三四线城市开始抢人，可房价却还是一地鸡毛

　　提问：你好！我是荆州人 这边冬天太冷 家里老人也是一到冬天就往医院跑 有点想带上父母去南方养老 我是70后 小女今年17 现广州珠海深圳都有亲戚 看新闻那边以后会大发展。请问五哥我是现在就买还是以后买呢 目前看就中山房价稍低点，另外就是现在三四线城市都开始抢人了，觉得未来会有升值潜力

　　回答：中山自住可以买，但是投资性价比不高，接盘人少。非省会三四五线小城市一般都是人口流出性城市目前价格纷纷破万，总的来说是以下几个原因：

　　1.zf去库存目前走到了三四线

　　2.整体货币放水通胀的外溢效果

　　3.三四线的棚改拆迁推动

　　但这些城市简单来说会有两个大的问题：

　　1.价格表现为一手房价格，整体价格筑基不稳。

　　2.基本上没有二手市场，退出机制有问题。变现基本上靠撞大运。所以基本上属于赌博性质，职业短炒炒家短期可能有赚，大部分都是接盘侠交智商税。

　　3.人只会慢慢向大城市集中，三四线没有产业和钱，一切涨价都是空谈。

　　提问：五哥好！都说今年是换房的好时候，所以也想搭上今天换房的这趟车，改善一下居住条件。 背景：北京人，已婚，现住四惠力源里小区77平两居室（老公房），房子在父亲名下，自己是sfsd。换房的目的是想过更好一点的生活品质，考虑3\/4居，也为以后要孩子考虑。因此想置换掉四惠的房子换一套大户型自住。房子大概能卖460w左右，买房首付的话能接受300-350w，月供3-4w左右。家里两辆车，能接受远一点的盘。这次换房作为跳板，下次是想购一下1000w+的房子。 目前情况和问题： ①新盘看了后沙峪公园十七区144平精装大四居，户型比较吸引我们，找了开发商的人要到了还算不错的优惠，已交10w定金。后沙峪是否符合我们需求，可否购买？该项目是限价房，9年之后好出手吗？是否有升值空间呢？ ②媳妇儿是中铁体制内编制，丰台科技园的中铁诺德逸府项目我们也许能拿到不错的折扣，还没去看，但从网上介绍来看得房率不高，才78%，是否值得考虑？ ③亚奥板块即将开盘的项目奥森one也有关系拿到折扣，值得购买吗？ ④看到您说tty二区三区满五唯一总价650w以内的顶层复式，适合我们吗？我是互联网行业从业者，销售属性，非码农。媳妇儿现在在后沙峪中铁项目上工作，未来3年内极大可能会丰台总部工作。 ⑤望京区域看您也是提过多次，是否有适合我们的盘呢？ 麻烦五哥百忙之中帮忙解答，实在感谢～

　　回答：公园十七区长持没问题，可以入。 中铁诺德逸府价格偏贵 性价比一般 ，不推荐 奥森ONE要看折扣后的单价才能看是否入 你们的首付相比天通苑更建议看下望京 例如 宝星国际、季景沁园 等

　　提问：五哥您好，请教一下，听说2000多万的豪宅项目平均10年到15年会过气，涨幅会逐渐低于大盘平均项目，所以不宜持有时间太长。请问市场情况是这样吗

　　回答：北京最早的富人区在商品房的起源地方庄，随后亚运村概率的兴起 富人逐渐转移，由于亚运村设计和交通的问题，又转向郊区别墅，但2000年后4环内环境配套和交通的完善，富人向中心区回归 你会发现口味变化非常快 品质溢价+接盘人少，在时间的作用下折价会更明显。对于投资来说豪宅重来不是好的选择

　　提问：五哥好，新人首问，最近在认真攻读。发现重点在推荐朝阳二手，是目前是比较大的洼地或者升值空间比较大吗？看了下双井附近富力城确实有明显降幅，可够不上 基本情况:首套首贷，首付200w。5年内没有学区需求，都在北边上班，买房后考虑出租，保值升值先上车需求。 问:新房是否就不用考虑了？ 二手推荐有合适的吗？比如安宁庄附近？也在关注东城区内国瑞城，新景家园一居。求推荐升值潜力大，好出手小区。谢谢。

　　回答：安宁庄和清河很接近，这个区域的特点同样是价格比较高。 安宁庄一带到林萃桥基本是老小区，单价也要6万起，而清河周边以及南面橡树湾等区域的次新盘，则很多8-11万单价，主要依靠码农购买力溢价支撑，投资不考虑。 国瑞城是跟回迁房没有物理隔离，拉低了商品房的品质。新景家园略好一点。 另外更推荐看常营次新盘。北京楼市：7成买房人都会犯的错误，刚买即亏

　　提问：五哥您好，新人首问，目前子弹300，sfsd，打算投资，不自住，持有期限8-10年，拜读了您的很多帖子，还有几个问题想再请教下: 1.区域，您建议这个资金应该是朝青、百子湾、天通苑比较合适，不过因为我打算常持，且觉得通州未来可能性较大，所以打算投资通州，您觉得可以吗？ 2.房源，看了新房北京东湾和禹州朗廷湾，前者看起来很高端，但是价格太高，后者稍微偏一点，且配套不太成熟。看了二手bobo自由城、k2百合湾、京贸国际，都在运河核心区，第一个低密度，均价五万多，但稍微旧一些，第二个新一点，价格有点高，六万多，第三个价格四万多，但是密度太大。对于选小区您有什么建议吗？新房旧房哪个合适些？ 谢谢！

　　回答：1. 通州值得长持，只是价格提前透资，近两年可能跑输大盘 2. 北京东湾7w左右的价格溢价高，开发商这个报价基本把以后的升值预期都吃掉大半，周边环境配套都一般，后期站岗风险大。禹州朗廷湾相比北京东湾性价比高点，但投资角度也不推荐。 更推荐看二手 ： 京贸国际城西区，华业东方玫瑰，清水湾，海棠湾