独钟,星海小镇的联排别墅是否值得考虑呢?

  回答:你好,鸿成花园近地铁市桥站,由于楼龄偏老,1999年的房子,同时片区较为成熟缺少增量,因此涨幅较慢可以出手置换。东怡新地近地铁,次新房可以考虑,融穗澜湾景观视野好,价格相对是高一点。尚东尚筑近为未来3号线番禺客运站,大花园社区,也可优先考虑。星海小镇自住是可以的,但这种远郊别墅,周围配套和环境差,也没地铁未来流动性是比较弱的。

  提问:您好广叔,一直都有关注黄埔,目前最高只能承受总价280w的房产,要考虑宝宝以后上学问题,但是不想买村小楼盘,是不是就只能买两房的选择了?可否给点推荐楼盘呢?

  回答:你好,280万总价肯定是买不了的,电梯花园社区带学位的三房。两个选择:1、要不直接买小两房带学位,要不买楼梯楼三房带学位。我是比较倾向于前者,觉得宝宝2岁还有4年的时间才上小学,这一套不妨直接以投资的目的来买,至少也要以投资+自住的目的来买,如果调整为这个思路的话,那你的选筹就是电梯次新近地铁三房。

  提问:你好广叔,我去年着急忙慌的上车了坪山的深城投中城花园五号楼 95平,当时是3.8万一平方,本来那会是可以上车西部的,但是我没有听我老婆的话,现在心里很难过,很后悔。看着朋友们买西部的都涨了好多了,东部上涨太慢了,请问一下我是不是要等14号线开通后置换西部啊?还来得及吗?

  回答:你好,这一波的大涨让很多东部的业主心里都很慌,更加确定了龙坪是个大坑,不惜一切代价都要置换到西部,哪怕是中部也好。我想说,在关键时刻,东部业主请稳住。西部狂涨了百分之40,都十几万一平了,你现在卖掉东部拿300多万的预算去西部买个小单间有什么意义呢?资金如水,彼处太高了必然会往低处溢。这几年我勘测过不少楼盘的价格变化,得出的结论是板块轮动、楼盘轮动、早涨晚不涨,早不涨晚涨。以福田58平的小两房皇庭世纪和蜜园为例子,2016年皇庭世纪380万,蜜园360万。2017至2018年,皇庭一直在涨,很快到了450万,蜜园却趴窝一分不涨,2018年还有350多万的笋盘在出。

  蜜园业主那时的心态估计和你差不多吧,万年不涨的房子快点抛掉逃命吧。结果呢,2019年下半年蜜园突然大涨,皇庭世纪却涨不动了。所以,这波涨幅肯定会蔓延到东部,现在煎熬的只是一个时间差。忍耐一下,即使要置换,也要等到这轮行情走完再考虑。

  提问:你好广叔,深圳户口,手上有150万首付,夫妻都在南山上班,目前住宝安的新安片区,小孩明年上幼儿园,目前老人帮忙照看孩子。看了前海,宝中,我们普通打工族已高攀不起,全靠个人折腾到150万首付对于我来说已属不易。想入个400多万的自住兼顾投资,选个学位中等地,看了宝安福永片区,好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗?或者有更好的选择?

  回答:你好,福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域,基础配套非常弱,迄今一个像样点的商业都没有,因此首选大盘,楼盘扎堆能成片的区域,来弥补片区的配套不足,这就是华强城之所以抢手的原因,西部少有的集交通,商业,学校三位一体的大盘。 虽然大盘涨完小盘一样跟涨,可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的,纵使品质,户型,容积率都好过于华强城。地铁太远,学校太远,出了小区,全是非洲地带,居住观感很差。 您这个预算往桃源居片区看看,地铁商业后期都有改善空间,这两年沙井光明聚焦了太多的目光,反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了,还好它兀自花开,价格一直稳中有升。

  

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