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暴涨123%!最高冲破6万!天价学区房正在向三四线蔓延,疯了吗?

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  在中国,比汤臣一品、深圳湾1号更贵的房子是什么?

  这些豪宅,动辄三四千万甚至八九千万,但那只是总价高,它们的面积普遍四五百平。

  比如贝壳挂牌的一套汤臣一品:总价8800万,建筑面积431.9平,折合单价20.4万。

  20.4万的单价,是贵,但贵不过一种房子,你绝对想不到的那种——

  老破小学区房。近些年的新闻:

  

北京5平米老破小学区房卖了120多万; 今年五一,北京宏庙小学对口小区丰汇园,最高单价25万元; 深圳更飘,一小户型学区房,单价超过30万元……

  看来,望子成龙真的很“值钱”。

  现在,不仅一线城市有疯狂的学区房,三四线城市的学区房,也出现了价格飙升,让人相当费解。

  这两天,江苏淮安一套53平的学区房,爆出总价要249万元,也就是4.7万/㎡。

  

  淮安,只是江苏的一座三线城市,学区房也要这么贵?凭啥?

  4.7万,已经相当于淮安市2016年企业职工平均工资报酬。一年的工资,只够买一平米。

  也就是说,这么一套小房子,当地很多人工作到退休也买不起。

  世界上最远的距离,应该是工资和学区房价格的差距。

  更夸张的是,这些学区房的价格,还在继续飙升。

  4.7万/㎡的学区房,位于淮安的清晏小区。我在贝壳上看到,该小区去年同期成交价是2.1万/㎡,今年一波猛涨,同比涨幅就高达123.8%。

  北上广深,在淮安老破小学区房面前,恐怕都要甘拜下风。

  这背后,有何玄机?

  最主要原因,还是教育资源的高度不均衡。

  上文提到的清晏小区,是淮安市开明中学学区房。这个学校,算是淮安最好的公办初中之一(现在也有高中部)。

  它的前身,是淮阴中学初中部。而淮阴中学(简称省淮中),是淮安最好的高中,堪称百年王牌中学。

  有了这层渊源,房主才贴上“老淮中学区房”标签,价格也很有勇气。

  这还不是最贵的。在淮安,单价更高的学区房还有不少。

  

  像上图这套1995年建的老房子,单价直接去到6.1万。人们图的,也就是淮安实验小学和开明中学的双学位。

  还有一个原因,是最近颁布的“公民同招”政策。

  简言之,以前民办学校可以掐尖,吸引了大部分优质生源;现在,政策不允许,民办学校全部摇号。

  成绩不理想的学生也有机会入读优质民办,民办学校就失去了优势,不能挑挑拣拣了。

  而公办学校,还是“学校划片招生、生源就近入学”。

  因此,想让孩子读个好学校,买个学区房就好了,一边摇号一边就近入读。

  以前是靠实力,现在要拼爹了。

  在这种环境下,学区房越来越香。越好的学区房,价格也越高。

  其实我发现,单纯讨论学区房的单价意义不大。

  就像上文丰济仓1室1厅,虽然单价突破6万,但由于面积只有13.5平,总价82万元——在北上广深还不够首付。

  清晏小区,同小区房子单价可以相差1万多。相对便宜的3.3万,贵的4.7万一平。但总价在300万左右,比较接近。

  

  要说贵的那几套有多好,还真不见得。

  

  像上图这套房子,配置一般,户型甚至有些奇葩,但单价奇高。

  其实,相对于房子的居住属性,人们看重的还是对应的学校。说得更直白一些,一套学区房就是一张名校入场券。

  完全按照市场定价,每个学校的入场券价格接近,也就是一套房子的价格相差不大。

  但房子面积大小不一,造成单价差别悬殊。

  有人说,既然这样,那大家都会买面积大的,更合算。

  实则不然。

  要我说,像这种条件的房子,还真没有几个孩子愿意住进去。不少家庭,应该会住在别处,买学区房只图一个学位。

  因此,面积大小,甚至房子装修、质量,都不是考虑的重点。

  有人说,按照淮安的经济发展水平,当地人买得起吗?

  那是自然。每个地方都不乏有钱人。贝壳数据,清晏小区已成交的房子,最贵一套是今年8月成交的,单价3.8万。

  而且,永远不要低估父母望子成龙的心切。他们可以为了买学区房,背巨债,吃泡面,打N份工。

  “显微故事”报道,济南有一名家长,为了解决孩子小升初问题,买了一套单价5万/㎡的学区房。

  当时,济南CBD的房子也才2.8万元/㎡,白领的工资也才五千元左右。

  为了还房贷,这名家长接了6本书的校稿工作。晚上怕打扰孩子休息,还特地租了间地下室。通宵工作是常事,还因为太拼住进了医院……

  除此之外,学区房的投资属性也让家长争先恐后入场。

  孩子上学,买入;孩子毕业,卖出。巨大的价差可以猛赚一笔。

  “显微故事”还记载,一名家长在2012年买了套合肥市庐阳区合作经济广场的房子,当时单价1.25万,现在已经4万一平,算是合肥最贵的学区房之一。

  8年涨幅220%,还是相当诱人的。

  不过,投资总是收益和风险共存,收益越大,风险也越大。

  学区房,归根结底是政策的产物,受政策的影响也很大。

  教育部几年前都督促各地实行多校划片,北京等地已经开始实施了。

  这就意味着,即使买到名校的学区房,也有可能被分到普通校。

  不说学区房价格暴跌,起码会有较大幅度下跌。

  买了学区房,有可能是买了一颗“定时炸弹”。

  当然,学区房该买还是要买的,但是作为长期的投资,一定要注意风险。

  买房需要多花些精力,找准确定的标的,非常要紧。

  切记。

  END

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