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吉山村旧改敲定,下一个天河风口可能是它!

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  “下一个猎德”。

  这是富力、合景泰富联合体斩获天河吉山村旧改的时候,部分媒体所发出的感叹。

  如此定论,原因有三:

  猎德的操盘企业,正好也是富力、合景泰富联合体。

  吉山村投资金额约206亿元,是猎德四倍,改造面积219.45万平方米。

  吉山村的区位优势明显,所处板块是天河继珠江新城、金融城之后的又一个核心发展板块。

  能否复制天河猎德的辉煌,还不好说。

  但可以肯定的是,这个利好意料之中的落地,不仅将诞生10010位富豪(户籍人口10010人)。

  对于整个天河智谷片区,乃至天河,也有着关键的“改头换面”推进意义

  天河吉山村旧改的信息量很大,我们择其中几个关键的说说。

  第一,整个体量改造范围内总用地面积134.76公顷,采取全面改造方式,改造范围内集体建设用地转为国有用地。

  一方面,整个旧改采取的是全面改造方式,和猎德、林和相同,按照这些成功案例来看,等于确保了整个旧改规划的完整性。

  另一方面,集体建设用地转为国有用地,可以使利用价值达到最大化,对于村民来说,也是一个利好。

  

  第二,是整体的推进速度。

  按照吉山村对合作企业的要求,于2020年9月底前启动本项目清拆工作,2020年需完成30万㎡的拆除任务,这样的高速度,显然是有备而来。

  第三,是旧改的改造要求。

  产业方面,要求合作企业具有与改造地块相匹配的产业布局或者产业导入能力(非房地产业),

  配套方面,则要求教育资源优先为名校附中,医疗资源需为复旦大学每年公布的《中国医院排行榜》医院,或广州地区优质医疗资源,或国内外知名医院。

  换句话说,无论是产城融合也好,还是民生配套也好,吉山村旧改的要求,都不低。

  再加上整个旧改,就优先完成生态公园、儿童公园、铁路公园、河涌的整治工程,不难想象,吉山村旧改的推进速度也许会超过我们的想象。

  几个信息点,也可以看出,旧改对于整个片区的价值提升,将会是重要一环。

  而最大的受益片区,只有之一:天河智谷

  先说具体的位置说起。

  按照官方信息,吉山村地处广州市天河区东部,位于广园快速与珠吉路交界处,东至天河区界及规划路网、南至广园快速路南侧地块、西至规划路网、北至科林路。

  

  摊开地图,可以看出,吉山村恰恰位于天河智谷整体范围之内,在广州城市更新的大背景下,片区内拥有如此体量的旧村改造,意味着什么,不言而喻。

  而另一个关键点,是吉山村,并不是一个纯粹的居住片区。

  细化来看,通过衔接项目周边重大产业载体,项目将打造以新型软件和新型信息技术、人工智能产业、电竞文创为代表的IAC产业延伸、外溢承载区。

  同时,立足广深港澳科技创新走廊建设,将打造面向湾区实体经济尤其是制造业转型升级的解决方案输出基地。

  

  △吉山村改造规划效果图(以政府批复为准)

  虽然有点高大上,甚至有点过于虚,但简而言之,吉山村将从单纯的“居住片区”转变为“产城融合”功能片区。

  按照联合体对于吉山村的设想,未来,吉山村板块可作为天河智谷片区的有效组成部分,以产业集群生活服务配套和产业功能落位衔接为导向,支撑周边产业平台持续发展,区位价值潜力巨大。

  至少从目前来看,这个定位,还是很值得期待。

  当然,吉山村旧改的推进,也会进一步完善天河智谷的交通体系路网,例如规划中的地铁19号线(设珠吉站)、穗莞深铁路(设吉山站)都经过该区域。

  其中,穗莞深铁路吉山站距离吉山村700米,地铁19号线珠吉站在天河儿童公园和天河执信中学交界位置,都将在2、3年内建成。(具体位置以最终公示为准)

  对于天河智谷板块,其实绝大多数人,都会有一种思维的惯性。

  传统的认知是,这属于天河的边缘区域,或者说,这是要留在天河的无奈选择。

  事实是否如此?

  过去,或许是,但如今,显然不是。

  例如区位和产业发展趋势。

  2018年11月6日,广州市国规委公布了关于实施《天河智谷片区城市设计及控制性详细规划》 成果的通告。

  公告显示,天河智谷片区定位为:广深科技创新走廊重要科创与文创节点,自此奠定了天河智谷发展高新产业的基调。

  

  天河智谷片区规划效果图

  顾名思义,天河智谷重点布局5G、高端软件、物联网、人工智能、数字经济等产业,着力引进科技创新以及文化创意企业。

  从传统意义来看,天河智谷不算中心板块,需要时间发展,这是它的缺点.

  从产业特性来看,将得到黄埔科学城、天河智慧城乃至金融城的产业辐射,有助于科创产业落地甚至迁移至天河智谷。

  而通过片区整个规划,也不难看出天河智谷的野心。

  规划之下,土拍先行。

  聚焦产业发展,让天河智谷减少了55公顷的居住用地,约合158万㎡建筑面积,而这两年,天河智谷也陆续拍出了不少商务商业用地,逐步按照规划推进。

  产业引入,意味着未来在这片区将迎来大量高端人才、粤港澳精英。

  另一头,要完成引人到留人,天河智谷的配套也没有掉队。

  规划显示,广氮-奥体片区将有28所学校、4条地铁轨道交通,每100平住宅建筑配建25平公服设施!

  日前,清华附中确定在广州办一所十二年制公立学校,一期校区选址天河智谷片区,将于2021年9月首批招生。

  加上已动工的执信中学天河校区,天河智谷的教育资源可谓突飞猛进。

  可以想象,未来的天河智谷将形成以产业为主,居住为辅的产城交融片区。

  这也就不难解释,为什么板块新房的价格,逐步拉升。

  关于天河智谷的价值,我们不妨从其中的两个片区、两个例子说起。

  第一,是天河智谷的牛奶厂板块。

  10月17日,位于天河的奥体公园北侧AT1003036地块公开挂牌出让,起拍总价406479万元,折合楼面价43000元/平

  要知道,6年前的成交楼面价,基本维持在一个1字头的水准。其中最高的,也不过是龙湖的16886元/㎡(为现在的龙湖天宸原著)。

  而按照新晋地块的封顶楼面价64819元/平来看,短短6年,将近5倍,一旦以此楼面价,届时房价,再创板块新高。

  目前,牛奶厂板块的小区主要包括有龙湖首开天宸原著、华润天合、招商雍华府、家和天曜、金地天河公馆等楼盘,均为二手社区,报价已经进入到6万行列。

  这些楼盘,和开盘价格,已经拉开了不少差距。

  如此高地价,并不阻碍房企对牛奶厂乃至天河智谷的青睐,在该地块挂出之后,就已经有部分曾经在该片区拿过地的房企,询问这块地块是否值得入手。

  而作为目前天河智谷为数不多的新盘,珠江花城的价格已经悄然去到了4.5-5.2万元/㎡的价格区间,这其中,既有项目产品极致受追捧的缘故,也离不开整个板块价值的提升。

  如今,对天河智谷的固有印象是时候要改变了。

  【End】

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