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别期待了!这个最大的地产风向标早已失灵!

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  作者:层楼 来源:功夫财经

  一直以来北京都被当做全国楼市的风向标。

  楼市牛市基本遵循一线涨完二线涨,二线涨完三线涨的规律。

  思维惯性固定后,很难改变。

  今年楼市需求的释放一直被不断延期,这几个月稍有起色,一线城市中的深圳、上海都已上涨,唯独北京迟迟没有波动。

  因此在这轮房价行情中,大家都翘首以盼北京未来的走向,仿佛只要北京房价上行,就意味着新一波行情到来。

  可事实却是,北京这个风向标早已失灵。

  1

  擒贼先擒王

  北京政治色浓厚,一举一动都代表着上级意志。

  房住不炒背景下其他城市能趁着疫情期间放出的水暗涨一波,但北京却没这个勇气,二套6成首付的严信贷不可能松,到了年底缺钱更不可能松。

  政府一再强调:房子是用来住的,不是用来炒的,围绕这个定位在防止资产泡沫的基调下,只能擒贼先擒王。

  只有杀住龙头,才能逐步纠正全民投资房地产的“恶劣风气”。

  自去年下半年起,深圳、广州、上海的楼市调控都出现了松动,最先松动的是上海,在去年8月初,便放松了部分区域的限购。

  时至今日,唯有北京咬定青山不放松,高层态度已经很明显了。

  

  在这种情况下未来别的地方松,北京不会松;别的地方收紧,北京可能还会收紧。

  虽然从基本面上看,深圳、广州、上海、北京,基本都在伯仲之间,但这其中还是有很大差别。

  2017年以后,北京的楼市成了内生性市场,没有政策变化下,大涨大跌都难。

  认房认贷政策+非普通住宅政策死死地压着房价,当前已经实现内生市场下的房价平稳。

  除了日常使用的限购限贷外,由于房屋属性所带来的限制进一步降低市场流动性。

  2

  市场性降低

  2014 年住建部发布了《关于做好2014 年住房保障工作的通知》,北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等 6 座城市都成为了共有产权住房的试点城市。

  这些试点城市中北京的力度最大。

  北京市共有产权保障住房于 2017 年开始试点工作。

  2017年以来,除去共有产权房的限价房,北京合计供应了152宗住宅地块,其中限价住宅地块高达109宗,不限价住宅地块只有43块。

  

  截至目前,北京市共有 64 个共有产权住房项目实现了土地供应,其余部分还在加紧建,预计可提供房源约 6.55 万套。

  北京楼市这几年中的新建住房中,政策性住房已经占据了半壁江山。

  虽然在实际实行过程中也面临很多问题,共有产权房地块比例也在逐步下降。

  但发展共有产权住房,是北京市为加强住房制度顶层设计而落地政策,也是支持刚需解决住房问题的长期安排。

  这一点未来也不会有太大变化,对于北京这样的城市,只有强政策才能稳住房价。

  但说到底,商品房和保障房是两个不同的市场,是两种不同的人群在购买不同的房子。

  这几年无数限价房充斥市场,再加上前面提到的政策限制,北京楼市市场性已大不如前。

  就连商住两用房都需要注册公司或个人纳税社保满五年才能买;二套首付60%起,很多老房子还无法贷到足额的比例。

  政策性住房上市交易不仅要满足年限,还有几十万的土地出让金。

  多管齐下,无疑最大程度的锁死了市场流动性, 对商品而言,流动性降低直接等于折价。

  而这一点,对于全国其他城市而言并不具有普遍性,目前不少三四线城市不仅没有完善预防投资客入场的政策,而且还在拼命抢人。

  其他城市不可能在一边冻结大部分流动性的情况下,还有购房者持续进入维持住基本的市场活力。

  北京楼市已经走出了一条和其他城市不同的路。

  全国最严的限购限贷政策、楼市市场性已大不如前,更不能持续当做市场风向标来参考。

  3

  无法模仿

  从这段时间的市场成交来看,北京楼市的成交量还不错。

  据我爱我家研究院统计:

  2020年9月北京全市二手住宅共网签17259套,环比8月增长7.49%;

  1-9月二手住宅共网签116297套,同比2019年1-9月增长6%,超过了去年同期水平。

  

  成交量明显上升,但价格并没有明显的变化。

  可以说北京现阶段稳房价的目的已经初步达到。

  长期看人口、中期看土地、短期看政策!

  人口是楼市最强劲的支撑。

  而目前北京疏解人口还在持续,未来也不缺人口和刚需来支撑市场。

  冻结大部分流动性的情况下,还有优质刚需持续进入,不断夯实房价,因此在调节时也完全不用顾忌房价大跌。

  但这对于其他新一线、二三线城市而言,很难同时做到。

  从土地来看,北京未来政策性土地还会间歇性入市,这几年的积累加上未来对刚需的保障,其他城市出于城市发展需要和财政压力,短期内很难模仿。

  从政策来看,北京楼市是全国购房资格门槛最高的城市,几乎把所有杠杆机会打掉了,变成由刚需主导的理性市场。

  

  北京早已过渡到以二手房交易为主的阶段,再加上政策调控,现在的市场给投资者的操作空间已经微乎其微。

  市场已经逐步过渡到----由刚需(置换)主导的市场。

  而其他大部分城市都还处于调控的初级阶段,二手市场未成熟、没有足够的刚需支撑。

  综上,北京楼市上行,你所在的城市不一定会上行,北京楼市稳,你所在的城市不一定能稳得住。

  由于强大的政治因素,以及更为完善的市场,逐渐“特殊”的北京,已经失去了全国地产风向标的意义,跟着北京楼市的走向决定买入或卖出很可能适得其反。

  现阶段与其紧盯北京的动向,还不如看看市场性更为活跃的新一线城市动向、盯紧自己城市的楼市政策和供需走向。

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