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降价潮初现端倪,专家称明年将“全面下跌”!

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  10月25日,中国社科院住房大数据纬房指数显示,根据今年9月最新数据,近一年来至少有10个城市的新房房价累计跌幅已经超过5%。

  摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为,这还只是个开始,“2021年开发商降价销售或成为全年常态。开发商新房市场降价先行,又必然把作用传导到二手房市场,奠定2021年房价‘全面下跌’的主基调”。

这些城市大降价

  报告上点名的的降价城市分别是:广东肇庆(同比下跌9.45%)、贵州遵义(同比下跌9.22%)、云南西双版纳(同比下跌8.68%)、广西北海(同比下跌7.96%)、山东淄博(同比下跌7.44%)、河北保定(同比下跌6.83%)、河北廊坊(同比下跌6.08%)、湖南衡阳(同比下跌6.07%)、山东济南(同比下跌6%)、广西防城港(同比下跌5.13%)。

  站长看来,上述城市房价下跌,原因不一而足。廊坊、淄博、保定、济南、衡阳、防城港,这五个城市房价降价主要是因为当地房价经过长期上涨,已经在高位,政策收紧后投机客消失导致购买力下降。

  例如廊坊,当地3月30日表态,将集中开展商品房销售、住房租赁专项整治活动,重点查处未取得预售证擅自销售、违反限购政策、委托没有资格的机构代理销售、无资质开发或超资质开发等违规行为。

  这一政策的力度还是比较大的,从下图可以看出,廊坊二手房价格从4月开始就一直在下降,目前当地二手房价格处于近年的低位。

  

  而云南西双版纳、广西北海这样的旅游城市,房价下降的主要原因是疫情的严重影响,当地经济受到波及,导致消费能力下降,买房子的资金也就吃紧了。

  此外,我们还要考虑到物价上涨的因素,这也是限制购买力的一个关键。今年1-9月,全国居民消费价格(CPI)比去年同期上涨了3.3%,CPI是普通老百姓常用的商品物价指数,比如猪肉、房租、服装、家具等产品。可能很多人对此都有切身感受,很多生活必需品的价格都在水涨船高。

  众多因素赶在一块,导致众多城市本地购买力严重不足,房企又迫于资金压力急于回款,因此只能降价促销,于是房价也就降了。

  除了上面写到的10个大幅降价的城市以外,其实还有一些地方也在默默降价。

  比如武汉,10月二手房均价16732元/m,同比下跌了2.53%。另据吉屋数据显示,武汉新房价格从2019年的17426元/m一路下降,到今年8月已经跌到了15126元/m,如下图所示。

  

  如今武汉多个项目开始了战略调整,从汉口核心区到关山核心区,再到东西湖板块,不少项目开始精装改毛坯,大幅度下调市场价。部分楼盘开始打折促销,原本20万的车位5万就能买到,价格堪比腰斩。

  连集人口、产业、资源等于一体的北京,也没逃过下跌的命运,比较明显的是二手房市场。安居客数据显示:北京10月二手房均价57690元/m,比去年同期下跌2.43%,从图中可以看出房价从今年4月开始就一路下跌,京城只涨不跌的神话已经被彻底打破。

  

市场洗牌真刀真枪

  这么多城市进入房价下行通道,其实很大程度上也体现着房企目前经营不易的窘境。

  易居研究院报道显示,今年上半年全国有70%的房企没有完成半年度销售目标。更何况下半年房企还有1500亿债务要还,通过融资还债恐怕很难,毕竟“三道红线”都出了,对融资、负债的管控在持续收紧。为了降负债、完成销售目标,预计未来还会有更多城市的更多项目打折促销。

  2020年只剩下两个多月,转过年来,房企更需要降价促销,因为明年是偿债高峰年,仅76家房企的待偿债务就高达2.5万亿,比2020年多了1万亿。

  摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示:“不出意外,2021年开发商降价销售或成为全年常态。开发商新房市场降价先行,又必然把作用传导到二手房市场,奠定2021年房价‘全面下跌’的主基调。”

  在“三道红线”压力和存量市场的竞争之中,刺刀见红将会成为常态,毕竟现在的市场就那么大,天花板又压得那么低,无法像以前那样,凭借高周转就能躺赚。

  至于资金链差的房企,能不能确保活下去都是问题。

  截至8月底,全国已经有380家开发商破产倒闭,有智囊预测,在“三道红线”的政策下,预计到2021年底全国或至少有5000家房企被淘汰出局。

  强者恒强,剩者为王。

  不过,也并不是说未来所有房子价格都会下降,更别说大幅度降价了。我国楼市是政策市场,调控是为了市场稳定,因为房地产关乎社会稳定。2020年4月24日,央行发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,我国城镇居民家庭总资产中,住房加商铺占比高达70%,这笔钱如果有大变化,后果是难以想象的,你懂的。

  各城市间,楼市也会严重分化,毕竟全国城市众多,每个城市的经济和楼市差别很大,经济强的地方,楼市自然增值空间大。

  比如杭州,2015年、2016年、2017年、2018年、2019年杭州新增常住人口分别飙涨了12.6万、17万、28万、33.8万人、55.4万,常住人口呈现快速增长、持续增加的态势,增速在新一线城市中名列前茅。

  产业方面,杭州同样很强,以阿里系为例,蚂蚁金服上市后,将诞生至少58名亿万富翁,最高身家1400亿元,最低身家6.66亿元。蚂蚁的招股书显示,授予给蚂蚁员工的激励计划规模已达1377亿元。按照6月末16660名员工数计算,蚂蚁员工人均激励达到827万元。

  蚂蚁员工即使是最低的平均收入,在杭州买房子也是分分钟的事,在如此多“顶级消费者”的影响下,杭州楼市未来潜力只会更大。

  所以说,即便我们通过大数据可以看出全国总体的房价趋势,不同的城市也不能一概而论。对于自住型购房者来说,只要不踩空,就值得。

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